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　　如果把老年人比喻為夕陽(yáng)，那么隨著我國(guó)人口老齡化現(xiàn)象加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為夕陽(yáng)里的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

　　被市場(chǎng)普遍稱(chēng)作“以房養(yǎng)老”模式的“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”辦法，今年被寫(xiě)進(jìn)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，養(yǎng)老地產(chǎn)也隨之受到了更高的關(guān)注。而在近日舉辦的首屆浙江養(yǎng)老服務(wù)業(yè)峰會(huì)上，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平的出現(xiàn)，引起了不小的轟動(dòng)。作為全國(guó)知名的房地產(chǎn)企業(yè)，在老齡化加劇的背景之下，綠城也毅然投身養(yǎng)老事業(yè)。宋衛(wèi)平對(duì)于進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)有兩個(gè)理由：一方面覺(jué)得要善待老人，另一方面實(shí)際觀察到老人有這方面的需求。

    蛋糕有多大？

　　已經(jīng)研究了養(yǎng)老基地10年多的浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院柴效武教授指出：目前中國(guó)老齡化問(wèn)題非常嚴(yán)重，每年老年人口增加800萬(wàn)，截至2012年底，我國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.94億，占全國(guó)總?cè)丝诘?4.3%。據(jù)全國(guó)老齡委辦公室預(yù)計(jì)，到2013年底，中國(guó)老年人口總數(shù)將超過(guò)2億，到2025年，老年人口總數(shù)將達(dá)到3億，到2050年我國(guó)老年人口總數(shù)將超過(guò)4億，即每三個(gè)人中就有一個(gè)老年人。

　　顯然，養(yǎng)老蛋糕很大，而且還會(huì)不斷增大。這也是宋衛(wèi)平進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的理由：“別人把老人當(dāng)包袱，我們要把老人當(dāng)財(cái)富。因?yàn)槔先说膯?wèn)題，就是我們現(xiàn)在已經(jīng)碰到、將來(lái)一定會(huì)碰到的事情，為老人做事情就是為自己做準(zhǔn)備。”進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期，我們的生活變得越來(lái)越好了，無(wú)論是少年、青年還是中年，每個(gè)人都充滿(mǎn)了希望，但是老年人已進(jìn)入了人生的暮年，是相對(duì)最弱勢(shì)的。他們更需要各種關(guān)懷、照顧和幫助。我國(guó)人均壽命74歲，按照60歲退休來(lái)算，還有14年時(shí)間。所以今后，這塊市場(chǎng)蛋糕將有多大，我們不難想象。

　　中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)前景遠(yuǎn)大，但目前尚未形成成熟的投資模型和開(kāi)發(fā)模式。一種觀點(diǎn)認(rèn)為居家養(yǎng)老更符合中國(guó)傳統(tǒng)文化，養(yǎng)老服務(wù)應(yīng)當(dāng)走出養(yǎng)老院，覆蓋整個(gè)社區(qū)，甚至整個(gè)片區(qū)。也有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，做養(yǎng)老地產(chǎn)難，但小養(yǎng)老＋大地產(chǎn)或許可為，與酒店一樣，用養(yǎng)老帶動(dòng)地產(chǎn)，通過(guò)提升地產(chǎn)價(jià)值和促進(jìn)地產(chǎn)銷(xiāo)售獲取收益。

　　商業(yè)模式如何創(chuàng)新？

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 浙江有80家企業(yè)要做養(yǎng)老房產(chǎn)，有100多個(gè)項(xiàng)目。但是成熟的模式并不多，大家還在摸著石頭過(guò)河。養(yǎng)老地產(chǎn)模式如何創(chuàng)新？商業(yè)模式從哪里來(lái)？大佬們的實(shí)踐給了我們參考。

　　綠城烏鎮(zhèn)項(xiàng)目為我們提供了養(yǎng)老地產(chǎn)的學(xué)院模式：該項(xiàng)目共占地600畝左右，50萬(wàn)平方米的社區(qū)，其中有100畝的寄宿制學(xué)院，可以容納1萬(wàn)余名老人。該項(xiàng)目致力于打造學(xué)院式養(yǎng)老社區(qū)，老人可以根據(jù)興趣學(xué)習(xí)，有200多門(mén)課程可供選擇。整個(gè)項(xiàng)目由兩部分組成，一個(gè)是居住產(chǎn)品，一個(gè)是服務(wù)產(chǎn)品，就是養(yǎng)老院加老年大學(xué)的模式，主要靠居住產(chǎn)品的資金去維持學(xué)院的運(yùn)營(yíng)。這個(gè)項(xiàng)目是實(shí)驗(yàn)性的，顛覆以前所有的養(yǎng)老概念，老年人不是無(wú)所事事地生活，而是在衣食無(wú)憂(yōu)的情況下繼續(xù)工作。

