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    站在2009年的中途校友錄，我們回眸樓市，思緒萬千，感慨頗多。是的，在這短短6個(gè)月時(shí)間里，寧波樓市發(fā)生了太多的事件，這些事件今天看來仍感到震撼，甚至有些驚心動(dòng)魄。我們今天將這些事件串聯(lián)在一起，是為了從事件的起因和影響中，幫助讀者理清寧波樓市今天的成長(zhǎng)脈絡(luò)，明天的發(fā)展走勢(shì)，未來超越的途徑……

    關(guān)鍵詞之一：破冰

    春節(jié)后東部樓盤率先漲價(jià)

   【事件】

    東部?jī)r(jià)格率先破冰，每平方米突漲100元

    BOBO城（查看地圖）、錦繡東城、江南一品從去年年底開始得到不少購(gòu)房者的認(rèn)可，在城市東部形成了局部過熱，銷售量在觀望期的寧波樓市相當(dāng)出色，被人們稱之為東部三駕馬車。春節(jié)后，隨著這三個(gè)樓盤市場(chǎng)形勢(shì)節(jié)節(jié)攀升，春節(jié)前的幾百甚至上千元的優(yōu)惠紛紛被取消，從某種程度上已經(jīng)意味著漲價(jià)。隨著市場(chǎng)形勢(shì)的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)以及樓盤去化率的提升，三月份，BOBO城小幅提價(jià)每平方米一百元，盡管這個(gè)數(shù)字在漲價(jià)動(dòng)輒五百、一千的今天看來非常渺小，但是在當(dāng)時(shí)看來每平方米漲價(jià)一百元的效應(yīng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過今天鄞州中心區(qū)的一些樓盤每平方米漲價(jià)一千五百元。

    【背景】

    購(gòu)房者的青睞，在蟄伏一年之后

    寧波樓市在經(jīng)過2008年長(zhǎng)達(dá)一年的蟄伏期后，一些地段和品質(zhì)俱佳的樓盤在市場(chǎng)上開始占據(jù)先機(jī)，并獲得了不少停止觀望的購(gòu)房者的青睞。寧波樓市2008年的成交量只有130萬平方米，而一般一年市四區(qū)正常的成交量在200萬平方米左右，這70萬平方米的需求量需要找到一個(gè)缺口得到滿足；同時(shí)受制于7090政策影響，在2008年之后效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)上130平方米以上的改善型住房供應(yīng)較少，一些對(duì)地段、品質(zhì)、戶型要求較高的改善型購(gòu)房者正好需要類似BOBO城這樣的高品質(zhì)住宅。

    【昭示】

    局部漲價(jià)，成樓市再度火爆的起點(diǎn)

    每平方米漲價(jià)一百元的舉措對(duì)今年寧波樓市影響深遠(yuǎn)，寧波樓市當(dāng)前的火爆如果追根溯源的話，春節(jié)后的小幅漲價(jià)應(yīng)該是起點(diǎn)。從今天看來，我們可以思考一個(gè)問題，就是為什么寧波樓市火爆的起點(diǎn)是在東部？為什么是這幾個(gè)樓盤？思考這些問題對(duì)于購(gòu)房者購(gòu)房可能有比較大的參考意義。首先，地段是一個(gè)原因，這三個(gè)樓盤分別在江東區(qū)、高新區(qū)和東部新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)，東部新城坐擁未來行政中心、江東和高新區(qū)素來為“買樓買東鄉(xiāng)”的寧波人所青睞；其次從品質(zhì)和戶型上看，這幾家開發(fā)商的口碑在寧波人的心中還是得分較高的。

    關(guān)鍵詞之二：無房

    家博會(huì)驚爆主流房源缺失

    【事件】

    展會(huì)缺席均價(jià)八千到一萬的房子

    2009年4月10日開幕的家博會(huì)，前后四天，引來了不少的人氣。但由于一些大牌開發(fā)商沒有參加家博會(huì)，且有三分之一的參展樓盤是外地項(xiàng)目，購(gòu)房者可選房源的余地不大，而受中等收入家庭青睞的每平方米8000元到10000元的房子就更少了。

