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    兩會(huì)上，物業(yè)稅開征風(fēng)滿樓。眾委員力撐物業(yè)稅為打壓房地產(chǎn)投資投機(jī)的猛藥。但物業(yè)稅可能年內(nèi)在商業(yè)地產(chǎn)率先試點(diǎn)實(shí)征，而目標(biāo)是深圳、北京等城市的消息，卻讓業(yè)界覺得有板子打偏之嫌：為什么明明是因住宅房價(jià)高漲而引發(fā)的物業(yè)稅，最后卻拿商業(yè)地產(chǎn)“開刀”。

    唇亡齒寒，廣州雖沒有明顯出現(xiàn)在物業(yè)稅試點(diǎn)實(shí)征的城市里，但卻與深圳、北京同為一線城市，一旦開征恐對今年廣州蜂擁入市的220萬平方米的商用物業(yè)產(chǎn)生很大影響。

    而號(hào)稱“商住兩用”的“偽住宅”也將受沖擊。

    物業(yè)稅試點(diǎn)開征風(fēng)頭急

    “物業(yè)稅如果開征，我要再計(jì)算一下回報(bào)率，低于4%我就賣掉”，李先生指著其在白云區(qū)三元里20多平方米的商鋪，告訴記者，他5年前以100多萬的總價(jià)買下了這個(gè)商鋪，現(xiàn)在月租金在5000-8000元波動(dòng)，回報(bào)率平均6%左右。

    據(jù)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓預(yù)測，北京商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅起征稅率在0.5%-1%之間。李先生拿著計(jì)算機(jī)計(jì)算起來，如果商鋪以150萬估值來算稅率1%計(jì)算，李先生一年就應(yīng)該多繳1.5萬的物業(yè)稅，相當(dāng)每月要多交1250元。“我肯定想把稅費(fèi)加到租客身上了，但每月加租1000多元，現(xiàn)在生意又不是很好，租客能愿意嗎”，李先生看看窗外，外面的雨正“噼里啪啦”。

    物業(yè)稅對投資者的威懾力是毋庸置疑的。地產(chǎn)營銷專家陳真誠認(rèn)為，只要開征物業(yè)稅，不管稅率多高，就會(huì)對市場心態(tài)、投資回報(bào)預(yù)期產(chǎn)生比較大的影響，這種影響甚至大于實(shí)際影響。

    實(shí)際上，物業(yè)稅開征對持有商業(yè)面積的開發(fā)商更是一個(gè)大考驗(yàn)�！笆芾в诮�(jīng)濟(jì)的低迷，2009年廣州商鋪的租金是下滑的，2010年依然有下跌的趨勢”，廣州大業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理程立志認(rèn)為，現(xiàn)在廣州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商自持的比例不小，近幾年自持物業(yè)更成為一個(gè)趨勢。物業(yè)稅開征加上租金下滑的趨勢，將使得這些開發(fā)商的運(yùn)營成本大增。這對廣州原本需要扶持的商業(yè)地產(chǎn)來說，是一個(gè)重磅炸彈。

    而讓業(yè)內(nèi)擔(dān)憂的還有今年因亞運(yùn)蜂擁而至的新增商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)廣州經(jīng)貿(mào)部門統(tǒng)計(jì)，今年廣州將有超過120萬平方米的新增商鋪開業(yè)，超過了廣州前五年新建商業(yè)面積的總和�！罢猩屉y已經(jīng)成為廣州商業(yè)的難題”，房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓分析，在未來的三四年期間，這些超百萬商業(yè)面積將進(jìn)入養(yǎng)鋪期。養(yǎng)鋪期的商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)一般比較低，如果再加上物業(yè)稅，對持有這些物業(yè)的開發(fā)商或投資者來說將是很大的打擊。

    物業(yè)稅影響關(guān)鍵在稅基

    物業(yè)稅開征的具體影響大小，受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為與爭議很久的稅率相比，稅基是一個(gè)更重要關(guān)鍵因素。因?yàn)槎惵士梢噪S經(jīng)濟(jì)情況浮動(dòng)，但稅基則是穩(wěn)定的。

    “商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅征稅的稅基是以現(xiàn)物業(yè)估值為基數(shù)，還是以現(xiàn)物業(yè)租值為基數(shù)，是個(gè)關(guān)鍵問題，影響到稅額大小，繼而影響到廣州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展”，程立志曾經(jīng)在香港工作，據(jù)他介紹，香港物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)是租金收益，稅率則會(huì)隨著每年的經(jīng)濟(jì)情況作出相應(yīng)的調(diào)整。

    如果稅基以租金收益來計(jì)算的話，業(yè)主的稅費(fèi)將減少不少，而物業(yè)稅的影響也就相對縮小。以上述李先生的商鋪為例，如果以月平均6500元來計(jì)算的話，稅率還是1%的話，那么一個(gè)月的物業(yè)稅為65元，這比以物業(yè)估值來算節(jié)省1185元。