　　金成房產(chǎn)集團(tuán)副總裁朱早介紹了在余杭雙溪漂流的小古城慢谷的養(yǎng)老社區(qū)模式。這個(gè)項(xiàng)目是從2008年開(kāi)始啟動(dòng)，整個(gè)項(xiàng)目定位為以養(yǎng)生養(yǎng)老為主題的綜合性小城鎮(zhèn)，規(guī)劃了三大項(xiàng)目：一個(gè)是農(nóng)業(yè)公園，一個(gè)是養(yǎng)生社區(qū)，一個(gè)是體育公園。其核心養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)是一個(gè)大型的街區(qū)，規(guī)劃900多畝，農(nóng)業(yè)公園和體育公園作為養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的大配套，農(nóng)業(yè)公園有8000畝地，體育公園是5000畝地。住在養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)里的人能夠享受到農(nóng)業(yè)公園，這里山清水秀，養(yǎng)老社區(qū)里的人每一個(gè)人配一塊地，可以下田干干活，收獲自己的農(nóng)作物，整個(gè)農(nóng)業(yè)公園是以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的休閑旅游項(xiàng)目。體育公園規(guī)劃了一個(gè)高爾夫球場(chǎng)，包括戶(hù)外運(yùn)動(dòng)，養(yǎng)老社區(qū)的人可以在這里運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生休閑。

　　后期管理怎么做？

　　養(yǎng)生養(yǎng)老的房地產(chǎn)，很重要的一塊就是做服務(wù)，做管理，做經(jīng)營(yíng)。

　　浙江大學(xué)社科院院長(zhǎng)何文炯教授認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)難度不在地產(chǎn)，而是后期服務(wù)怎樣滿(mǎn)足老年人的需求：第一，健康保障，要有地方可以看病，看病資金有保障。第二，照護(hù)服務(wù)，這個(gè)現(xiàn)在很缺。第三，精神慰藉，滿(mǎn)足老年人精神文化需求。

　　對(duì)此，宋衛(wèi)平也表達(dá)了相同的看法：“對(duì)于房屋來(lái)說(shuō)，我們有把握，真正最大的挑戰(zhàn)就是護(hù)理，還有治療。這是專(zhuān)門(mén)針對(duì)老年人，誰(shuí)都不能忽略的。做養(yǎng)老缺少這塊，就談不上養(yǎng)老。我在十年前不敢做，想到要幫老人家換尿布、洗澡、翻身，陪老人家說(shuō)話(huà)，我們很清楚自己做不到。這需要大量好的護(hù)理人員，可是我們不知道他們?cè)谀睦�。直到我們辦了醫(yī)院，看到醫(yī)生、護(hù)士護(hù)理老人，我才有了信心，下定決心進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。”

　　“工商部門(mén)在行業(yè)歸類(lèi)時(shí)把我們公司歸為社會(huì)保障服務(wù)業(yè)，因?yàn)槲覀冊(cè)谧龅氖抢夏旯�寓紫金苑�?rdquo;浙江盛和居發(fā)展有限公司總經(jīng)理韓敏告訴我們，“紫金苑提供三種業(yè)態(tài)，一個(gè)是居家式的，多層帶電梯公寓，還有個(gè)兩棟小高層，500個(gè)床位，半托和全托的，照料式的，全部都是有服務(wù)在里面。一期推了80多套房子，有兩三百人連夜排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)，效果非常好。”

　　“對(duì)于企業(yè)來(lái)講，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目更重要是后期服務(wù)，我們?cè)趪?guó)內(nèi)做了一些項(xiàng)目調(diào)研，很多項(xiàng)目前期的承諾多數(shù)到后期真正運(yùn)作過(guò)程很難完全兌現(xiàn)，反而導(dǎo)致很多客戶(hù)的不滿(mǎn)，所以對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講一定要有長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)理念。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心研究員施杰結(jié)合多年的研究總結(jié)說(shuō)，“特別在后期的服務(wù)方面，要考慮怎么樣利用社會(huì)化的平臺(tái)，因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)整個(gè)是一個(gè)很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，從上游的金融到保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，到下游各種配套、醫(yī)療、衛(wèi)生、體育、文化等，所以必須要依托社會(huì)化的平臺(tái)來(lái)做，比如北方、中部、南方，能夠形成連鎖模式，滿(mǎn)足老人養(yǎng)老與旅游相結(jié)合的生活方式。”

　　養(yǎng)老地產(chǎn) 國(guó)外這樣做

　　在國(guó)外，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式已被打破，滋生出許多新型老年地產(chǎn)模式。

　　●英國(guó)：全智能化老年公寓

　　從20世紀(jì)90年代開(kāi)始，英國(guó)就將養(yǎng)老問(wèn)題納入社區(qū)，對(duì)老年人采取了社區(qū)照顧的模式，包括：生活照料、物質(zhì)支援(提供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等)。英國(guó)生命信托基金會(huì)還計(jì)劃構(gòu)建一種全智能化老年公寓，使老人的日常生活處于遠(yuǎn)程監(jiān)控狀態(tài)。

　　●丹麥：養(yǎng)老社區(qū)DIY

　　在丹麥，目前最流行的是自助養(yǎng)老社區(qū)(DIY)。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚(yú)、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設(shè)屬于他們自己的家園。

　　●美國(guó)太陽(yáng)城：歪打正著的“老人城”

　　美國(guó)太陽(yáng)城，原本只是建些住宅供美國(guó)寒帶的人在冬季農(nóng)閑時(shí)到這里度假，結(jié)果來(lái)此度假的基本是老年人。受此啟發(fā)，開(kāi)發(fā)商干脆把目標(biāo)定在55歲以上的老年群體。太陽(yáng)城的建筑規(guī)劃完全按照老年人的需求設(shè)計(jì)，設(shè)置無(wú)障礙步行道、無(wú)障礙防滑坡道，低按鍵、高插座設(shè)置，社區(qū)住宅以低層建筑為主。