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    據(jù)迪賽數(shù)據(jù)平臺(tái)分析：2009年6月，寧波一手商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為12311元/平方米，環(huán)比上漲23.5%。但是在通貨膨脹預(yù)期下，資金持有者越來(lái)越多地選擇進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值。只是在流行“中產(chǎn)”的年代，我們這些偽小資囊中羞澀怎么辦？

    買房者：合作購(gòu)房，我們來(lái)做“實(shí)驗(yàn)”

    奧地利詩(shī)人賴內(nèi)·馬利亞·里爾克說(shuō)：誰(shuí)這時(shí)沒(méi)有房屋，就不必建筑。這話聽(tīng)得有點(diǎn)“不樂(lè)胃”：難道我們連做“房奴”的機(jī)會(huì)也沒(méi)有？寄居蟹還有個(gè)自己的殼呢！如某樓盤文案所言“你N萬(wàn)，我N萬(wàn)，一起組成一個(gè)家”。在高房?jī)r(jià)年代，在通貨膨脹的預(yù)期下，兩個(gè)無(wú)意組建家庭的人，也有可能共同去購(gòu)置一套房子。

    王先生和陳小姐就是典型的例子。他們認(rèn)識(shí)３年，只是普通的朋友。２００８年１２月，在房?jī)r(jià)處于低谷的時(shí)候在明天廣場(chǎng)一起購(gòu)入一套70平方米的房子。“她早晚要嫁人，我已經(jīng)結(jié)婚有自己的房子。”王先生出了27萬(wàn)多元，陳小姐出了6萬(wàn)多元，王先生用公積金貸的21萬(wàn)元由陳小姐負(fù)責(zé)月供。“我們打算到時(shí)出租，得到的租金一人一半。”現(xiàn)在眼看房?jī)r(jià)又上去了，陳小姐的“非常規(guī)之舉”在如今看來(lái)頗有點(diǎn)“先見(jiàn)之明”。

    鄧小姐比王先生更早吃這一口“螃蟹”。“２００６年的時(shí)候我還是‘資深剩女’，家又不在寧波本地，房租都能用來(lái)還貸了，實(shí)在不甘心。”她本來(lái)想買一套單身公寓。“轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)太多女性買單身公寓了，她們一般的想法是先解決自住，以后用于投資。我也是這樣的想法。

    問(wèn)題是如果出租或者轉(zhuǎn)手賣掉，單身公寓的回報(bào)率貌似不如普通住宅。”荷包有限的她想到了她的一個(gè)同學(xué)。“她和我相似的情況，而且觀念也比較新，我們就一起掏錢付了首付，買下高塘四村的一處二手房。”今年結(jié)婚的鄧小姐和同學(xué)一起把這處房子出租了。“租金剛好用來(lái)還貸。而且一不小心這還成了我的婚前財(cái)產(chǎn)。”

    朋友之間合資買房其實(shí)不是一個(gè)新鮮的事情。以前溫州炒房團(tuán)組織一幫親戚朋友，“大手筆”地“團(tuán)購(gòu)”各類住宅就是原型。只是如今主人公換成了經(jīng)濟(jì)并不寬裕的甲乙丙，團(tuán)購(gòu)變成了零售，客體也只能是一套普通的住宅。

    法律上：合作購(gòu)房，需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)

    “如果實(shí)在很想要套房子，在預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的前提下，合作買房也是一個(gè)辦法。”傅丹輝是浙江海泰律師事務(wù)所律師，他覺(jué)得合作買房在事先明確相關(guān)細(xì)節(jié)的情況下，不失為一個(gè)面對(duì)高房?jī)r(jià)的方法。“但是這樣做也存在著一定的隱患。比如可能出現(xiàn)房屋實(shí)際所有人與房屋名義所有人（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書登記記載的名字）不一樣的情形，當(dāng)房屋名義所有人擅自處分房屋時(shí)，就可能會(huì)損害其他房屋實(shí)際所有人的利益。”傅律師

