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    零售業(yè)面臨的巨大經(jīng)營壓力，不僅來自經(jīng)濟減速帶來的影響，也來自日益上漲的租金成本。全球商業(yè)地產(chǎn)服務公司世邦魏理仕（CBRE）昨天公布對今年二季度杭州商鋪租金價格調(diào)查，指出核心商圈租金穩(wěn)步上揚，平均首層租金為36.8元/平方米·天，環(huán)比上升3.4%。

    不僅是優(yōu)質(zhì)商鋪，小店街鋪的租金也沒有停止上漲步伐，經(jīng)營者們苦思種種招數(shù)來應對。

    核心商圈租金超過北京？

    最新公布的杭州核心商圈重點商業(yè)項目的首層租金為36.8元/平方米·天，這讓人產(chǎn)生了杭州核心商圈優(yōu)質(zhì)物業(yè)價格甚至比北京還高的疑問。

    因為高昂的租金，位于北京的國貿(mào)商城一期的星巴克不得不搬家，這是星巴克在中國的首家門店。據(jù)說是國貿(mào)商城一期的70元/平方米·天的高昂租金嚇退了星巴克。

    中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平曾對此表示，這說明一些核心商圈優(yōu)質(zhì)物業(yè)的租金漲幅有些過快，部分經(jīng)營業(yè)態(tài)已承受不了。根據(jù)全球房地產(chǎn)服務提供商第一太平戴維斯的報告顯示，自2010年以來，北京商鋪租金每個月都在上漲，截至2012年年底，高端購物中心首層平均租金已經(jīng)達到了近29元/平方米·天。

    “不過，這并不能由此得這樣的簡單結(jié)論，杭州的核心商圈重點商業(yè)項目租金比北京還高。”杭州世邦魏理仕分公司董事總經(jīng)理馬英樞說。各大地產(chǎn)服務公司對于核心商圈的租金存在統(tǒng)計口徑的差別，采取的統(tǒng)計樣本不同。北京核心商圈甚至有商鋪物業(yè)價格高達八九十元/平方米·天，杭州也有商鋪物業(yè)高達四五十元/平方米·天，延安路一些沿街商鋪租金也曾到過80元/平方米·天。

    馬英樞解釋，36.8元/平方米·天是對杭州武林、慶春、湖濱、吳山、錢江新城等核心商圈的19個大型商業(yè)物業(yè)調(diào)查了解之后得出的。在今年二季度，杭州優(yōu)質(zhì)商鋪市場供需兩旺，空置率雖略有上升但仍處于2.8%的低位。

    馬英樞說，這說明市場上有積壓的需求，新出現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)商鋪被這些需求消化了，比如本季湖濱銀泰二期開業(yè)，為市場帶來了約75000平方米優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積。

    今年以來奢侈品品牌在杭州的擴張速度有所減緩，但快時尚品牌和一些國際二線品牌仍積極開出新店。本季GAP、MCM入駐湖濱銀泰，萬象城內(nèi)的尚泰百貨也借調(diào)整之機引入Red Earth及The Face Shop等親民品牌取代之前的奢侈品品牌。

    預計在下半年，解百A樓將完成重建，商業(yè)面積達120000平方米的城西銀泰城也將開業(yè)。杭州的商業(yè)版圖正加速從核心區(qū)向外擴張，除城西銀泰城以外，未來兩年還有城北銀泰城、新天地、萬達廣場等項目陸續(xù)入市。世邦魏理仕認為新商圈的興起將吸收周邊居住人口的日常消費需求，這一方面將對核心商圈的商鋪需求產(chǎn)生一定的替代和分流作用，但同時也是推動核心商圈不斷升級的動力。

    服裝小店躲進寫字樓

    核心商圈商鋪租金不斷上漲，正推動店面經(jīng)營者改變經(jīng)營思路和方法。

    雷鳴原本在體育場路（靠近武林廣場）開了一家10平方米左右的服裝店，生意還不錯。不過，在房東通知她租金要從6萬元/年漲到6.5萬元/年之后，她就果斷選擇把服裝工作室搬到附近酒店的商務樓里去。新搬的地方面積擴大了一倍，租金是原來的一半。

    前陣子，雷鳴和幾個在武林路開服裝店的朋友聚在一起討論了一下，發(fā)現(xiàn)大家面臨的困境大同小異，租金上漲和淘寶網(wǎng)購是他們面臨的雙重壓力。大家共同的感受是，現(xiàn)在的人在服裝店里買衣服沒有以前那么舍得花錢了。淘寶網(wǎng)店搶走了不少生意，價格還可以淘得更便宜。