    【背景】

    家博會(huì)受到眾多購(gòu)房者期待

    一方面2、3月份寧波新開樓盤僅為個(gè)位數(shù)，可售房源連續(xù)幾月呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，另一方面眾多剛性需求經(jīng)歷2008年近一年的壓抑后急需釋放，隨著樓市小陽(yáng)春的持續(xù)，供求不平衡現(xiàn)象已經(jīng)日益凸顯出來。而按照慣例一年兩次的家博會(huì)都是樓盤集中推房的時(shí)機(jī)，因此眾多購(gòu)房者期待這次家博會(huì)的到來搜狐網(wǎng)，希望通過家博會(huì)挑選到自己滿意的房源。

    【昭示】

    供需失衡引發(fā)樓市三部曲

    因?yàn)榧也��?huì)上主流房源缺失，讓供需不平衡現(xiàn)象更加凸顯。另外隨著房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯，成交量不斷增高的影響，購(gòu)房者開始出現(xiàn)好房難買到的擔(dān)憂。于是搶購(gòu)房源的現(xiàn)象在4月份開始頻頻出現(xiàn)，家博會(huì)后推出的寧波新盤都出現(xiàn)了搶購(gòu)現(xiàn)象，如維科水岸楓情（查看地圖）、南熏別院（查看地圖）、濱江國(guó)際廣場(chǎng)（查看地圖）、格蘭春天（查看地圖）鉑園新開樓盤排隊(duì)預(yù)付定金；開盤前一晚購(gòu)房者徹夜排隊(duì)領(lǐng)號(hào)；開盤當(dāng)天房源搶購(gòu)一空等瘋狂的搶購(gòu)現(xiàn)象。寧波樓市也在家博會(huì)后由小陽(yáng)春升級(jí)轉(zhuǎn)變成暖春，并且從此開始有暖轉(zhuǎn)熱，演繹了回暖到升溫再到火爆的三部曲。

    關(guān)鍵詞之三：剛需

    海曙區(qū)4000戶居民拆遷

    【事件】

    三區(qū)總共68萬平方米的拆遷量

    從今年的4月9日開始，海曙區(qū)將啟動(dòng)該區(qū)歷史上最大規(guī)模的一輪拆遷，涉及整整4000戶居民，據(jù)悉，今年海曙區(qū)城市拆遷的區(qū)塊共達(dá)15個(gè)，涉及房屋建筑面積近40萬平方米，居民約4000戶。其中包括鄞奉路區(qū)塊、月湖西區(qū)一期、廠堂街、南郊路、橫河街等重點(diǎn)區(qū)塊，以及南站改擴(kuò)建項(xiàng)目、軌道交通項(xiàng)目等涉及的拆遷區(qū)域，總建筑面積38萬平方米。

    軌道交通1號(hào)線一期工程共涉及海曙區(qū)市府站、大卿橋站、控制中心、望春主變電所和望春站等5個(gè)拆遷點(diǎn)，拆遷住宅、非住宅共958戶，拆遷面積10萬余平方米，總拆遷量占軌道交通1號(hào)線一期拆遷量的一半。除了海曙外，軌道交通1號(hào)線一期工程鄞州段全長(zhǎng)約6.3公里，途經(jīng)該區(qū)高橋、下應(yīng)、邱隘、五鄉(xiāng)等4個(gè)鎮(zhèn)（街道），涉及土地征用約1300畝，房屋拆遷26萬平方米。江東區(qū)內(nèi)房屋拆遷涉及區(qū)內(nèi)170余戶3.65萬平方米的。

    綜合海曙、江東、鄞州三區(qū)的拆遷量，總計(jì)為68萬平方米，這是一個(gè)相當(dāng)龐大的數(shù)字。

    【背景】

    寧波在不斷新陳代謝中

    城市的發(fā)展是個(gè)新陳代謝的過程，老城區(qū)的改造尤其如此，今年動(dòng)工的軌道交通1號(hào)線一期工程、海曙區(qū)“時(shí)光拐角，風(fēng)尚無邊”的月湖盛園（查看地圖）項(xiàng)目和和義大道改建項(xiàng)目，給寧波市民的未來帶來便捷和繁華的同時(shí)，也需要人們讓出地方。僅僅海曙拆遷的總建筑面積就達(dá)到了38萬平方米，加上江東和鄞州的拆遷量總共達(dá)到了68萬平方米，而寧波市四區(qū)對(duì)住宅平均一年的需求量也不過是在200萬平方米。

