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    由于受到住宅銷售火爆態(tài)勢的影響，商業(yè)地產近來也有回暖的勢頭，租售交易趨于活躍。由此引發(fā)投資客的諸多問題：究竟商業(yè)地產有沒有投資利潤？該如何看待商住倒掛現象？或許，商業(yè)地產抄底的時機即將到來！

    商業(yè)地產投資日漸回暖

    早在今年上半年，全國工商聯房地產商會商業(yè)不動產專業(yè)委員會就預測：2009年上半年商業(yè)地產發(fā)展可能還會有困難，下半年就會有回暖。尤其是中低端商業(yè)地產，區(qū)域型、社區(qū)型商業(yè)地產，更會有較大的利好消息。

    上海商辦物業(yè)9月份迎來成交高峰，辦公樓、商鋪9月成交量環(huán)比增幅分別超過150%、50%。另據第一太平戴維斯2009年第三季度房產市場報告分析，隨著需求回升，全市甲級寫字樓空置率下降至15.5%。種種數字表明，時至今年10月，以上預測已成現實。如果以實際案例來分析，那么9月26日位于南匯的五角世貿商城開盤大賣800套，便是市場回暖的最好佐證。

     上海社會科學院商業(yè)研究中心主任朱連慶接受記者采訪時表示，商業(yè)地產回暖的主要原因是受到住宅火爆的影響。"但是火熱程度遠不及住宅銷售。"原因有二：一是投資門檻相對較高，二是放量不及住宅項目鋪得開。"但是由于住宅價格'畸形'瘋漲，而商業(yè)地產的價格相對仍然處于'洼地'，所以可能導致一部分投資客轉入商業(yè)地產。"朱連慶分析。

    什么叫"商住倒掛"？通常情況下，商業(yè)地產交易價格應該高于同地段的住宅價格，如果反過來（住宅價高于商業(yè)地產價），就叫"商住倒掛"。

    "商住倒掛"現象因地制宜

    據悉在上海浦東金橋板塊，在售的寫字樓聯創(chuàng)國際的售價為1.3萬元-1.7萬元/平方米，而同區(qū)域的金橋瑞仕花園網上參考價則為2.8萬元/平方米；位于靜安區(qū)的南證大廈成交價為2.6萬元/平方米，附近的中凱城市之光住宅買賣價格約5萬元/平方米。從總體均價來看，上海的確存在"商住倒掛"現象。不少業(yè)內人士分析，從2006年開始住宅市場的價格漲幅就逐步加快，慢慢地超過周邊寫字樓、商鋪的價格。

    21世紀不動產上海銳豐有關分析人士指出，上海商業(yè)用房市場之所以形成倒掛一是因為住宅市場需求依舊非常旺盛，且成交周期短、稅費少、價格高企；二是因為辦公樓、商鋪市場是以長期投資為主，客戶看中的是持續(xù)經營的能力和回報率，故交投活躍度低于住宅市場；三是目前辦公樓和商鋪市場供大于求，目前僅上海辦公樓（甲級）存量達到535.95萬平方米，下半年還有約50萬㎡辦公樓供應，總量上已經趨于飽和。

    但是朱連慶認為，"商住倒掛"現象不能一概而論。"有些地段內的高端住宅的售價高于周邊商業(yè)地產，是完全合理的。"另外，隨著世博會的臨近，虹橋板塊的開發(fā)，以及20個商務區(qū)的規(guī)劃，可能會帶動新一輪的商業(yè)地產投資，雖然總量已經飽和，但從業(yè)態(tài)來看，還是有上漲空間的。

    "入市"需要眼觀六路

    仲量聯行上海投資部總監(jiān)韓瑞透露，由于空置率較低及租金具備上漲空間，優(yōu)質商鋪項目向來倍受國內外投資者的熱切關注。在商業(yè)地產投資方面，學問多多。從投資回報率來看，商業(yè)地產雖然投資周期比住宅長，但是回報也較高。正所謂"回報越大，風險也越大"，所以專家提醒"入市需謹慎"。

    還是以五角世貿商城為例，分析該項目大賣的主要原因，除了整體市場的回暖，還有一個重要的原因是"產品好"。搶購到一套商鋪的張先生告訴記者："除了9萬元首付、約25平方米的獨立產權的誘惑，五角世貿商城得到政府扶持，正式成為'上海進口產品展貿中心'與'聯合國上海采購物流中心'，也是堅定我投資的信心。有了這兩塊牌，不怕它不漲！"所以專家提醒投資者，在投資商業(yè)地產前，要仔細考量項目的地段、品質，以及具體業(yè)態(tài)是否與周邊需求相符，以免被"套牢"。

    另外，對于"包不包租"的問題，朱連慶認為，通常商鋪不應當分散產權，統(tǒng)一規(guī)劃經營是投資保證的參考之一；而酒店式公寓"不包租"問題也不大。