    具體舉了一個(gè)例子，比如A、B兩個(gè)朋友各出資60萬(wàn)元和40萬(wàn)元買了一套房子。因?yàn)锳限于種種原因，不便在房屋權(quán)屬證書中記載其名字，最后該房屋只登記在B名下。這時(shí)，A和B屬于該房屋的實(shí)際所有人，B同時(shí)是該房屋的名義所有人。如果B擅自向C出售房屋，C基于對(duì)登記事項(xiàng)的信賴而相信B為該房屋的合法所有人，在其付清房款并完成房屋變更登記后，就取得了該房屋的所有權(quán)。這時(shí)A無(wú)法向C主張權(quán)利，只能向B進(jìn)行追索。

    能否追索成功也要基于A能提供證據(jù)證明其實(shí)際有出資購(gòu)買。此外，傅律師提醒，未事先書面約定按份共有的比例，導(dǎo)致后期利潤(rùn)分配或費(fèi)用承擔(dān)產(chǎn)生爭(zhēng)議；未對(duì)處分、分割事項(xiàng)進(jìn)行約定導(dǎo)致產(chǎn)生爭(zhēng)議；因合作買房方個(gè)人的因素對(duì)房屋產(chǎn)生不利影響，如個(gè)人債務(wù)導(dǎo)致房屋被法院查封等，也是需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。

    傅律師認(rèn)為，事先簽訂書面協(xié)議對(duì)合作買房的各個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行約定，是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、防止產(chǎn)生糾紛的有效途徑。“盡量將合作買房人的名字都寫上；明確約定按份比例；約定好處分方式，比如共同決定其用途；涉及分割的部分，可約定一個(gè)鎖定期，如預(yù)期幾年內(nèi)房屋會(huì)升值，可約定在某段時(shí)間內(nèi)各方不得提出要求分割房屋；此外，還可在協(xié)議中具體約定共有期間該房屋的利潤(rùn)分配、費(fèi)用承擔(dān)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方案等。如果房屋升值，利潤(rùn)分配的一般規(guī)則是，有約定的，從其約定；沒(méi)有約定或約定不明的，按照出資比例進(jìn)行分配；出資比列無(wú)法確定的，各方等分。

    房產(chǎn)商：端倪初露，案例還不是太多

    相對(duì)于合作投資而言，朋友合作買房，房產(chǎn)商說(shuō)還不是很多見(jiàn)。銀億房產(chǎn)的策劃部經(jīng)理張春耘說(shuō)：“房子作為不動(dòng)產(chǎn)不僅金額大，而且持有也具有長(zhǎng)期不確定性、法定登記認(rèn)可性、借貸財(cái)產(chǎn)等諸多關(guān)聯(lián)因素，家庭財(cái)產(chǎn)特征明顯，情侶買房尚有糾紛，何況是普通朋友合作買房呢？朋友之間更多的應(yīng)是借貸互助關(guān)系，但合作買房要做到完全的共有很難。如果作為合作投資，就要做好相關(guān)事先約定，這種性質(zhì)其實(shí)和委托炒股一樣。前期可能不會(huì)有太多的問(wèn)題，但是這種合作方式是以信任度為約束的，隨著雙方關(guān)系、市場(chǎng)環(huán)境的退化或者變化，這種約束會(huì)逐漸削弱，到以后涉及房產(chǎn)的使用、饋贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓、處置等就會(huì)出現(xiàn)一系列問(wèn)題。這不僅是收益分成問(wèn)題，更是對(duì)友誼的考驗(yàn)。”

    在張春耘看來(lái)這是一種說(shuō)易行難、需要慎重對(duì)待的行為。“但是不管怎么說(shuō)，在目前看來(lái)買房還是比較好的投資方式。”張春耘向記者表示:實(shí)際上，盡管樓市的波動(dòng)與受調(diào)控的影響一直很大，但是價(jià)格一直保持著剛性向上發(fā)展，業(yè)主的收益也是相對(duì)有保障的。“量力而行，多走走，多看看，挑選一個(gè)好的項(xiàng)目是最重要的。”張春耘說(shuō)。