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　　市場(chǎng)業(yè)態(tài)的調(diào)整，免不了給“炒商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)”帶來契機(jī)。

　　前不久，杭州汽車東站小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶李先生就通過轉(zhuǎn)讓商鋪掙到了一桶金。“當(dāng)初以30萬(wàn)元買下商鋪使用權(quán)，現(xiàn)在的轉(zhuǎn)讓價(jià)是160萬(wàn)元。”李先生表示，8年間，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)增長(zhǎng)近5倍，而今年，光從年前到年后，不到一個(gè)月這間商鋪的身價(jià)又從110萬(wàn)元漲到了160萬(wàn)元。

　　可以說，商鋪的轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓已成為市場(chǎng)發(fā)展過程中不可或缺的一部分。不少經(jīng)營(yíng)戶在做生意的同時(shí)看到了“炒商鋪”的商機(jī)，等價(jià)格到達(dá)高位再轉(zhuǎn)手。市場(chǎng)的成熟、客源的穩(wěn)定，為專業(yè)市場(chǎng)帶來更多的人氣以及商機(jī)，也為市場(chǎng)帶來了挑戰(zhàn)——在市場(chǎng)打出知名度的同時(shí)，又該如何對(duì)待炒商鋪行為？

　　8年間轉(zhuǎn)讓費(fèi)從30萬(wàn)漲至160萬(wàn)
　　有經(jīng)營(yíng)戶“熱炒”商鋪

　　最近，杭州汽車東站小商品市場(chǎng)進(jìn)行了一次內(nèi)部業(yè)態(tài)調(diào)整，原來經(jīng)營(yíng)鞋類的商鋪，在征求經(jīng)營(yíng)戶同意的情況下，被改成了輔料銷售，從而進(jìn)一步強(qiáng)化了市場(chǎng)特色。

　　調(diào)整也引發(fā)了商鋪價(jià)值飆升。一樓經(jīng)營(yíng)戶起初不愿搬至二樓，當(dāng)時(shí)二樓商鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)約20萬(wàn)元/間，每間約6方，待市場(chǎng)頒布強(qiáng)制命令后，一般的商鋪價(jià)格升至50萬(wàn)元-60萬(wàn)元/間，私下轉(zhuǎn)讓的最高價(jià)甚至達(dá)到110萬(wàn)元。

　　在杭州汽車東站小商品市場(chǎng)，李先生擁有兩間商鋪，總面積17方，商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)在8年間從30萬(wàn)元漲到了160萬(wàn)元。8年前，李先生在市場(chǎng)二樓租下了這2間門面，并以30萬(wàn)元的價(jià)格一次性買斷了商鋪使用權(quán)。“產(chǎn)權(quán)歸市場(chǎng)方所有，我們只要每年給市場(chǎng)交一定租金就行了，其中使用權(quán)屬于我們，可買賣，然而買家和價(jià)格都需要市場(chǎng)點(diǎn)頭才行。”李先生表示。讓李先生感到無奈的是，年初他接到通知——市場(chǎng)因?yàn)榭傮w規(guī)劃，要求把二樓和他一樣做鞋子生意的商戶全部遷走，改為經(jīng)營(yíng)服裝輔料。于是李先生開始物色接手人。“市場(chǎng)生意不錯(cuò)，找接手人不難，年初我已經(jīng)找好了買家，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)在110萬(wàn)元左右，但不到一個(gè)月，周邊一拆遷，商鋪轉(zhuǎn)讓價(jià)飆升至160萬(wàn)元。”李先生有些激動(dòng)，于是他決定毀約，將買家支付的30萬(wàn)元定金退一賠一。

　　“如果不是市場(chǎng)對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)卡得緊，商鋪的轉(zhuǎn)讓價(jià)可以更高，17方的轉(zhuǎn)讓價(jià)可以達(dá)到200萬(wàn)元。”李先生說，進(jìn)入市場(chǎng)初期，自己只想做好生意，并沒有考慮炒商鋪，但面對(duì)日益高漲的轉(zhuǎn)讓價(jià)，很難抵制住這些誘惑。

　　杭州市舊貨交易市場(chǎng)副總經(jīng)理姚峰表示，就跟住宅有一手房東、二手房東一樣，一些市場(chǎng)也存在著商鋪轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象，可以說這也是市場(chǎng)發(fā)展中離不開的一個(gè)環(huán)節(jié)。“市場(chǎng)的炒鋪現(xiàn)象一般都發(fā)生在產(chǎn)權(quán)買斷的商鋪。”姚峰說，一些投資人買下商鋪后，會(huì)轉(zhuǎn)租給其他經(jīng)營(yíng)戶運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)戶如果租期沒到要撤走也會(huì)進(jìn)行轉(zhuǎn)租，但如果該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況好、鋪位稀缺，轉(zhuǎn)租者還會(huì)在租金外增加轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

