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　　近日,寧波市規(guī)劃局、寧波市住建委、寧波市國土資源局等三部門聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于進一步規(guī)范辦公建筑規(guī)劃設(shè)計和管理的實施意見》,意見自2014年3月1日起施行。其實早在2010年寧波就出臺了《寧波市辦公建筑行政許可暫行規(guī)定的通知》(本報2010年5月18日A6版曾報道)。

　　據(jù)統(tǒng)計,2013年寧波市區(qū)辦公房成交860套左右,而單身公寓類產(chǎn)品成交了約有6800套。寧波市規(guī)劃局總規(guī)劃師袁朝暉向記者表示,最近出臺的文件是對2010年文件的補充,對于辦公建筑規(guī)劃設(shè)計進行一步規(guī)范。 禁令難禁,這是為什么？

　　開發(fā)商愿意賣
　　寫字樓變單身公寓,利潤多1.2億

　　“當寫字樓賣,最多賣個7000元每平方,變單身公寓賣價格至少上萬元每平方。每平方價差3000元,1萬平方就是3000萬利潤。”鄭潔(化名)是寧波某房產(chǎn)銷售代理公司的負責人。他是寧波最早把寫字樓當單身公寓來賣的一批人。

　　鄭潔告訴記者,4年前某開發(fā)商有幢幾萬平方米的寫字樓賣不掉,就委托他們來想辦法。鄭潔經(jīng)過市場調(diào)研以后發(fā)現(xiàn),那個區(qū)域的住宅價格達到了15000元每平方,而寫字樓的價格只有7000元每平方,還不到住宅價格的一半。另外寫字樓整層上千平方,總價還是比較高,買者寥寥無幾。

　　后來鄭潔建議開發(fā)商把整層寫字樓分割成30-60平方的小房間,包裝成“單身公寓”,一間一間出售。然后每間房間進行裝修,基本是可以拎包入住。隨后在幾個月內(nèi),這幾萬平方米的寫字樓全部銷售一空。

　　鄭潔給記者算了一筆賬,這批單身公寓當時銷售價格大概11000元每平方,號稱3000元每平方的豪華裝修,實際裝修成本大概1000元每平方,這樣比當寫字樓來賣,每平方足足多了3000元。1萬平方米就是多3000萬元,這個項目讓開發(fā)商多賺了1.2億元。

　　單身公寓拿地成本不到住宅一半

　　榮安地產(chǎn)董事鐘衛(wèi)民表示,開發(fā)商喜歡把寫字樓當單身公寓來賣,除了市場需求外,拿地成本也是很關(guān)鍵的原因。寫字樓性質(zhì)的土地樓面價一般只有1000-2000元每平方,而同地段的住宅樓面價基本都要3000-5000元每平方。在市中心的地段,寫字樓樓面價如果要3000-5000元每平方,那肯定都是最中心的地方了,住宅樓面價差不多要接近上萬元每平方了。

　　潘火街道一位工作人員向記者表示,寫字樓土地價格低是因為政府部門有補貼,包括各項稅費都有補貼。之所以這么多補貼,政府部門都是為了招商引資,發(fā)展樓宇經(jīng)濟。一些大型企業(yè)入駐了寫字樓,可以為當?shù)卣�府帶來大量的稅收�?/p>

　　不過由于寧波大型企業(yè)基本都有自己的總部寫字樓,而小型的企業(yè),租不起大面積寫字樓,有的還十幾家、幾十家企業(yè)拼一層寫字樓,所以導致了寫字樓數(shù)量多,使用的卻不多。

　　政策影響
　　對小戶型住宅是小利好

　　“這個政策對寧波整個房價影響不大,如果一定要說利好,也只能說是對小戶型住宅是小利好。”鐘衛(wèi)民向記者表示。這個政策把寫字樓改成單身公寓項目杜絕以后,不少購房者只能購買總價不到100萬的小戶型住宅。鐘衛(wèi)民稱,早些年他們公司有想過針對剛需設(shè)計一些單價1萬元每平方,面積大概50多平方的一房一廳的小戶型,后來看到很多寫字樓都打擦邊球改成單身公寓,導致他們這個項目也不敢投產(chǎn)。不過,他預(yù)計,未來隨著政策出來以后,寫字樓這塊以后會越來越規(guī)范,單身公寓數(shù)量會越來越少,他相信不少開發(fā)商都會來做總價在50-100萬元的剛需小戶型。

