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　　房地產(chǎn)業(yè)已成為調(diào)控影響最大的行業(yè)之一。從緊的貨幣政策和不斷加碼的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的疊加效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)。經(jīng)歷了近6個月的樓市僵局，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨向脆弱狀態(tài)。研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前已有超過30家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率為70%。寧波也不例外。重壓之下，市場正悄然轉(zhuǎn)向，下半年房價下降正在成為各方共識。

　　融資困難：重組受阻借殼上市難行

　　“連日來，我們房企的日子過得就像現(xiàn)在梅雨天一樣。”寧波多家房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人向記者訴苦道，從銀行貸不到款，房子也賣不出去，就連今年以來房企所倚重的銀行信貸以外的融資渠道也并不通暢。

　　今年四五月份，北京新華聯(lián)置地有限公司借殼S＊ST圣方獲證監(jiān)會批準(zhǔn)、寧波銀億控股重組S＊ST蘭光、ST東源以新增9.08億股吸收合并重慶金科集團(tuán)。這些公司成功借殼上市讓不少房企一度看到了希望。

　　但是證監(jiān)會隨后澄清，這三家房企是在“限購令”之前受理的并購重組申請，自去年8月以來證監(jiān)會沒有受理新的房地產(chǎn)企業(yè)重組申請，這讓一些發(fā)展到一定規(guī)模的中小房企想利用各種資源擠入上市公司以擴(kuò)大融資渠道的期望落空。

　　落空的原因是因為“目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控一直在進(jìn)行中，此次涉及房地產(chǎn)行業(yè)的重大資產(chǎn)重組事項已不具備實施的基礎(chǔ)”。

　　不僅如此，今年以來，全國各地的上市公司也是對房企避之唯恐不及，生怕地產(chǎn)業(yè)務(wù)阻礙了公司融資與重組。寧波一位證券分析師表示，中國高科、高新發(fā)展等上市企業(yè)都已發(fā)布公告，明確要出售旗下地產(chǎn)項目及相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　地產(chǎn)重組和再融資“此路不通”，地方融資平臺又如何呢？記者了解到，由于大規(guī)模的投融資給地方政府帶來了居高不下的舉債，央行在近日公布的《2010年中國區(qū)域金融運(yùn)行報告》中，公開表示了對地方融資平臺的擔(dān)憂。隨著“地方債”再次被推到輿論的風(fēng)口浪尖上，清理地方融資平臺讓房企融資遭遇又一只“攔路虎”。

　　權(quán)宜之計：另辟蹊徑曲線融資

　　“眼下銀行為防止風(fēng)險，對房地產(chǎn)開發(fā)放貸都以月或季度短期為主，對上市公司又稍寬松些，銀行對我們的貸款期限放寬至一年，這已經(jīng)是特別優(yōu)厚的待遇了。”寧波一家上市房產(chǎn)公司營銷總監(jiān)向記者表示。

　　壓力之下，目前不少房企都是通過發(fā)行信托理財產(chǎn)品進(jìn)行融資。

　　5月初成立的華潤信托·銀泰零售業(yè)發(fā)展投資基金第一期項目集合資金信托計劃，在沒有進(jìn)行宣傳的情況下，民生銀行代銷的16億募集規(guī)模，僅用10天就被搶購一空。

　　“我們寧波的很多客戶都沒有預(yù)約到。”民生銀行寧波分行一位人士表示。

　　中國銀監(jiān)會非銀部副主任閔路浩明確表示，今年信托業(yè)不會再有新的監(jiān)管政策出臺，要給信托公司發(fā)展留有空間。這無疑給需要融資的房企吃了一顆“定心丸”。

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)私募基金年化收益率普遍在10%以上，有些甚至達(dá)到15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過非房產(chǎn)類私募基金收益率，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品以其高收益率吸引了眾多投資者，為房企提供了一部分的資金來源。

　　據(jù)記者了解，除了信托產(chǎn)品外，因為陽光私募基金投資策略靈活、激勵方式有效，業(yè)績表現(xiàn)不俗，所以也有不少房企通過陽光私募基金進(jìn)行融資。

　　地產(chǎn)基金＋信托綜合方式融資也為不少房企所青睞，比如萬科就是典型的例子。此外，非傳統(tǒng)渠道如海外融資、票據(jù)、債券發(fā)行等也成為不少房企“另辟蹊徑”融資的選擇。

　　而一部分融資無門的中小房企為了緩解資金吃緊的局面，只好曲線融資，轉(zhuǎn)向民間借貸，民間高利息貸款又開始出現(xiàn)。

　　一些開發(fā)商向記者反映，目前開發(fā)商從民間借貸的年息大部分在25%～30%左右，最高甚至有達(dá)70%左右的年息，或者5%～6%的月息。

　　雖然貸款利率非常高，但在利益的驅(qū)動下，開放商也只好向民間借貸以緩解錢緊窘境。

    對應(yīng)策略：抱團(tuán)拿地合作開發(fā)

　　屋漏偏逢連夜雨，不少開發(fā)商在一系列的限制令下，銷售不暢，回款面臨問題。一向不差錢的房地產(chǎn)開發(fā)商感受到了陣陣寒意。