色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    做不做保障房？

    現(xiàn)在擺在開發(fā)商面前的一條路，是大規(guī)模參與保障房建設(shè)。但一些開發(fā)商坦言，做保障房項(xiàng)目是做公益，并不賺錢。想要市場化的開發(fā)商大規(guī)模介入保障房，首先需要解決“賺錢”的問題。

    此前，多數(shù)知名房地產(chǎn)公司都做過少量保障房項(xiàng)目，多數(shù)是配建，即政府在土地出讓時規(guī)定開發(fā)商必須配建一定比例保障房。但實(shí)際情況證明，配建路子走不通，也不可能大規(guī)模推廣，因?yàn)楸Ｕ戏坷�綁土地出讓，開發(fā)商是不得已而為之，房子的質(zhì)量、戶型、結(jié)構(gòu)能否過關(guān)都是問題。

    龍湖集團(tuán)曾在北京市通州區(qū)開發(fā)了一個保障房項(xiàng)目——大方居，吳亞軍表示，大方居這個項(xiàng)目不僅不賺錢，還是虧本的，2009年公司上市前只好把這一塊放在了虧損撥備。

    萬科和龍湖面臨相同的問題。萬科高管在業(yè)績推介會上表示，“萬科非常愿意做保障性住房，而且賺1元錢就夠了——如果不賺錢的話對不起股東，而如果賺錢的話就沒有了‘道德的血液’。因此政府給我們地和錢，我們幫忙建，賺1元錢都行。”

    萬科提到的“政府給地和錢”，實(shí)際上就是開發(fā)商不墊資的代建模式。萬科認(rèn)為，這對于開發(fā)商是最好的方式，成本可控；但在實(shí)際操作層面，其實(shí)也有其他不可控因素。“有個地方，領(lǐng)導(dǎo)視察后給業(yè)主名單晚了六個月，因此導(dǎo)致我們積壓了六個月的庫存。公租房更可怕，誰來收租金？物業(yè)誰來管？還有可能出現(xiàn)腐敗的問題，因此萬科盡可能離得遠(yuǎn)一些。”萬科高管表示。

    這些問題凸顯了開發(fā)商介入保障房建設(shè)的困境。上述國開行內(nèi)部人士認(rèn)為，“開發(fā)商參與保障房，就是走代建路子，應(yīng)給開發(fā)商留出一部分利潤。不應(yīng)引入社會資本和金融工具，因?yàn)樗鼈兌家�追逐回報。對于保障房建設(shè)，切勿將政府責(zé)任與盈利相混淆。”他認(rèn)為，保障房的建設(shè)、融資、分配應(yīng)有一整套制度規(guī)范。

    住建部政策研究中心副主任秦虹也認(rèn)為，保障房真正的難題不在建或資金，難在管理，“如何準(zhǔn)入、退出、審核、管理、分配？能不能讓有限的公租房資源真正落實(shí)在需要的人身上？相關(guān)制度建設(shè)很重要。在政府提供一定貼息、優(yōu)惠、免稅等優(yōu)惠條件下，央企、國企應(yīng)大規(guī)模參與，分擔(dān)社會責(zé)任。”

    對于市場化的開發(fā)商和民營企業(yè)來說，代建也是最易被接受的模式。綠城集團(tuán)近日成立北方代建公司，希望大規(guī)模介入保障房，據(jù)綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理、代建公司總經(jīng)理曹舟南透露，綠城此前在青島建設(shè)的一個保障房項(xiàng)目，不但沒虧損，反而賺了1億多元。

    曹舟南并沒有詳細(xì)介紹青島項(xiàng)目的運(yùn)營模式，但他透露，目前保障房的利潤總體非常低，只有建安成本的3%-5%，地方政府的做法也千差萬別。政府雖下達(dá)了大量保障房任務(wù)，但相關(guān)制度的設(shè)計不夠完善，例如與開發(fā)商的合作模式、付款方式、投資主體等都有待明確和細(xì)化。

    目前，中國的公用事業(yè)項(xiàng)目融資及其路徑選擇，有BOT、TOT、PPP三種基本模式，也有基于此演變出來的變異模式，地方政府在引入社會資本參與保障房建設(shè)時，也脫不開這三種。

    BOT，即“建造-運(yùn)營-移交”（Build-Operate-Transfer），是指政府通過特許權(quán)協(xié)議，授權(quán)外商或私營商進(jìn)行項(xiàng)目（主要是基礎(chǔ)設(shè)施）的融資、設(shè)計、建造、經(jīng)營和維護(hù)，在規(guī)定的特許期內(nèi)向該項(xiàng)目使用者收取費(fèi)用，由此回收項(xiàng)目的投資、經(jīng)營和維護(hù)等成本，并獲得合理的回報，特許期滿后將項(xiàng)目移交回政府。

    TOT是在BOT基礎(chǔ)上發(fā)展而來的，即“移交-運(yùn)營-移交”（Transfer-Operate-Transfer），是指政府部門或國有企業(yè)將建設(shè)好的項(xiàng)目的一定期限的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓給投資人，由其進(jìn)行運(yùn)營管理；投資人在一個約定時間內(nèi)通過經(jīng)營收回全部投資和得到合理回報，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。

    PPP（Public-Private-Partnerships）即公私協(xié)作的模式，指政府與民營資本合理分擔(dān)項(xiàng)目的各種風(fēng)險，并通過合同等工具對風(fēng)險進(jìn)行管理。

    目前，上述幾種方式在保障房建設(shè)領(lǐng)域都有嘗試和運(yùn)用，但地方政府的做法并不統(tǒng)一，甚至在同一個城市不同項(xiàng)目，對待不同開發(fā)商的方法也不相同，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)可循。因此，不少開發(fā)商提出，政府應(yīng)該有明確的參加保障房建設(shè)的條件，并做好統(tǒng)一的制度設(shè)計。