色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    被稱為史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控至今兩月有余，對個人住房開征房產(chǎn)稅的消息依然懸而未決，現(xiàn)階段的二手房市場是什么樣的情況，出手的最好時機(jī)是否已經(jīng)到來？如何判斷出手時機(jī)？新浪房友在線《經(jīng)紀(jì)兩小時》請來滬上三家知名中介企業(yè)老總，指導(dǎo)購房者在房價拐點(diǎn)下何時該出手。

　　志遠(yuǎn)地產(chǎn)總經(jīng)理 錢建國

　　福美來不動產(chǎn)副總經(jīng)理 徐子興

　　漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理 施宏轈

　　二手房交易有多冷

　　自4月17日出臺第一輪調(diào)控新政后，二手房成交量驟然直下，似乎所有的購房者一夜之間便成了觀望者，打折聲、降價聲四起。目前的二手房市場依然如此冷清嗎？

　　徐子興：福美來不動產(chǎn)的成交量主要集中在二手房住宅。到目前為止，6月成交量是在5月成交量基礎(chǔ)上打八折，成交套數(shù)和成交標(biāo)的大小都有往下走的趨勢。我們做了客戶回訪調(diào)查，現(xiàn)在的買方主要是為小孩讀書和置換型，其他客戶選擇觀望。市中心物業(yè)價格下調(diào)并不多，一般在10%左右，更大幅度下調(diào)的可能性也不大，業(yè)主寧愿不賣也不愿賤賣。

　　施宏轈：5月成交量比4月跌了將近70%，而6月成交量估計還有20%的下調(diào)。為了求生存，除了做原有的住宅，也會做一些商業(yè)，還爭取多做一手代理，并將業(yè)務(wù)拓展到上海周邊地區(qū)。

　　6月我們的租賃交易是以往的兩倍，這是因?yàn)闃I(yè)務(wù)員為了求生存，把一部分精力轉(zhuǎn)移到租賃市場。整個租賃成交量有上升趨勢，甚至租金也有小幅上揚(yáng)。究其原因，一是需求量提升，二是個別房東把保有稅成本預(yù)期加到租金上。

　　錢建國：看房量有增加，但是成交量沒有增加。如果從成交合同量看，6月比5月略低，但實(shí)際上我覺得5月和6月是持平的，因?yàn)?月成交單中不少是4月定金轉(zhuǎn)約的，我估計6月成交量在6000套左右，繼續(xù)維持低位，觀望的氛圍前所未有。

　　施宏轈：我覺得目前的成交量是因?yàn)榧?xì)則沒出臺而出現(xiàn)的低量。對于未來，我保持比較樂觀的態(tài)度，因?yàn)橘彿啃枨笠恢贝嬖�。成交量回升多少，今年�?yīng)該保持在每月一萬套左右。

　　細(xì)則為何一拖再拖

　　近期，對個人住房開征房產(chǎn)稅的消息滿天飛，撲朔迷離，或肯定，或否定。上海細(xì)則也在觀望之中，遲遲未出。購房者不禁擔(dān)心，樓市調(diào)控，還有多少政策可以出臺？

　　錢建國：上海細(xì)則一定會出。我比較認(rèn)同一種觀點(diǎn)，如果上海房產(chǎn)稅政策最近不出臺，可能會錯過最好的出臺機(jī)會，如果年底歐洲經(jīng)濟(jì)繼續(xù)惡化，整個全球經(jīng)濟(jì)二次探底，那時候出臺的條件就不具備了。

　　徐子興：我認(rèn)為上海細(xì)則不出效果更好，因?yàn)楝F(xiàn)在的客戶和開發(fā)商都在等政策，而政策就像一把利劍懸在頭上，導(dǎo)致交易量下降，一些開發(fā)商不推盤了，這就達(dá)到了調(diào)控效果。如果政策現(xiàn)在出來，一個月之后，估計交易量就會上去。國家4月17日開始調(diào)控到最近央行進(jìn)行匯改，我感覺這是一個很好的配合，利率開始更有彈性，為新一輪資產(chǎn)升值預(yù)留了空間。

　　施宏轈：在上海，物業(yè)方面一系列的稅項(xiàng)里，從擁有到增值，到交易，都有相對應(yīng)的稅種，唯獨(dú)缺少了最后擁有、使用環(huán)節(jié)的稅種。開征保有稅有利于將存量房逼向市場。