　　杭州的專業(yè)市場(chǎng)
　　80%扮演“二房東”角色？

　　“目前，錢江市場(chǎng)、新時(shí)代、武林鞋城、武林服飾城等都屬于‘三位一體’型市場(chǎng)，即土地、物業(yè)、市場(chǎng)主體等都屬于同一方所有，但還有不少專業(yè)市場(chǎng)并非這一類型。”

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，就跟目前的住宅租賃一樣，很多市場(chǎng)扮演的都是二房東角色，市場(chǎng)租地、租物業(yè)，然后劃分?jǐn)偽�，分租給經(jīng)營(yíng)戶，生意好不好、能否盈利等都是經(jīng)營(yíng)戶面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)只收租金，穩(wěn)賺不賠。”該業(yè)內(nèi)人士表示，在這種模式下，經(jīng)營(yíng)戶大多獨(dú)立收銀，市場(chǎng)收益高但需要交的稅卻很少。同時(shí)他表示，在這種模式下，市場(chǎng)的整體管理和經(jīng)營(yíng)模式可能會(huì)混亂。

　　同時(shí)該業(yè)內(nèi)人士透露，杭州的專業(yè)市場(chǎng)，又是運(yùn)營(yíng)商又真正擁有自有物業(yè)的并不多，僅占20%左右。

　　億豐最家空間是20%當(dāng)中的一份子。浙江億豐商業(yè)投資管理有限公司總經(jīng)理張騫透露，一般來說，新建市場(chǎng)因?yàn)樾枰?-5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能成熟，對(duì)于擁有自有物業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商而言，在等待市場(chǎng)的成熟的過程中會(huì)更淡定，更傾向于用可持續(xù)性發(fā)展的心態(tài)來打造市場(chǎng)。一旦市場(chǎng)成熟，對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來說，除了初始裝修費(fèi)外，日常經(jīng)營(yíng)中最大的成本就是房租，而擁有自有物業(yè)的市場(chǎng)在房租方面占有了巨大優(yōu)勢(shì)，對(duì)消費(fèi)者而言則意味著可以享受更多實(shí)惠。

　　“目前頤高集團(tuán)在杭州的數(shù)碼市場(chǎng)基本都是自己開發(fā)，市場(chǎng)內(nèi)的商鋪都已銷售給個(gè)人，同時(shí)每個(gè)商鋪又以統(tǒng)一返租的形式租給頤高集團(tuán)用于開設(shè)數(shù)碼市場(chǎng)，然后市場(chǎng)又將這些攤位租給不同的經(jīng)營(yíng)戶。如果僅僅是賣商鋪的話，那我們就成了單一的商業(yè)地產(chǎn)商了，但事實(shí)并非如此。”頤高數(shù)碼集團(tuán)負(fù)責(zé)杭州企劃的孫文紅表示，僅僅是賣掉商鋪很簡(jiǎn)單，但是當(dāng)你無法統(tǒng)一管理一個(gè)市場(chǎng)的時(shí)候，市場(chǎng)的品牌可能就被毀了。

　　孫文紅表示，頤高統(tǒng)一將商鋪從買家手上返租過來，重新出租給希望做生意的數(shù)碼商家，為他們提供好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、制定經(jīng)營(yíng)規(guī)則、負(fù)責(zé)售后服務(wù)、統(tǒng)一策劃活動(dòng)，這樣一來不僅僅服務(wù)好了經(jīng)營(yíng)戶，更為他們爭(zhēng)取到了生意和客戶，更能增加商鋪附加值。“在我們這里，市場(chǎng)既是賣商鋪的，也是這些商鋪的二房東，而這些還在經(jīng)營(yíng)的商戶從嚴(yán)格意義上來說就成了三房東了。”孫小姐表示，這樣的管理模式也是集團(tuán)在經(jīng)營(yíng)過程中摸索出來的。

