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　　歷時4天的人居展終于在5月20日落下大幕，在開發(fā)企業(yè)推出可售樓盤和展示樓盤迎來大量觀展市民的同時，二手房展區(qū)也一樣受到市民的普遍關(guān)注。不難發(fā)現(xiàn)，今年人居展上，二手房企業(yè)僅有三家，我愛我家、華邦地產(chǎn)以及行業(yè)新面孔鏈家地產(chǎn)。實(shí)際上，人居展上出現(xiàn)的這種局面，是杭州中介行業(yè)的一個縮影，歷經(jīng)多輪洗牌之后，一些規(guī)模較小的中介企業(yè)已經(jīng)敗下陣來，一些較為弱勢的中介企業(yè)甚至已經(jīng)消失。

　　僅3家中介參展今年人居展

　　5月20日房產(chǎn)行業(yè)最受關(guān)注的樓市大戲春季人居展落下帷幕。參觀過去年和前年人居展二手房展區(qū)的逛展者不免感嘆，今年參展的二手房企業(yè)明顯少了。與以往動輒八九家二手房企業(yè)參展的盛況相比，本屆人居展二手房展區(qū)顯得“寂寥”了些，僅我愛我家、華邦地產(chǎn)以及去年入杭的鏈家地產(chǎn)參與了本次人居展，去年參展的中原地產(chǎn)、易居臣信、盛世管家等二手房企業(yè)均沒有參展。

　　中原地產(chǎn)品牌管理總監(jiān)荊海燕在接受本報(bào)記者采訪時說，房交會參展單位報(bào)名是在年初，當(dāng)時我們對于市場的判斷比較謹(jǐn)慎、保守，也因?yàn)槿ツ陜纱畏拷粫�下來，蓄客效果不是很明顯。“一般情況下，去逛二手房展位的購房者當(dāng)場登記了，之后經(jīng)紀(jì)人跟一下，有合適的房源的情況下，一個星期到一個月的時間就能轉(zhuǎn)成交，因此大家也都很重視房交會蓄客情況。但去年房交會上，觀望氛圍很濃重。展示企業(yè)形象也是有必要的，但要根據(jù)各家公司具體情況來定，畢竟下半年形勢還不明朗。”

　　我愛我家、華邦地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人幾乎都提到了掛牌量銳減的狀況，“與往年相比，今年人居展上房東掛牌出售房源的積極性不高，我們統(tǒng)計(jì)了一下，掛牌量比往年少了三成以上。”

　　杭州市二手房成交進(jìn)入3月份后，成交量受“國五條”細(xì)則影響，杭州主城區(qū)成交量出現(xiàn)暴漲。3月，杭州全市主城區(qū)二手房共成交了8627套，較2月1067套的成交量相比，增加7560套，環(huán)比大增708.53%，與2012年3月的2009套相比，同比上升329.42%。在經(jīng)歷了3月樓市的瘋狂上漲之后，4月，杭州二手房交易量明顯回落，但由于“國五條”細(xì)則未發(fā)現(xiàn)較大轉(zhuǎn)折，4月仍實(shí)現(xiàn)2000余套的交易量，與今年1月相近。5月份成交企穩(wěn)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，是部分改善性需求的釋放。

　　人居展期間，共成交二手房27套，成交面積2197平方米。這樣的行情，不可不謂冷清。公眾房網(wǎng)首席市場分析師周晨分析認(rèn)為，受“國五條”影響，整個3月份二手房的成交情況都非�；鸨�，二手房需求客戶在這個月幾乎已透支。到4月份，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅傳言，需求又釋放掉一批，因此最近市場行情非常平淡。5月份來，市場感覺又稍微好了些，主要是改善性需求大戶型的成交吧，可能還是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅傳言起到的作用。華邦地產(chǎn)首席分析師宋文杰持同樣的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，這次房交會上，從二手房展區(qū)的逛展人購房目的來看，有大約5成的需求是改善性需求。

　　品牌中介市場份額仍在上升

　　參展三家二手房中介企業(yè)當(dāng)中，我愛我家、華邦地產(chǎn)都是老面孔，首次亮相的是鏈家地產(chǎn)。鏈家地產(chǎn)首次進(jìn)入杭州人們視野是在去年10月份，其以10店齊開的浩大氣勢宣告正式入駐杭州，其中，朝暉路門店已是鏈家地產(chǎn)全國開設(shè)的第1000家門店，可見其規(guī)模。記者與鏈家地產(chǎn)文教區(qū)經(jīng)理李作好攀談得知，繼去年十店齊開高調(diào)入杭以后，鏈家地產(chǎn)今年預(yù)計(jì)還將于六七月份再一次“十店齊開”，高調(diào)擴(kuò)張。

　　李作好表示，目前鏈家地產(chǎn)在杭州已經(jīng)有20多家門店，積極參與本次人居展，主要因?yàn)槭峭鈦砉�司，一方面需要樹立品牌形象，另一方面，用杭州人的話來說，也是想“領(lǐng)市面”，了解一下客戶需求。

　　透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，三四月份，鏈家成交量排名第10名，因?yàn)槟承┘用似放频某山涣坎⒎墙^對數(shù)字(包括一些其他門店的掛靠，為方便簽合同、銀行審批等)，實(shí)際的座次還有可能再變一變。但因?yàn)閹准掖蟮墓�司，我愛我家、華邦地產(chǎn)、盛世管家的總市場占有率達(dá)到60%，因此一些排名在前十的公司真正的市場占有率甚至只有個位數(shù)，鏈家目前的市場占有率估計(jì)不超過2%。