　　房價降多少是底部

　　新政之后，房價變化一直是購房者最關(guān)心的問題。原來近乎瘋狂的購房者如今紛紛冷靜下來，觀望房價走勢。二手房價格究竟有多少降價空間？價格底部是多少？

　　錢建國：一定要把上海和別的城市區(qū)分開，也要把上海的高端房、低端房和中間區(qū)域的房子區(qū)分開。比如，低端房滿足最基本需求，價格變化不會太大；中間區(qū)域的房子容易跟隨政策波動，價格變化相應(yīng)大一些。

　　徐子興：我認(rèn)為房價調(diào)整空間在10%—15%，而且現(xiàn)在正是房價的底部。其一是因?yàn)檎�策沒出臺，有些業(yè)主看不懂市場，所以大幅度降價。等到上海細(xì)則真出臺了，哪怕包括房地產(chǎn)稅，大家明白就是這樣，覺得差不多了，該賣的賣，該買的買，市場反而不會像現(xiàn)在這樣低迷。其二，我?guī)缀跻恢苋�四天都在門店，發(fā)現(xiàn)市場上跳樓價賣的真沒有，不像2005年和2008年調(diào)控期頻頻出現(xiàn)恐慌性拋盤。其三，上海這座城市不同于其他城市，房源量有限，購買人群卻來自全中國乃至全世界，所以市場需求量旺盛，足以支撐10%—15%的底部。

　　錢建國：我覺得中介公司和房價存在同樣的現(xiàn)象，現(xiàn)在大家都不關(guān)店，就和房價挺在那里一樣。但這是一種思維慣性，不代表房價真的不會跌。

　　施宏轈：大家對于房價都有下跌預(yù)期，如果這個空間低于10%，政府不接受，老百姓不接受。但是跌得太多，銀行不接受，擁有房子的不接受，政府也不接受。我覺得比較合理的是20%—30%。

　　個人認(rèn)為市場會按照“3、6、9”的規(guī)律變化。即政策出來前3個月成交量跌，房價高高在上，甚至不跌，有個別地區(qū)還漲。因?yàn)?009年錢賺多了，政府推出的土地價格也沒有大幅下降，開發(fā)商就沒有更多理由讓房價跌。進(jìn)入第6個月后，此時所有政策落地，擁有房子的應(yīng)該有一部分要降了，開發(fā)商也會看土地價格是否松動。如果面粉愿意跌20%，當(dāng)然面包就愿意跌15%，甚至多一點(diǎn)，因?yàn)槊姘�放得過久也會壞的。進(jìn)入第9個月后，房價會狠狠地跌一次。開發(fā)商見到面粉便宜了，趕快降價賣掉面包去買面粉做補(bǔ)充。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價一直隨著一手房變，而不是跟著二手房節(jié)奏。二手房小業(yè)主多是各自為政、各自定價拋盤，不可能齊心打價格聯(lián)盟戰(zhàn)，就一定不會對價格市場起引導(dǎo)作用。一手房成交量往往會滯后二手房三個月。如果開發(fā)商現(xiàn)在不爭取暗地里優(yōu)惠或者明的優(yōu)惠，7月可能成為一手房成交量的真正探底。我預(yù)判，第三季度是開發(fā)商降價壓力最大的時期。

　　剛需客該何時出手

　　房價面臨向下的壓力，銀行又收緊放貸、提高貸款門檻，這種情況下，購房者應(yīng)該是買房好還是租房好？對剛需客來說，什么時候是買房好時機(jī)，買什么樣的房？

　　施宏轈：什么是買房好時間，可能隨時都會出現(xiàn)，甚至說只要你找到合適自己的，就是一個買房好時間。如果沒有能力買得起房，不妨接受試著租房。如果有一定能力買得起房子，建議先買房。因?yàn)橹袊鴤鹘y(tǒng)的思想希望有一個固定的住所。

　　錢建國：有條件，中國人一定會買。春節(jié)我回去看到班主任，他抱怨兒子在上海買不起房。我說再怎么樣也要買一套。買一套郊區(qū)房，租掉，兒子在市區(qū)租房子住。等有條件了，慢慢從郊區(qū)房換進(jìn)市中心房。

　　施宏轈：如果不想租房，但是擁有的資金并不多，我覺得可以考慮在上海周邊買房。城際高鐵今年就要開通了，今后一個小時內(nèi)可以到的地方，新上海人，甚至是買不起房的年輕人都可以考慮這些地方。既然想要解決居住問題，年輕人可以選擇用時間換取空間，先從周邊買起。現(xiàn)在上海周邊不少地方住宅總價50萬元左右，這類產(chǎn)品可以解決年輕人短期內(nèi)想要擁有一套房子的夢想，只要城際高鐵一個小時內(nèi)可以到達(dá)上海。

