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    從5月1日起，上海樓市將真正駛?cè)搿笆啦�時(shí)間”，但住宅市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻表現(xiàn)出不同景象。10年來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，打亂了炒家借世博蒞臨進(jìn)一步炒作的“計(jì)劃”，住宅市場(chǎng)陷入觀望；相反，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻急劇爆發(fā)，酒店和商鋪?zhàn)饨鹧杆偕蠐P(yáng)。

    住宅“政策性遇冷”

    世博會(huì)尚未開(kāi)幕，樓市上兩種對(duì)立的觀點(diǎn)已經(jīng)掐了起來(lái)。

    一種觀點(diǎn)認(rèn)為，世博會(huì)開(kāi)幕后上海樓市將大漲，理由是全世界目光聚集上海，將引發(fā)投資熱潮。另一種觀點(diǎn)恰恰相反，認(rèn)為世博會(huì)之后上海樓市將下跌，理由是世博概念已在此前數(shù)年間被嚴(yán)重透支，市場(chǎng)存在較大泡沫。

    爭(zhēng)辯未有定論，開(kāi)發(fā)商已為世博“籌備”起來(lái)。

    早報(bào)記者了解到，在世博園附近的黃浦江沿岸，眾多豪宅已經(jīng)紛紛借世博會(huì)良機(jī)推向了市場(chǎng)，位于南盧灣濱江板塊的豐盛皇朝推出150套公寓；南外灘綠城黃浦灣也計(jì)劃推出一幢位置最好的樓；小陸家嘴板塊的財(cái)富海景花園推出一批高層房源。

    不過(guò)，令人不曾想到的是，樓市政策突變，在4月中旬，有關(guān)部門(mén)接連出臺(tái)調(diào)控政策，業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為10年內(nèi)最嚴(yán)厲的調(diào)控，精確打擊炒房。

    一位市場(chǎng)人士告訴早報(bào)記者：“突如其來(lái)的調(diào)控新政，打亂了開(kāi)發(fā)商原本早已計(jì)劃好的‘世博算盤(pán)’�！痹�本眾多趕在世博前開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，已經(jīng)推遲開(kāi)盤(pán)，相機(jī)而動(dòng)。

    戴德梁行的一份關(guān)于世博會(huì)的研究報(bào)告指出，住宅市場(chǎng)很少或基本不受世博會(huì)影響。住宅市場(chǎng)更大程度上受經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)以及抵押貸款可獲得性、優(yōu)惠的利率，以及高端住宅市場(chǎng)的相關(guān)政府政策等影響。

    據(jù)了解，目前上海樓市已經(jīng)陷入觀望氛圍，日成交量與政策出臺(tái)前相比大幅下滑。眾多分析人士稱(chēng)，住宅市場(chǎng)調(diào)整在所難免。

    商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)秀

    與住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷相比，上海商業(yè)地產(chǎn)卻依舊如火如荼，并且借世博會(huì)迎來(lái)一個(gè)歷史小高潮。

    短期來(lái)看，世博會(huì)開(kāi)幕增加的游客量給商鋪和酒店帶來(lái)正面影響，平均酒店價(jià)格隨著需求激增而上漲，客流量的相應(yīng)增加推動(dòng)商鋪?zhàn)饨稹?/p>

    戴德梁行北亞區(qū)研究部主管紀(jì)言迅指出，隨著租金增長(zhǎng)帶來(lái)的高入住率將肯定對(duì)世紀(jì)大道專(zhuān)案所在的竹園商業(yè)辦公區(qū)和張楊路商鋪區(qū)的平均租金水平帶來(lái)正面影響，預(yù)計(jì)以上區(qū)域的平均租金水平將在2012年和2014年上漲8%和4%。

    高力國(guó)際華東區(qū)研究與咨詢(xún)部董事李慶賢表示，世博會(huì)將會(huì)吸引7000萬(wàn)人次的游客來(lái)到上海，其中5%～10%為外國(guó)游客，估計(jì)這些旅游者在購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲和住宿的消費(fèi)將提升城區(qū)的年零售銷(xiāo)售額達(dá)25%，這也為優(yōu)質(zhì)零售業(yè)的租金表現(xiàn)提供了強(qiáng)勁支持。