    【昭示】

    拆遷需求引發(fā)“換房”效應(yīng)

    這68萬平方米的拆遷戶除了部分選擇房屋安置外，大部分人選擇了貨幣安置，拆遷需求和婚房需求并列為剛性需求的最強(qiáng)音。大量拆遷需求涌入樓市后，使得今年上半年的寧波二手房市場(chǎng)非常紅火，今年三四月份二手房成交量屢創(chuàng)新高，創(chuàng)下5年來最高成交量。二手房成交量的增加，也直接和間接帶動(dòng)了一手房市場(chǎng)，不僅僅是一些貨幣拆遷的拆遷戶去一手房市場(chǎng)購(gòu)買新房，更多的是一些“換房”的客戶在二手房市場(chǎng)出售了原來的住房，然后到一手房市場(chǎng)尋求改善型住房，引發(fā)今年樓市的爆發(fā)。

    關(guān)鍵詞之四：恐慌

    4.18開盤日驚現(xiàn)“瘋狂一日

    【事件】

    十多個(gè)樓盤一天集中開盤、加推

　　4月18日，甬城有超過10個(gè)樓盤選擇在這一天集中開盤、加推或者公開樣板房，光開盤的就有維科·水岸楓情、濱江國(guó)際廣場(chǎng)、維科·南熏別院、學(xué)府名苑鉑公館等5家，各區(qū)域的標(biāo)志性熱盤集中于同一天開盤，在寧波樓市的歷史上實(shí)屬少見，被譽(yù)為“4.18開盤日”，搶購(gòu)在各個(gè)案場(chǎng)上演，飆升的人氣上演了甬城樓市“瘋狂一日”。

    【背景】

    市民擔(dān)心無房可買

　　春節(jié)過后，小陽(yáng)春已持續(xù)了很長(zhǎng)一段時(shí)間，寧波的房產(chǎn)市場(chǎng)已擺脫了前一年的觀望氣氛，以剛性需求為主力的購(gòu)房力量，趁著傳統(tǒng)購(gòu)房旺季的到來開始釋放，帶動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)均出現(xiàn)了大幅回升。

    3月，寧波市六區(qū)商品房交易量已達(dá)到2607套，比2月增加1259套，達(dá)到2007年平均水平，二手房月交易量達(dá)到共成交2903套，比前月增加1333套，達(dá)到2004年5月份以來最高水平。但是，在4月12日召開的家博會(huì)上，卻鮮有可售樓盤推出，市民無房可買，剛性需求被進(jìn)一步壓抑。開發(fā)商們選擇在家博會(huì)結(jié)束的次周開盤、加推，必然引發(fā)剛性需求的集中、恐慌性釋放。

    【昭示】

    恐慌情緒在蔓延

    在4.18開盤日后，恐慌的情緒在甬城樓市逐漸蔓延開來：一方面是各樓盤的“一房難求”頻現(xiàn)，使一部分剛性需求客戶的心態(tài)更趨急切化，生怕買不到房子，開始四處找房；一方面是可售樓盤隨著持續(xù)熱銷逐漸減少，使購(gòu)房者的恐慌升級(jí)，這為后期樓市的越走越熱埋下伏筆。

    從4月的情況看，大部分樓盤確實(shí)縮小了優(yōu)惠幅度，部分有一定幅度的提價(jià)，能明顯感覺到房?jī)r(jià)即將上漲的苗頭，這預(yù)示著寧波樓市已經(jīng)緩過勁來，在經(jīng)過大半年的“恢復(fù)期”后，即將趁著旺季的到來，再次進(jìn)入“上漲期”。

