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    至今,上海的甲級寫字樓市場尚未走出低谷,甚至競爭會更加慘烈。

    第一太平戴維斯上海公司董事長劉德楊對上海寫字樓市場的判斷是,2010年上海寫字樓的租金還將有5%—10%下調(diào)空間�！耙粋�重要原因在于,在需求恢復緩慢的情況下,前兩年因為經(jīng)濟危機等原因停工、緩建、延期的項目將陸續(xù)集中上市,預計2010年上海甲級辦公樓新增供應量將有100萬平方米,市場壓力巨大�！�

    中國最高樓——上海環(huán)球金融中心的空置率曾長時間高達30％左右,租金下調(diào)明顯,這或許是整個市場的寫照。

    筑底:競爭或更為慘烈

    “2009年上海甲級寫字樓租金的下跌幅度是10年來最大的,上一次如此大幅度的下跌還要追溯到1999年前后�！眲⒌聴顚θツ晟虾�寫字樓市場的深度調(diào)整深有體會。

    據(jù)DTZ戴德梁行研究部數(shù)據(jù)表明,甲級寫字樓市場平均租金從2008年8.94元/平方米/天下調(diào)至2009年的6.85元/平方米/天,整體下調(diào)30.5%。

    令業(yè)內(nèi)人士擔心的是,2010年開始,上海甲級寫字樓龐大的供應量將陸續(xù)釋放,對深度調(diào)整后剛剛出現(xiàn)回穩(wěn)跡象的市場壓力巨大,將令整個市場的復蘇延后。

    有代理行人士擔憂,在租賃需求緩慢恢復過程中,市場整體依然供過于求,國金中心一期的狀況已經(jīng)證明,甲級辦公樓市場的“馬太效應”明顯,僅在陸家嘴區(qū)域,國金中心一枝獨秀,其他項目深陷泥潭,二期入市,其他項目再遇挑戰(zhàn)。

    這種情況,或許正是上海甲級寫字樓市場在筑底過程中的真實狀態(tài)。
   
    這位代理行人士還指出,“有限的需求被少數(shù)項目消化,而前兩年累積下來的龐大供應量,據(jù)各項目進度信息,大部分將在2010年開始上市,龐大的后續(xù)供應量,市場競爭可能比2009年快速下跌過程中的還要激烈�！�

    不過筑底的另一方面,意味著市場將迎來止跌回升的機會。

    3月2日,香港新鴻基投資開發(fā)的上海國金中心一期正式交付使用,新鴻基房地產(chǎn)（上海）有限公司辦公樓租務部租務總監(jiān)文志峰透露,國金中心一期辦公樓目前已接近滿租,該項目二期辦公樓預租也正式展開�！斑@一租賃成績是2007年以來上海甲級辦公樓中最好的�！敝倭柯�(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼評價說。

    “去年第四季度,上海辦公樓市場的租金觸底反彈,浦東辦公樓市場迎來自2008年中期以來的首次租金上揚。”顧東尼指出,第四季度,浦東許多物業(yè)的有效租金都有所增長。

    仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示,由于有旺盛的租賃需求支撐,浦東市場租金環(huán)比上漲1.4%,平均達到每平方米每天人民幣6.1元。隨著浦東一些新物業(yè)的入駐率上升,如東亞銀行大廈、未來資產(chǎn)大廈以及中建大廈,業(yè)主開始提高租金報價、縮短免租期,因而一些租賃的有效租金小幅攀升。在浦西市場,租金下跌的勢態(tài)進一步減緩,本季度環(huán)比下跌僅為1.2%。而浦西超甲級辦公樓租金表現(xiàn)則更為優(yōu)異,環(huán)比小幅上升1.7%。

    “雖然2010年年內(nèi)浦東將有幾棟新增辦公樓物業(yè)入市,但租金預計仍將上漲約15%�！敝倭柯�(lián)行浦東辦公樓部總監(jiān)李凌指出。國內(nèi)自用客戶買入新竣工物業(yè),尤其是那些位置醒目的物業(yè),將在浦東市場吸納量中占據(jù)更大比例,同時有效抑制空置率的顯著上升。浦西市場,在會德豐廣場和恒基155項目于年中入市之前,目前空置率較低的超甲級辦公樓業(yè)主都將繼續(xù)在租金方面占據(jù)主導地位。浦西市場的吸納前景有望隨著跨國企業(yè)對其中國業(yè)務的良好預期而有所改善。

    博弈:理論需求與實際供應量

    由于住宅價格經(jīng)過一輪大幅攀升,商用尤其是寫字樓物業(yè)相對的投資價值從去年下半年開始引起了多路資本的興趣,并隨之不斷有大筆投資出現(xiàn)。

    首先是來自保險金融行業(yè)的寫字樓投資生力軍發(fā)力。例如,今年初,由中國太平保險集團斥資24億元打造的浦東小陸家嘴太平金融大廈結構封頂,這個總建筑面積逾11萬平方米的超甲級寫字樓也將在2011年第一季度參與到激烈的市場爭奪中。

    其次值得注意的是,去年下半年開始,上海商辦土地受到追捧,這些土地將給后市帶來巨大的市場供應和消化壓力。例如,近期上海連續(xù)出讓的外灘地王、蘇河灣地王、南京東路地王等,均是包含了很大體量甲級寫字樓的大型項目。

    高力國際披露的最新資料顯示,2010年伊始,上海房地產(chǎn)投資市場依然延續(xù)了2009年的活躍態(tài)勢,各類物業(yè)大宗交易屢屢呈現(xiàn)。位于浦東的甲級寫字樓二十一世紀中心大廈以均價每平米37500元左右售出7層樓面共13854平米予寧波銀行,顯示國內(nèi)銀行的積極擴張未來也將成為上海甲級寫字樓市場重要的推動因素。

    一種類似“抄底”的心態(tài)開始在寫字樓市場蔓延。但需要注意的是,僅是小部分區(qū)域的寫字樓租金出現(xiàn)了回升,相對去年的巨大跌幅,租金絕對水平依然較低,況且,更多區(qū)域的租金依然尚未止跌,空置率也同樣令人擔憂。

    高力國際預測,被業(yè)內(nèi)稱為與上海國際金融中心建設配套的“2020”政策,未來總計可帶來甲級寫字樓新增需求約150萬平米,其中來自銀行、保險及證券等主要機構新增需求,約占65%。來自其他金融業(yè)機構（如金融中介、資產(chǎn)管理公司與股權投資公司）新增需求占20%。而法律、會計及咨詢等服務業(yè)新增需求約占15%。

    在理論新增需求和幾乎確定將產(chǎn)生的巨大供應量之間,不可否認,不斷涌入市場的資金,需要承擔理論與現(xiàn)實博弈背后可能潛藏的風險。

    對此,SOHO中國主席潘石屹表示,一個行業(yè)大量集中全社會的資金,就如同人得了癌癥。1999年的美國,全社會的錢都在往互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)集中,很快互聯(lián)網(wǎng)泡沫就爆了。