    值得注意的是，上海世博會(huì)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的影響，未來(lái)幾年將依然存在。這將對(duì)上海辦公樓市場(chǎng)需求提供持續(xù)的推動(dòng)力。世博會(huì)展示的效果將有力推動(dòng)上海乃至中國(guó)的形象宣傳，而2011年后全球經(jīng)濟(jì)有望更快復(fù)蘇，使得更多外資企業(yè)考慮進(jìn)入中國(guó)開(kāi)拓業(yè)務(wù)而在上海設(shè)立辦公點(diǎn)，此因素將為世博后的上海辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力。

    創(chuàng)造樓市“黃金七年”

    其實(shí)，從2002年上海成功申博后，世博利好一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)上揚(yáng)的動(dòng)力。

    世博會(huì)選址率先撬動(dòng)園區(qū)及周邊樓市。上海世博會(huì)園區(qū)占地5.28平方公里，其中3.93平方公里位于浦東三林、1.35平方公里位于浦西的黃浦和盧灣南部。此前這些待開(kāi)發(fā)區(qū)域聚集著眾多工業(yè)廠房及船塢，世博會(huì)將這些荒廢的區(qū)域改造成為新商業(yè)區(qū)域。在過(guò)去八年間，三林地區(qū)房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率高達(dá)24%，明顯快于整體住宅市場(chǎng)16%的年增長(zhǎng)率。而南盧灣和徐匯濱江區(qū)域憑借引人入勝的黃浦江江景和世博園景觀，亦逐漸成為高端住宅聚集區(qū)。

    此外，世博會(huì)對(duì)上海城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)做出了巨大貢獻(xiàn)。據(jù)悉，為籌備世博會(huì)，上海已在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面投入了超過(guò)950億美元的資金。

    上海軌道交通開(kāi)發(fā)建設(shè)迎來(lái)歷史高峰。上海在2005年僅有3條軌道交通線(xiàn)，2008年為8條。到2010年5月1日世博會(huì)開(kāi)幕之時(shí)，上海將有12條軌道交通線(xiàn)投入運(yùn)營(yíng)，總計(jì)長(zhǎng)度達(dá)420公里。

    仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼指出，這些新建的基礎(chǔ)設(shè)施將為上海的商用物業(yè)和住宅市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造更多的機(jī)遇，更是世博會(huì)為這座城市留下的寶貴財(cái)富，同時(shí)也為上海未來(lái)十年的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

    “不斷擴(kuò)展的軌道交通網(wǎng)絡(luò)把新建在城市外圍、價(jià)格相對(duì)便宜的住宅與傳統(tǒng)的市中心區(qū)域緊密相連。它同時(shí)還將帶動(dòng)各城市副中心房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，軌道交通站點(diǎn)的周邊，將成為擁有無(wú)限發(fā)展機(jī)遇的地點(diǎn)�！鳖櫀|尼強(qiáng)調(diào)。

    “后世博”熱土

    世博園區(qū)的土地早就被開(kāi)發(fā)商盯上。據(jù)了解，上海世博會(huì)結(jié)束后，除了世博文化中心、中國(guó)館等一批建筑被保留外，其余場(chǎng)館都將被拆除改建，這意味著未來(lái)世博園區(qū)將貢獻(xiàn)5.28平方公里面積土地可供再開(kāi)發(fā)建設(shè)。若以平均容積率1-1.5計(jì)算，近2平方公里再開(kāi)發(fā)土地可建的商業(yè)及住宅面積將達(dá)到200萬(wàn)-300萬(wàn)平方米。

    戴德梁行報(bào)告指出，雖然詳細(xì)的規(guī)劃尚未公布，但有跡象表明，世博園區(qū)有可能成為一個(gè)重要的寫(xiě)字樓區(qū)域，包括大約100萬(wàn)平方米的辦公面積、25000平方米的展館面積和配套的商鋪及住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。為了確保陸家嘴地區(qū)成為金融公司總部的首選地，這個(gè)區(qū)域內(nèi)的低層建筑很可能作為這些公司的后勤辦公處所。