　　新規(guī)速覽

　　重要地段不得設(shè)置單身公寓

　　其中,對于尚未出讓的商務(wù)用地,新規(guī)明確,如位于城市重要地段內(nèi),不得設(shè)置公寓式辦公(酒店式辦公)—即目前市面上常見的酒店式公寓、公寓式酒店之類的單身公寓產(chǎn)品。如新的地塊是允許設(shè)置公寓式(酒店式)辦公的,則此類產(chǎn)品的建筑面積,不得大于總辦公建筑面積的20%;同時,項目中的開放式辦公室即一般辦公房的套內(nèi)建筑面積,不應(yīng)小于150平方米。

　　不得有陽臺、飄窗,限制廚房

　　按照新規(guī),今后新建的辦公建筑,外立面應(yīng)當具備公共建筑的外立面形式與建筑特點,一般不得設(shè)置陽臺、飄窗;沿城市主干道的一面,原則上不得設(shè)置空調(diào)室外機,確需設(shè)置的,應(yīng)做好遮蔽處理。同時,新規(guī)對辦公樓內(nèi)的食堂、衛(wèi)生間、廚房等功能空間的設(shè)置,作了詳細的規(guī)定以避免辦公房被改成單身公寓類住宅。

　　銷售對象僅限企業(yè)法人

　　新規(guī)更進一步明確相關(guān)環(huán)節(jié)的操作細則:允許設(shè)置公寓式(酒店式)辦公的項目,國土部門在土地出讓合同中要約定公寓式(酒店式)辦公的銷售對象僅限于企業(yè)法人,房屋登記機構(gòu)要在辦理房屋所有權(quán)證時注明公寓式(酒店式)辦公的受讓人僅限于企業(yè)法人。

　　消費者愿意買

　　總價低，功能和住宅差不多

　　記者拿到一組數(shù)據(jù),在2013年寧波市區(qū)辦公房的成交套數(shù),只有860套左右;而單身公寓類產(chǎn)品成交了約有6800套。也就是說單身公寓銷售的套數(shù)是寫字樓的8倍。為什么單身公寓比寫字樓賣得好?

　　記者發(fā)現(xiàn),現(xiàn)在不少單身公寓除了落戶問題和產(chǎn)權(quán)是40年外,實際入住基本都是一樣的。不少單身公寓也和住宅一樣有陽臺,天然氣入戶,水電氣也可以申請民用,晚上也有峰谷電,幾乎和住宅沒有區(qū)別。“現(xiàn)在房子有幾幢能住到40年的。”一位購買了單身公寓的市民表示。

　　另外,高房價也促成了這塊市場需要。不少年輕人是單身公寓購買的主力客戶�，F(xiàn)在不少住宅動輒100多平方米,單價都是近2萬元,市中心的新三房基本沒有總價200萬以下的,這對于剛畢業(yè)不久的年輕人來說簡直是天文數(shù)字。另外,不少新寧波人來到寧波,沒有房子結(jié)婚,一般會選擇購買面積小,總價低的單身公寓先過渡。

　　寫字樓投資回報不如單身公寓

　　和前幾年火爆的住宅市場相比,寧波的寫字樓市場始終處在不溫不火的狀態(tài)下,寫字樓價格上漲十分緩慢,有時候甚至停滯不前。

　　和上海、北京、廣州等一線城市相比,這稱得上是寧波樓市的一個“怪現(xiàn)象”。打開上海、北京、廣州的搜房網(wǎng)頁面,查找新房地圖,寫字樓的價格與住宅是相持平的,甚至還有的寫字樓比住宅高不少。業(yè)內(nèi)人士表示,寧波寫字樓賣不出價格,主要還是跟商業(yè)氛圍有關(guān),一線城市企業(yè)有多少家,寧波有多少家,不說別的,世界500強企業(yè)寧波有幾家呢?

　　“我們鄞州中心區(qū)的寫字樓日租金才1元多一平方,投資寫字樓的都虧得血本無歸。”寧波一家不愿意透露姓名的企業(yè)負責人向記者表示。他告訴記者,如果是貸款來買寫字樓進行投資,租金的錢還不夠交銀行按揭的利息。

　　馮婷婷是一位購買過單身公寓的投資者,她告訴記者,一套小的單身公寓才30-50萬,一個月租金有2000多元,回報率在5%以上,還沒包括房屋、土地的每年升值價值。投資成本小,回報高也是單身公寓早些年一直暢銷的原因之一。