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    今年上半年，上海市甲級(jí)寫字樓成交約5萬平方米，同比高出約60倍。“目前從金融杠桿上已經(jīng)初露端倪，住宅已失去了利用按揭工具的優(yōu)勢(shì)，而寫字樓按揭政策維持不變。因此未來壓抑多年的寫字樓市場(chǎng)，特別是核心地段的甲級(jí)寫字樓勢(shì)必有新一輪的投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)�！敝蟹啃旁谧钚碌摹�2010年高端寫字樓物業(yè)市場(chǎng)白皮書》中指出。

    不過，今年以來，SOHO中國、萬科、保利、招商等“地產(chǎn)大鱷”紛紛表示要增持商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)加快商業(yè)土地購地步伐，各路資本扎堆涌入商辦市場(chǎng)的背后，同樣面臨競(jìng)爭(zhēng)加劇、供應(yīng)短期過剩的隱患。

    截至8月25日，預(yù)計(jì)在9、10兩月開盤的上海寫字樓項(xiàng)目有10個(gè)之多。

    “下半年寫字樓的供應(yīng)仍將進(jìn)一步放大，寫字樓的銷售也將隨之增加，但增長(zhǎng)幅度有限，同時(shí)寫字樓價(jià)格將進(jìn)一步上升。”但中原集團(tuán)地產(chǎn)研究中心報(bào)告指出。

    在投資者眼中，今年號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，上海的住宅和寫字樓市場(chǎng)發(fā)生了微妙變化。

    據(jù)本報(bào)記者掌握的情況，僅在今年上半年，隨著中糧地產(chǎn)、中國保利、上海證大、SOHO中國等開發(fā)商，農(nóng)業(yè)銀行、東亞銀行、寧波銀行、阿爾法基金、恒生銀行等金融機(jī)構(gòu)在上海大舉收購項(xiàng)目，上海的高端寫字樓市場(chǎng)正處在啟動(dòng)前的喧囂中。

    今年1-7月的上海房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額前十名，共有三個(gè)商辦項(xiàng)目�！芭c歷年上海商品房銷售前十全部被住宅物業(yè)占據(jù)不同，三大寫字樓項(xiàng)目的入榜，說明各類基金和機(jī)構(gòu)等對(duì)寫字樓項(xiàng)目熱衷程度進(jìn)一步提高。”中房信報(bào)告分析指出。

    一位剛剛購入上海某知名寫字樓項(xiàng)目整層的公司人士透露，相對(duì)便宜的價(jià)格是出手的重要原因。目前，上海核心商務(wù)圈住宅與寫字樓價(jià)格倒掛現(xiàn)象依然嚴(yán)重，寫字樓市場(chǎng)后續(xù)溢價(jià)空間在投資者眼中前景良好。

    統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-7月，上海房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售均價(jià)排前十的均為住宅類豪宅項(xiàng)目，其中9個(gè)項(xiàng)目均價(jià)超過10萬元/平方米，包括湯臣一品大廈均價(jià)15.80萬元/平方米。而同期寫字樓項(xiàng)目銷售均價(jià)前十的無一超過10萬元/平方米，御華山大廈以6.92萬元/平方米排首位。

    代理行資深人士認(rèn)為，對(duì)比國際一線城市核心區(qū)寫字樓價(jià)格為住宅價(jià)格的1.2倍-2倍的慣例，上海核心區(qū)高端寫字樓價(jià)格至少有40%以上的增長(zhǎng)空間。

    中原地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前的甲級(jí)寫字樓價(jià)格，北京、上海約4-5萬/平方米，廣州、深圳約2-3萬/平方米，成都均價(jià)為14043元/平方米。從2008年1月起，成都價(jià)格累計(jì)上漲38.09%。

    中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為，寫字樓市場(chǎng)租金對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)最為敏感。2008年下半年的經(jīng)濟(jì)回落導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓租金下跌，而2010年上半年租金隨經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，辦公樓市場(chǎng)開始探底反彈。2010年第二季度，中國GDP增速放緩，寫字樓租金亦出現(xiàn)回升受阻跡象。

    最新出爐的“DTZ戴德梁行物業(yè)投資合理價(jià)值指數(shù)”披露，寫字樓回報(bào)前景勝于商鋪及工業(yè)類物業(yè)。6月以來，滬上寫字樓成交量開始穩(wěn)步回升。而10月則成為下半年推盤的一個(gè)最佳時(shí)機(jī)。