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    一邊是在持續(xù)近兩年半的“限購(gòu)”、“限貸”之下，不少在售老盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)差強(qiáng)人意、庫(kù)存難減；一邊則是去年下半年以來(lái)主城區(qū)內(nèi)“黃金寶地”接連成交，大量新盤(pán)蓄勢(shì)待開(kāi)——寧波中高端樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)，在即將進(jìn)入下半年的當(dāng)前，悄然趨于激烈。

　　兩則短信：新盤(pán)預(yù)告開(kāi)盤(pán)，老盤(pán)吆喝“清盤(pán)”

　　看過(guò)市區(qū)多個(gè)在售、待售中高端樓盤(pán)并留了手機(jī)號(hào)碼的一位購(gòu)房者沈先生，昨天收到了兩條接踵而至、對(duì)比著讀來(lái)頗有意味的短信：先是一新盤(pán)預(yù)告將于6月30日“盛大開(kāi)盤(pán)”，讓有意購(gòu)置者抓緊去參加“存5萬(wàn)抵10萬(wàn)”的開(kāi)盤(pán)前優(yōu)惠活動(dòng)；后是一在售老盤(pán)說(shuō)“實(shí)景現(xiàn)房”正在“清盤(pán)”，“全城瘋搶”、“就趁現(xiàn)在”……

　　據(jù)記者了解，這兩個(gè)樓盤(pán)均定位為“一線濱江豪宅”，兩者分立新三江口的東、西側(cè)，直線距離不到2公里。

　　在售老盤(pán)的一位售樓員介紹說(shuō)，此次“清盤(pán)”，該樓盤(pán)中原先單價(jià)2.5萬(wàn)元／平方米左右的140平方米高層房源，現(xiàn)單價(jià)2萬(wàn)元／平方米多點(diǎn)；原先單套總價(jià)850萬(wàn)元左右的230平方米躍墅，現(xiàn)單套總價(jià)700萬(wàn)元左右。這樣的價(jià)格定位，與待開(kāi)新盤(pán)售樓員所稱(chēng)的可能的開(kāi)盤(pán)價(jià)，構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)———新盤(pán)中155平方米的高層房源，或以2.3萬(wàn)元／平方米的價(jià)格開(kāi)售。

　　事實(shí)上，寧波中高端新盤(pán)、老盤(pán)之間類(lèi)似的“搶客戰(zhàn)”，在上個(gè)月就已初現(xiàn)端倪。當(dāng)時(shí)，東部新城一新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，而同區(qū)域一在售老盤(pán)在開(kāi)盤(pán)前后那段時(shí)間，又是猛發(fā)推廣短信、又是“特別”推售一幢中庭樓王……

　　27個(gè)在售老盤(pán)“存貨”價(jià)值近190億元

　　在持續(xù)而嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策之下，甬城中高端樓盤(pán)的日子到底過(guò)的如何？記者根據(jù)市房產(chǎn)交易中心“透明售房網(wǎng)”公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自2011年2月寧波施行新住宅“限購(gòu)令”以來(lái)，市三區(qū)和鄞州區(qū)內(nèi)共開(kāi)售中高端樓盤(pán)27個(gè)。這些樓盤(pán)，或者單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元／平方米，或者單價(jià)雖不到2萬(wàn)元／平方米、但銷(xiāo)售房源以面積在140平方米以上為主，或者是別墅類(lèi)樓盤(pán)。

　　截至昨天，“透明售房網(wǎng)”顯示這27個(gè)老盤(pán)尚有可售房源約3500套，可售總面積約83萬(wàn)平方米；按各自網(wǎng)上備案的銷(xiāo)售均價(jià)計(jì)算，這些“存貨”的總值，接近190億元！也就是說(shuō)，這批在售的中高端樓盤(pán)，套均面積近240平方米、套均總價(jià)則高達(dá)530余萬(wàn)元。

　　據(jù)市住建委數(shù)據(jù)，去年一年，市六區(qū)共成交商品住宅2萬(wàn)余套、總面積255萬(wàn)余平方米。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，去年寧波市區(qū)商品住宅成交均價(jià)為13714元／平方米。以此計(jì)，去年市區(qū)商品住宅總銷(xiāo)售額約350億元。在售中高端樓盤(pán)的“存貨”占比之高，由此可窺一斑。

　　買(mǎi)得起這類(lèi)住宅的購(gòu)房者，顯然受“限購(gòu)”政策約束頗深，進(jìn)而使得這類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售艱難。記者注意到，多個(gè)2011年開(kāi)盤(pán)的中高端樓盤(pán)，賣(mài)了兩年多、都已到交付條件了，至今還有兩、三百套房源未售出，有樓盤(pán)的“存貨”總值高達(dá)十幾億元！更有不少去年領(lǐng)取預(yù)售證的別墅樓盤(pán)，銷(xiāo)售套數(shù)至今還是個(gè)位數(shù)———有的只賣(mài)掉1套、有的只賣(mài)了3套。

　　三倍于老盤(pán)存貨量的新盤(pán)蓄勢(shì)待發(fā)

　　在中高端老盤(pán)尚需為去庫(kù)存而“努力奮斗”的同時(shí)，一大批同檔次的新盤(pán)，卻已尾隨而至來(lái)“搶客”。

　　這些中高端新盤(pán)，一方面將來(lái)自于2009年、2010年樓市火熱時(shí)候成交、迄今樓盤(pán)仍未推售的大小“地王”，另一方面則將來(lái)自于去年下半年、今年上半年成交的諸多“黃金寶地”。它們當(dāng)中，成交地價(jià)多在每平方米萬(wàn)元左右，高的每平方米超過(guò)萬(wàn)元甚至逾2萬(wàn)元；各自位置，都處在業(yè)界公認(rèn)的適建豪宅項(xiàng)目的“黃金地段”，包括月湖邊、日湖畔、濱江處、東部新城和老城區(qū)核心地帶等區(qū)域。

　　記者根據(jù)國(guó)土部門(mén)土地出讓公告統(tǒng)計(jì)，這批宅地近20宗，共可建商品住宅245萬(wàn)平方米左右———相當(dāng)于目前甬城在售中高端樓盤(pán)“存貨”總面積的三倍。假設(shè)新增供應(yīng)的這批中高端新盤(pán)銷(xiāo)售單價(jià)和在售老盤(pán)持平，即約2.3萬(wàn)元／平方米，則其銷(xiāo)售總值將高達(dá)560余億元！

　　“限購(gòu)政策之下，市場(chǎng)中有購(gòu)房資格的中高端客戶(hù)本就很有限，現(xiàn)在一下子要涌入這么多的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，估計(jì)接下來(lái)各大樓盤(pán)間的‘搶客戰(zhàn)’想不趨于激烈都難。”本地一房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)老總感慨。

　　而雖然從房源套型面積、總價(jià)等方面看，這些中高端樓盤(pán)似乎和普通購(gòu)房者沒(méi)有關(guān)系，但業(yè)內(nèi)人士指出，這類(lèi)樓盤(pán)的定價(jià)往往會(huì)起到市場(chǎng)“標(biāo)桿”的作用，如果其不斷走高，難免也拉升普通商品住宅樓盤(pán)的售價(jià)。因此，接下來(lái)中高端樓盤(pán)之間競(jìng)爭(zhēng)如趨于激烈、互相“壓價(jià)”，被認(rèn)為在一定程度上有利于平抑整體房?jī)r(jià)。