    關(guān)鍵詞之五：狂漲

    錦繡東城二期飆漲3000元

    【事件】

    二期比一期漲了3000

    5月22日，頗受關(guān)注的雅戈?duì)栧\繡東城（查看地圖）二期開盤，推出的房源為二期北區(qū)即3#地塊的房源，包括1幢小高層和5幢高層住宅共361套，樓盤均價(jià)從一期的9500元/㎡一下子飆漲到12500元/㎡，而且朝向好、建筑面積140平方米左右的房?jī)r(jià)每平方米更高達(dá)15000元以上，近40%的漲幅創(chuàng)下今年寧波住宅的最大漲幅。

    【背景】

    開發(fā)商有了漲價(jià)的底氣

    在經(jīng)歷了四月底樓盤集中開盤之后，4月寧波市六區(qū)的成交量呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，開發(fā)商隨著樓市回暖，資金回籠迅速，有了提價(jià)的資本和底氣，雖然優(yōu)惠幅度下降，價(jià)格上升，但樓盤價(jià)格普遍為陷入“恐慌”的購(gòu)房者所接受。

    同時(shí)，隨著東部新城門戶區(qū)的奠基、定位為生態(tài)生活廣場(chǎng)的門戶地帶的開發(fā)、軌道交通資金落定等利好因素，使得東部新城的區(qū)域價(jià)值得到提升，而錦繡東城為東部新城目前唯一的大型社區(qū)，享有稀缺的優(yōu)勢(shì)。”

    【昭示】

    周邊樓盤跟漲成風(fēng)

    在雅戈?duì)栧\繡東城漲價(jià)后，周邊的樓盤均醞釀著漲價(jià)，部分即將推出的樓盤更改開盤價(jià)，將11000元/㎡提至13000元/㎡以上，使價(jià)格與錦繡東城看齊，部分鎮(zhèn)海新城的樓盤也稱，可能在明州大橋建成后，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整。

    趁著樓市的熱銷，部分漲價(jià)的開發(fā)商試圖通過帶動(dòng)新一輪的漲價(jià)來解決2007年高價(jià)地的消化難題圖行天下，也為自己創(chuàng)造融資環(huán)境，同時(shí)，開發(fā)商大打心理戰(zhàn)，利用消費(fèi)者買漲不買跌的心理，刺激消費(fèi)者因擔(dān)心房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)上漲而跟進(jìn)購(gòu)買。不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，錦繡東城大幅漲價(jià)的成功，可能帶來其他樓盤的“捂盤”、惜售，公開提價(jià)等一系列行為，從而帶來一系列連鎖反應(yīng)。

    關(guān)鍵詞之六：高價(jià)

    拍得聯(lián)心地塊成鄞州區(qū)新地王

    【事件】

    十幾分鐘地價(jià)翻番

　　6月1日兒童節(jié)，20家開發(fā)商聚集鄞州競(jìng)拍位于麥德龍旁的鄞州中心區(qū)成熟地段的聯(lián)心-3C地塊，經(jīng)過21輪競(jìng)拍價(jià)格，雅戈?duì)枔魯∑渌�開發(fā)商，以1161萬的高價(jià)拍得該地塊，樓面價(jià)格高達(dá)8700元。此番拍賣過程只花了十幾分鐘，聯(lián)心地塊的價(jià)值卻在如此短時(shí)間內(nèi)從起拍價(jià)500多萬翻倍到1161萬。

    【背景】

    開發(fā)商與土地的關(guān)系呈現(xiàn)出“僧多粥少”的狀況

    一方面，購(gòu)房者徹夜排隊(duì)搶購(gòu)房源、新樓盤開盤即可售空等現(xiàn)象比比皆是，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，成交量不斷突破歷史新高等顯示著寧波樓市已經(jīng)從回暖轉(zhuǎn)向火爆。開發(fā)商賣房變得非常輕松迅速。另一方面根據(jù)寧波市國(guó)土資源局發(fā)布的2009年度城市建設(shè)用地方案，寧波市四區(qū)的住宅用地供應(yīng)量大致在40萬平方米左右，較往年供應(yīng)量有逐漸萎縮狀態(tài)，寧波開發(fā)商由2008年缺資金變成2009年缺土地，開發(fā)商與土地“僧多粥少”的情況在不斷加劇。

