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　　即將從10月1日起執(zhí)行的《上海市居住房屋租賃管理辦法》于日前公布。除了“群租”問題外，《辦法》對中介經紀企業(yè)也提出了一些制約性規(guī)則。記者就此走訪了中原地產、21世紀、漢宇地產等上海幾大中介機構。經紀機構普遍認為，《辦法》中的一些規(guī)則執(zhí)行是要花大力氣去做的，如何鼓勵更多的人來參與租賃登記備案，不僅需要一個宣傳的過程，還應該建立更便捷的登記平臺，采取一點激勵機制。

　　“手拉手”租賃占比大

　　關于租賃必須備案已明文規(guī)定了多年，但不經過中介經紀公司的“手拉手”租賃，在整體租賃市場中占有相當大的比例。《辦法》規(guī)定，租賃合同訂立后30日內，租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地社區(qū)事務受理服務中心辦理租賃合同登記備案。未在期限內辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責令限期改正；逾期不改正的，對個人處以1000元以下罰款，對單位處以1000元以上1萬元以下罰款。

　　此規(guī)定堵住了中介經手的漏洞，通過罰款的威懾，能促進房東主動備案，違法成本也相應提高了。不過一些業(yè)內人士也提醒說，由于申報備案之后就涉及到了納稅問題，房東支出增加，所以要防止在目前住房供不應求的局面下，房東將應繳納的稅收轉嫁到租客頭上，通過抬高租金的方法來“避稅”。

　　推進稅后服務

　　新的《辦法》本著發(fā)展、規(guī)范的原則，盡可能地貼近市場發(fā)展現(xiàn)狀。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，中介對于此類登記備案工作不會有什么抗力，但業(yè)主是否會配合很難說。出租方本身對申報備案一般都抱著“多一事不如少一事”的姿態(tài)。根據(jù)國家稅務總局規(guī)定，一旦納入到租賃營業(yè)管理體系，房東首先面臨房屋租金收入3%的營業(yè)稅，0.24%的城市維護建設稅和教育費附加費，4%的房產稅，以及應納稅所得額10%的所得稅。整體納稅尺度必然在7.24%以上，基本上相當于出租一年，要有一個月的租金拿來繳稅。

　　如果用強制加罰款的舉措，宋會雍認為并不能避免信息不對稱的現(xiàn)象發(fā)生。對于一些高端物業(yè)來說，不排除會無視這一條款。因此將稅后服務與稅費征收工作對等推進，是推動業(yè)主主動配合租賃管理的重要一環(huán)。

　　他建議，首先應建立便捷開放的備案登記平臺。無論中介機構還是房東個人都能夠實現(xiàn)幾乎無成本的便捷備案。其二是稅費減免。大幅減免房屋租賃環(huán)節(jié)上的賦稅，減弱租賃各方對于租賃登記的憂慮。其三提供對應的社區(qū)服務。將承租人生活納入社區(qū)服務范圍，提供一些如子女入學、社區(qū)生活、健康醫(yī)療等方面的服務。