    服裝銷售連續(xù)下降，一些原本熱門的服裝街鋪目前的租金價格只是維持，有的甚至悄悄下降了一點。中原地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)部門介紹，以女裝知名的武林路上不少服裝街鋪的租金還維持在去年的水平。

    服裝店的開店數(shù)量也在縮減，雷鳴的一些同行最近已經(jīng)開始收縮開店數(shù)量，有的人曾經(jīng)開出過好幾家分店，現(xiàn)在只留下一家老店。“只有不懂這一行的人才會在這個時候跳進來開新店。”雷鳴說。

    把服裝店從街邊開到寫字樓里去，肯定會損失一些客源。雷鳴說，這需要一定的把握，她在十多年里積累了一批熟客資源，此外她還為顧客提供服裝搭配和修改。顧客可以把以前在她店里買的舊衣服拿來，改短袖子或者是加一些裝飾后又有了新意。

    便利店轉(zhuǎn)而尋找次一級地址

    “便利店需要人流來支撐，總是選擇在主要街道上開店。杭州的街鋪價格還是有些偏貴。”杭州祐驛站便利連鎖總經(jīng)理顧方溥說。在便利店行業(yè)，店鋪租金占營收的百分比達到12%為正常，而祐驛站前兩年為了打品牌，在延安路、慶春路等主干道邊開出了不少旗艦店，租金高達營收的17%。顧方溥說，便利店的租金承受能力比餐飲和服飾行業(yè)更低，最好能把租金占營收比控制到10%以內(nèi)，現(xiàn)在無疑是偏高了。

  便利店與業(yè)主的租約基本3年一簽，協(xié)議上同時規(guī)定，租金每年上漲5%-8%。顧方溥說，為了達到規(guī)模優(yōu)勢，祐驛站還將繼續(xù)擴大開店數(shù)量。不過，接下來將不再追求A類商圈的A類地點，次一級的地址也可以考慮。

    黃龍沃爾瑪重新招租

    因為租金太貴，租戶們在租約到期后不再續(xù)約，位于黃龍體育中心的沃爾瑪超市的招商區(qū)域正在重新招商。

    其中一位商戶介紹，某服裝品牌租下了黃龍沃爾瑪超市招商區(qū)域的大片面積，其他小商戶再從這個服裝品牌手中租下小塊的面積來經(jīng)營其他服裝、首飾、皮具等門類，租金從每月幾千元到一兩萬元不等。

    雖然旁邊有麥當勞、必勝客、一茶一坐等知名餐飲，但是這片招商區(qū)域中的商戶生意并沒有被帶旺。“因為并不是特別知名的品牌，生意并不好做。”一位商戶說，支付完每月6000元的租金，還有人員和其他成本之后，收入非常有限。

    記者觀察
    核心商圈租金接近階段峰值

    從曲線上可以看出，杭州的核心商圈重點商業(yè)項目租金從2008年開始高速上漲，而近兩年內(nèi)上漲的速度明顯減緩。有業(yè)內(nèi)人士分析認為，隨著核心商圈的供應面積增加（以湖濱銀泰二期等項目為例）、新興區(qū)域商圈的分流，杭州的核心商圈重點商業(yè)項目租金正在接近一個階段峰值。在高租金之下，一些受沖擊較大的業(yè)態(tài)如服裝行業(yè)（同時受網(wǎng)店沖擊嚴重），以及一些租金承受能力較低的業(yè)態(tài)（如便利店），已經(jīng)選擇轉(zhuǎn)移到租金更加便宜的地段。

    未來，杭州還將供應大量新的商業(yè)面積。據(jù)世邦魏理仕此前調(diào)查，杭州位列全球十大最活躍購物中心開發(fā)市場，在未來3年將交付100萬平方米的購物中心面積。隨著杭州地鐵二期建設(shè)規(guī)劃（共包括4條線路，分別為2號線二期、4號線一期、5號線一期和6號線一期）在2019年底前全部建成，杭州大部分地方都可實現(xiàn)地鐵到達，將帶動新興區(qū)域商圈的繁榮，很多原先想努力擠進核心商圈的商家，可能因此轉(zhuǎn)向新興區(qū)域商圈尋求發(fā)展。