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    尋找新大陸

    與半年前對(duì)做商業(yè)地產(chǎn)“遮遮掩掩”、不愿談“轉(zhuǎn)型”二字不同，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)陸續(xù)公開(kāi)宣布介入商業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新鮮的業(yè)態(tài)也成為轉(zhuǎn)型的方向。

    SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹稱，目前，確實(shí)有部分開(kāi)發(fā)商考慮轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)方面的開(kāi)發(fā)，但這種轉(zhuǎn)型是要時(shí)間的，一般需要三年以上，才能從土地的購(gòu)買、隊(duì)伍的建設(shè)等方面完成真正的轉(zhuǎn)型。

    實(shí)際情況確實(shí)如此。記者在采訪中獲知，開(kāi)發(fā)商如果現(xiàn)在才開(kāi)始做商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)在戰(zhàn)略上落后了。在最近召開(kāi)的2010年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等正式宣布做商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商，實(shí)際上都已在至少兩年前開(kāi)始調(diào)研、論證、試水。

    3月18日，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克在投資者交流會(huì)上多次明確表示，商業(yè)地產(chǎn)是金地今后重點(diǎn)發(fā)展的方向。凌克稱，為了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，金地在國(guó)內(nèi)外聘請(qǐng)了最優(yōu)秀的人才進(jìn)入金地，組成一個(gè)很好的管理團(tuán)隊(duì)，“今后金地將會(huì)大力投資，爭(zhēng)取未來(lái)五年里在全國(guó)投資20個(gè)綜合體，使商業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)到600億元，再創(chuàng)一個(gè)今天的金地集團(tuán)。”

    3月12日，招商地產(chǎn)宣布將全資子公司深圳招商房地產(chǎn)有限公司分立為存續(xù)公司和新派生公司——深圳招商商置投資有限公司。招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌3月21日向媒體表示，分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正是希望未來(lái)能加大商業(yè)地產(chǎn)的投資比重。但他也坦承，商業(yè)地產(chǎn)不好做，因?yàn)闊o(wú)論是對(duì)土地選址、資金投放、設(shè)計(jì)水準(zhǔn)要求都很高。

    商業(yè)地產(chǎn)的操作難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅項(xiàng)目。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平向記者表示，做商業(yè)地產(chǎn)最大的問(wèn)題是資金和人，目前不少開(kāi)發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)投資、購(gòu)買商鋪，主要看好的是土地增值，而不是租金回報(bào)。

    目前，商業(yè)地產(chǎn)的投資總額只占整個(gè)房地產(chǎn)投資總額的很小一部分，有較大市場(chǎng)潛力。據(jù)王永平介紹，2009年商業(yè)地產(chǎn)投資額5500億元，占房地產(chǎn)總投資的15%，近年來(lái)增長(zhǎng)較穩(wěn)定。

    此外，相對(duì)于住宅，旅游和商業(yè)不但沒(méi)有受到調(diào)控，反而是國(guó)家鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)。3月22日，世茂房地產(chǎn)董事長(zhǎng)許榮茂在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“十二五”規(guī)劃寫(xiě)得很清楚，重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)業(yè)及先進(jìn)制造業(yè)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)大部分要淘汰，一些類似來(lái)料加工的勞動(dòng)力職業(yè)，或者回報(bào)很低、風(fēng)險(xiǎn)很大的企業(yè)，要改進(jìn)。“所以，我們的投資也會(huì)做相應(yīng)調(diào)整。以往我們的銷售主要靠住宅，現(xiàn)在會(huì)多涉及商業(yè)、旅游，這就是對(duì)服務(wù)業(yè)發(fā)展的最好體現(xiàn)。”許榮茂說(shuō)。

    世茂副主席兼執(zhí)行董事許世壇稱，“現(xiàn)在住宅受到的沖擊比較大，但高科技產(chǎn)業(yè)、旅游、商業(yè)不但沒(méi)受到影響，反而市場(chǎng)占有率、銷售情況非常好。旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力很大，所以我們非常看好旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，也希望能將該產(chǎn)業(yè)獨(dú)立上市。”

    而養(yǎng)老地產(chǎn)是更為新鮮的業(yè)態(tài)，險(xiǎn)資已先于開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)入，但模式基本以“圈地”為主，相關(guān)研究配套進(jìn)展寥寥。戴德梁行投資部助理董事曹建向記者表示，日本和美國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)，真正做到了以“養(yǎng)老”為主，而目前中國(guó)市場(chǎng)上投資的養(yǎng)老社區(qū)，基本上是以“地產(chǎn)”為主，根本達(dá)不到國(guó)外養(yǎng)老社區(qū)的條件，并且選址距離城市很遠(yuǎn)。

    真正的養(yǎng)老地產(chǎn)由于前期投入大，資金回收慢等特點(diǎn)，使很多投資者望而卻步，平安集團(tuán)新聞發(fā)言人盛瑞生向記者表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)確實(shí)不好做，模式還在探討中，目前險(xiǎn)資可做的只有高端敬老院，還不知能否做養(yǎng)老社區(qū)。”

    業(yè)界人士曾向記者分析稱，如果交易量持續(xù)保持低位，大型開(kāi)發(fā)商自身的資金鏈能夠維持最多6—8個(gè)月，相較于積極開(kāi)拓新市場(chǎng)的大型開(kāi)發(fā)商，中小開(kāi)發(fā)商面臨的考驗(yàn)將非常嚴(yán)峻。這也是各家在年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上傳遞出來(lái)的共同信號(hào)。