    【昭示】

    “骨牌效應(yīng)”牽一發(fā)而動(dòng)全身

    在拍賣會(huì)結(jié)束當(dāng)天，鄞州中心區(qū)部分樓盤封盤、即將大幅提價(jià)的消息就開始流傳，同時(shí)不少開發(fā)商用直接或者隱晦的方式表示“價(jià)格調(diào)整在考慮之中”。在二手房市場(chǎng)，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波26家加盟店的總體數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：6月1日至6月7日聯(lián)心地塊拍賣后一周內(nèi)，二手房周成交量達(dá)172套，相比2007年高峰期最高周成交量166套，增加了6套，增幅為3.61%，也突破在此之前的2009年最高峰144套，增幅約20%。并且在一手房?jī)r(jià)格的帶動(dòng)下，二手次新房?jī)r(jià)格漲幅已經(jīng)較大。本次聯(lián)心地塊的價(jià)格很可能成為一個(gè)高標(biāo)桿，影響周邊房?jī)r(jià)的同時(shí)，帶動(dòng)樓市再?zèng)_新高，土地價(jià)值會(huì)如同“多米諾骨牌效應(yīng)”牽一發(fā)而動(dòng)全身。

    關(guān)鍵詞之七：松綁

    房貸松綁惠及開發(fā)商和購(gòu)房者

    【事件】

    一系列趨向?qū)捤傻姆抠J政策出臺(tái)

    根據(jù)寧波救市政策26條，在2009年，在寧波購(gòu)房首套房，在90平方米以下可以享受首付兩成，利率降至7折的優(yōu)惠；而隨著銀行貨幣政策的進(jìn)一步寬松，在寧波樓市，有些銀行推出了在140平方米以下也可以享受首付兩成的優(yōu)惠，而且只要購(gòu)房者把第一套房的按揭全部還清，第二套房的貸款也可以打7折。這些房貸優(yōu)惠政策的出現(xiàn)大大刺激了購(gòu)房者，給寧波樓市添了一把火。同時(shí)國(guó)家對(duì)開發(fā)商的貸款扶持力度也在加大。

    【背景】

    國(guó)際金融危機(jī)下的樓市困局

    2008年，在國(guó)際金融危機(jī)沖擊下，寧波這個(gè)外貿(mào)型城市所受影響不能說不小，樓市尤甚，開發(fā)商舉步維艱，因?yàn)閷?duì)危機(jī)的悲觀預(yù)期使得購(gòu)房者觀望。2008年，擺在開發(fā)商前的命題是資金為王，多家開發(fā)商資金鏈告急，這和銀行實(shí)行貨幣緊縮的政策有關(guān)，2009年，開發(fā)商面前的命題變成了土地為王，開發(fā)商手里有錢和銀行實(shí)行寬松的貨幣政策不無關(guān)系；對(duì)于購(gòu)房者而言也是同樣的道理，兩會(huì)期間總理工作報(bào)告引發(fā)“二套房貸”要放開的誤讀效應(yīng)，房貸轉(zhuǎn)按揭、這些金融現(xiàn)事件層出不窮。

    【昭示】

    警惕銀行貸款助推樓市泡沫

    在2009年6月1日，鄞州中心區(qū)一塊地的拍賣上，吸引了超過20家開發(fā)商前來競(jìng)爭(zhēng)，可以預(yù)想，開發(fā)商有了充足的銀行貸款撐腰，未來拿地的熱情和底氣會(huì)更高，但是要謹(jǐn)防樓市過熱開發(fā)商天價(jià)拿地，當(dāng)?shù)赝躅l頻出現(xiàn)的時(shí)候，樓市危機(jī)已經(jīng)并不遙遠(yuǎn)了。而對(duì)于購(gòu)房者而言，房貸的進(jìn)一步放開，容易使得一些沒有達(dá)到貸款條件的客戶拿著銀行的錢買樓或者炒房，而這是美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)原因的雛形。