　　面對(duì)瘋狂“炒鋪”
　　市場(chǎng)如何規(guī)范

　　浙江舊貨交易市場(chǎng)副總經(jīng)理姚峰表示，目前杭州經(jīng)營(yíng)狀況比較好的市場(chǎng)一般都“只租不售”。

　　“我們市場(chǎng)的所有商鋪只租不售，有時(shí)會(huì)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)戶要退出，存在短期的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓行為，我們不歡迎炒鋪、撈一票就走的投資者，這對(duì)市場(chǎng)的整體傷害太大。”姚峰表示，市場(chǎng)會(huì)和經(jīng)營(yíng)戶簽訂合同，對(duì)市場(chǎng)布局規(guī)劃、營(yíng)業(yè)時(shí)間、銷售商品作出明確規(guī)定。在市場(chǎng)正式開始營(yíng)業(yè)后，承租人一般就是經(jīng)營(yíng)戶，如果承租人私下出租商鋪，市場(chǎng)會(huì)采取懲罰措施。

　　杭州汽車東站小商品市場(chǎng)總經(jīng)理陳生根認(rèn)為，炒鋪和炒房同理，兩者都得控制。因此，在最近的市場(chǎng)商鋪提升改造中，陳生根一方面控制時(shí)間確保改造高效率，一方面也對(duì)其價(jià)格進(jìn)行限制，做好把關(guān)調(diào)控，避免過度炒高。“寧可讓一些商鋪暫時(shí)空下來，也不能任由其高價(jià)轉(zhuǎn)讓，從而打擊真正有意經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)戶。”陳生根說，市場(chǎng)不允許商鋪私下轉(zhuǎn)讓，因此在改造提升過程中，市場(chǎng)對(duì)二樓商鋪先進(jìn)行價(jià)格預(yù)估，再指導(dǎo)一樓搬遷商戶租賃使用權(quán)。

　　“市場(chǎng)內(nèi)有一間商鋪仍然空著，市場(chǎng)對(duì)其的價(jià)格預(yù)估為65萬(wàn)元，之所以空著的原因是防止其因稀缺性而被過度炒高，給接手者帶來過重負(fù)擔(dān)。”陳生根告訴記者。

　　在杭州東升服裝小商品市場(chǎng)有限公司總經(jīng)理趙成根看來，商鋪的第一輪“炒價(jià)”可以理解，這是市場(chǎng)給經(jīng)營(yíng)戶提振信心的需要，但過度炒鋪，最終會(huì)讓市場(chǎng)受害。“市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者就是讓經(jīng)營(yíng)戶賺錢。”趙成根說，商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)若被不斷炒高，最終會(huì)陷入惡性循環(huán)，形成市場(chǎng)泡沫。轉(zhuǎn)讓費(fèi)和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)所得要達(dá)成平衡，一般來說，下一輪經(jīng)營(yíng)戶支付的金額能在2年內(nèi)回本，屬于實(shí)價(jià)范疇。

　　針對(duì)市場(chǎng)中不可避免的轉(zhuǎn)租或變相炒鋪現(xiàn)象，華貿(mào)鞋城市場(chǎng)企劃部陳經(jīng)理說：“這是市場(chǎng)的自發(fā)交易，我們不好強(qiáng)制干預(yù)，畢竟轉(zhuǎn)租方或承租方都會(huì)考慮成本與產(chǎn)出，有的商鋪位置較好或人氣較旺，租金就水漲船高，說明一些商鋪有它自己的價(jià)值吸引力。”同時(shí)陳經(jīng)理強(qiáng)調(diào)，不干預(yù)并不代市場(chǎng)方不管理，而是把規(guī)范工作前置，市場(chǎng)方與商戶簽訂租約之初，把重點(diǎn)放在商戶相關(guān)資格的審查上，市場(chǎng)要引進(jìn)真正的品牌經(jīng)營(yíng)戶，而非“炒客”，如果商鋪身價(jià)被變相爆炒，大大高于它本身的價(jià)值，很多商戶就會(huì)止步于高租金面前。市場(chǎng)一旦失去商戶，不可能生存。

　　中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究與開發(fā)促進(jìn)會(huì)理事、浙江省經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)理事陳紅兒說：“在義烏小商品城內(nèi)，也或多或少存在炒鋪現(xiàn)象，與其他市場(chǎng)不同的是，義烏市場(chǎng)本身配置了一個(gè)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，這在很大程度上抵制了過度炒高行為的產(chǎn)生。”但陳紅兒并不認(rèn)為其他地區(qū)的市場(chǎng)也能效仿，畢竟就市場(chǎng)集中度而言，其他市場(chǎng)目前很難達(dá)到義烏市場(chǎng)的集中程度。