　　目前杭州市場上的第一梯隊(duì)為我愛我家、華邦地產(chǎn)、盛世管家；第二梯隊(duì)為易居臣信、21世紀(jì)不動產(chǎn)、淘房、住商不動產(chǎn)等。據(jù)悉，第一梯隊(duì)的排名已經(jīng)持續(xù)了四五年，我愛我家、華邦地產(chǎn)的市場份額還在小幅上升。業(yè)內(nèi)人士也一致認(rèn)為，我愛我家、華邦地產(chǎn)的市場份額已經(jīng)很穩(wěn)定，鏈家地產(chǎn)的進(jìn)駐，短期內(nèi)不能改變市場格局。從區(qū)域來看，鏈家地產(chǎn)目前主要在朝暉、城西等成交活躍區(qū)域有布點(diǎn)，從規(guī)�？�，目前其二十多家門店的規(guī)模，對易居臣信、淘房等規(guī)模相當(dāng)?shù)闹薪槠髽I(yè)構(gòu)成的沖擊力比較大一點(diǎn)。鏈家地產(chǎn)的“北京模式”能否成功移植到杭州市場，還有待時間考證。

　　一位入二手中介行業(yè)9年的業(yè)內(nèi)人士感嘆說，每經(jīng)歷一次大調(diào)控，都是一次洗牌。到今目前，可以說，新一輪洗牌已經(jīng)完成了，強(qiáng)的更強(qiáng)，弱的逐漸失去話語權(quán)，甚至消失在這個行業(yè)。

　　大品牌中介抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)

　　據(jù)透明售房網(wǎng)成交量數(shù)據(jù)，目前杭州二手房市場排名為：我愛我家、華邦地產(chǎn)、盛世管家，這樣的排名已經(jīng)非常穩(wěn)定，該格局持續(xù)已有四五年了。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，在未來一兩年，杭州二手房中介行業(yè)格局不會有太大變化，

　　另據(jù)了解，目前杭州二手房行業(yè)內(nèi)，市場占有率最高的兩家公司我愛我家和華邦地產(chǎn)，都實(shí)行的是直營模式。直營模式成本明顯高很多，以杭州主城區(qū)為例，一家門店的開店成本就在50萬-60萬元之間。此外，一個品牌還需要運(yùn)營成本，如財(cái)務(wù)、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、售后等就需要至少30人來維持運(yùn)營，而辦公地點(diǎn)也價(jià)格不菲。一些全直營大品牌，尤其是一些跨區(qū)域、集團(tuán)化運(yùn)營的品牌抗風(fēng)險(xiǎn)能力會更強(qiáng)。

　　“為何形成這樣的格局，究其原因，經(jīng)營模式是不可忽視的一個原因。”周晨說。一些加盟模式的公司，在品牌擴(kuò)張初期，因其準(zhǔn)入門檻低(只需支付加盟費(fèi)，商鋪一般為加盟者自己原有物業(yè))，可以在短期內(nèi)迅速擴(kuò)張，如科威不動產(chǎn)，該品牌2008年進(jìn)入杭州市場，到2009年，已擁有80多家門店，開店規(guī)模與當(dāng)下的華邦地產(chǎn)不相上下了。但這一輪調(diào)控下來，由于行情低迷，而加盟店的抗風(fēng)險(xiǎn)能力參差不齊，到目前，該品牌在杭州的門店數(shù)量銳減至30多家。最終能存活下來的，只有少數(shù)入行早、人力資源儲備豐厚的實(shí)力較強(qiáng)的門店。因?yàn)榧用说耆鄙偈袌龅慕y(tǒng)籌規(guī)劃，每個門店都為獨(dú)立個體經(jīng)營戶。

　　宋文杰也認(rèn)為，大調(diào)控來臨時，一些小的企業(yè)往往會選擇斷臂求生——關(guān)店，以節(jié)省開支，而一些大的直營品牌往往能在低迷時挺住，一些虧損較多的門店則選擇歇業(yè)而不是徹底關(guān)門，歇業(yè)就是說省去人力成本，但店面還保留著，一旦市場回暖，還能再開業(yè)，不會占用太多資本。直營模式的品牌在房源與客源上，都能共享，這樣成交的可能性也就更大，市場占有率也就更高。對于二手房行業(yè)來說，無非房源與客源的匹配，掌握信息能力越強(qiáng)，存活能力也就越強(qiáng)。加盟模式的企業(yè)在市場低迷時面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，一些經(jīng)營不善的門店可能會選擇在市場低迷期關(guān)店，也有一些較大的門店有可能獨(dú)立出來，脫離該品牌，自己往連鎖模式發(fā)展。

　　中原地產(chǎn)荊海燕補(bǔ)充說，直營模式抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)是其中一個原因，此外，對政策的影響以及對政策的把握能力也很關(guān)鍵。例如我愛我家，其實(shí)2008年以前，我愛我家并沒有一家獨(dú)大，但經(jīng)歷了2008年的金融危機(jī)，很多品牌為節(jié)約成本關(guān)了不少門店，而我愛我家挺住了，到2009年，形勢就好起來了。這期間，房屋銀行給了它很大幫助，這種途徑很有利地在上游鎖定了房源，占有了資源。因此，政策的變動，反而給了我愛我家契機(jī)。

　　隨著主城區(qū)土地一天天開發(fā)完，二手房市場將成未來樓市的主要方向，事實(shí)上，在一些房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的國家和地區(qū)，二手房每月的成交量都是一手房成交的數(shù)倍，比如，美國一二手房的成交比例為1:8，日本為1:6，中國香港也為1:6，但在中國大陸，上海一二手房成交比例為1:0.8，杭州二手房行情最火爆的年份整個比例為1:0.6。目前在杭州市場上，由于一二手房價(jià)格的差異，一手房受認(rèn)可程度明顯高于二手房。