　　徐子興：租房和買房不能兩者一起談。租房是為了解決住的問題，買房是既解決住的問題，又解決了自己房子的問題。對于想要買房的客戶，我建議到市場中來看房。即使在上漲的行情里面也有價格比較低的房子，在市場下跌的趨勢里面，你不出來看房，有些比較急賣的房源就不可能淘到。

　　施宏轈：什么是最好的時機(jī)？我覺得應(yīng)該在細(xì)則出臺后3個月到半年的時間段內(nèi)。這段時期市場可能會釋放出一些好房子，而且價格會回調(diào)到比較理性的階段，這時候出手很好。

　　錢建國：我覺得出手時機(jī)不可能短期內(nèi)出現(xiàn)，只要銀行金融政策不改變就會影響購買。建議消費(fèi)者要關(guān)注金融政策。我覺得現(xiàn)行金融政策，首付五成，基準(zhǔn)利率上浮1.1%，會嚴(yán)重阻礙二手房每月完成1.5萬套的成交量。我比較贊同施總講的3—6個月，個人認(rèn)為春節(jié)前后剛需客可以看看。

　　徐子興：我們公司有一句話，不管在什么時候，買賣房屋90%的人是賣虧的，沒有買虧的。從2000年到現(xiàn)在，只有賣虧的，沒有買虧的。

　　中介會逆勢開店嗎

　　不少人戲稱房產(chǎn)中介是“靠天吃飯”的行當(dāng)，只要調(diào)控政策一來，中介就會頻頻上演 “關(guān)門劇”。在今年的這波嚴(yán)厲調(diào)控初期，一些中介選擇逆勢開店，這會成為實(shí)力中介的應(yīng)對之舉嗎？

　　錢建國：2005、2008年這兩輪調(diào)控來的時候，大家都覺得房地產(chǎn)要調(diào)頭，紛紛關(guān)店。今年特別有意思，所有的公司都在開，但事實(shí)上這一輪調(diào)整估計比任何時候都長。我覺得2010年上海中介公司會很難過。

　　施宏轈：我們必須認(rèn)真對待，市場是不是會冷一年、兩年甚至更久。只要這樣的冷淡市場維持9個月至1年，行業(yè)中就會頂不住，甚至有品牌會消失。

　　徐子興：福美來去年開了200家店，今年6月又開了2家。因?yàn)槲覀兪侵睜I和加盟兩條腿走路模式。福美來的觀念是有人才能開店，現(xiàn)在我們不斷鼓勵員工，給他們信心。記得2005年、2008年市場不好時，很多公司采取裁人的做法，但是現(xiàn)在這一輪非但沒有裁人，還出現(xiàn)持續(xù)的招募。

　　施宏轈：我覺得直營體系和加盟體系是有區(qū)別的。直營公司開店不困難，經(jīng)營一個店才是真正的困難。漢宇在2009年開店不多，只新增20—30個店，主要是練兵，2010年走自己的路，能擴(kuò)就擴(kuò)。漢宇可能比其他中介靈活一點(diǎn)，因?yàn)橐皇址看�理領(lǐng)域擴(kuò)得比同行快，在新增盤源的同時，經(jīng)營又能達(dá)到平衡或盈利，肯定會繼續(xù)開店，反過來和行家一樣選擇暫停。

　　錢建國：志遠(yuǎn)最近開了9家新店，我計劃打平就開店。因?yàn)槲覀円?guī)模小，相對成本也低一些。開店的前提是自己人培養(yǎng)，每個店長都是大學(xué)畢業(yè)進(jìn)入志遠(yuǎn)，花兩年時間養(yǎng)熟。每一個季度選出15—20位經(jīng)理，以這樣的速度發(fā)展應(yīng)該說比較穩(wěn)健。

　　大家對于房價都有預(yù)期的下跌空間，我個人覺得比較合理的是20%—30%。如果面粉愿意跌20%，當(dāng)然面包就愿意跌15%，甚至多一點(diǎn)，因?yàn)槊姘�放的過久也會壞的。

　　我覺得出手時機(jī)不可能在短期內(nèi)出現(xiàn)，只要銀行金融政策不改變就會影響購買。個人認(rèn)為春節(jié)前后剛需客可以看看。

　　我認(rèn)為房價調(diào)整空間在10%—15%的幅度，而且現(xiàn)在正是房價的底部。我認(rèn)為交易最冷的時候就是在6月份。