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    “錢荒”的傳聞讓房地產(chǎn)市場(chǎng)著實(shí)捏了一把冷汗。在地產(chǎn)股普跌后，資金流動(dòng)性控制引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的擔(dān)憂。特別是“錢荒”可能造成銀行對(duì)房企資金鏈下游的傳導(dǎo)，加劇房企資金鏈緊張的局面，現(xiàn)金流壓力或?qū)⒅苯佑绊懙椒科蟮膽?zhàn)略規(guī)劃。

    這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，壓力尤為突出。一直以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)都面臨著同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、運(yùn)營(yíng)模式存疑和資金壓力過(guò)大“三重大山”，而日漸趨緊的資本通道讓房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到，商業(yè)地產(chǎn)必須搭上“輕資產(chǎn)”的快車，改變企業(yè)融資模式。

    改單一融資模式

    “所謂的輕資產(chǎn)輸出，其實(shí)就是通過(guò)金融策略賺取資本增值收益，對(duì)房企而言，這是一種金融配置手段。”陽(yáng)光新業(yè)總裁萬(wàn)林義言簡(jiǎn)意賅的概括了當(dāng)前輕資產(chǎn)思路。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，輕資產(chǎn)輸出，主要包括定制開(kāi)發(fā)、代工模式下獲得的品牌議價(jià)收益，以及物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的衍生收益，簡(jiǎn)而言之就是“在地產(chǎn)金融服務(wù)過(guò)程中所獲取的費(fèi)用或者提升的收益。”

    以金科股份為例，第三方調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，每年因金科業(yè)主接房后未入住空置造成的租金損失高達(dá)2.16億元，空置造成的物業(yè)費(fèi)（半價(jià)計(jì)算）損失高達(dá)1270.6萬(wàn)元。

    為此，金科股份決定成立資產(chǎn)管理中心，在滿足業(yè)主的要求下，通過(guò)客戶服務(wù)信息收集、優(yōu)先管理、業(yè)主固定資產(chǎn)管理，使業(yè)主實(shí)現(xiàn)10%的溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。

    輕資產(chǎn)模式已經(jīng)越來(lái)越被房企所青睞。在國(guó)內(nèi)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型模式中，萬(wàn)通一直踐行“美國(guó)模式”。萬(wàn)通投資控股股份有限公司董事長(zhǎng)馮侖認(rèn)為，房企的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略其實(shí)是一個(gè)立體的戰(zhàn)略組合，其核心是通過(guò)優(yōu)化資源配置和放大效率優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而提升整個(gè)行業(yè)的效率水平和優(yōu)勢(shì)企業(yè)的市場(chǎng)空間。

    盡管面臨因求穩(wěn)轉(zhuǎn)型而業(yè)績(jī)下滑增長(zhǎng)放緩的問(wèn)題，但萬(wàn)通財(cái)務(wù)安全表現(xiàn)卻優(yōu)于一般房企。其年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，自2006年至2011年，萬(wàn)通地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率除2006年達(dá)到77%外，其余年份均在70%之下。

    此外，萬(wàn)林義告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)依靠大量的投資，完全依靠一家企業(yè)是不可能的，輕資產(chǎn)則可以實(shí)現(xiàn)資金配置多元化。“陽(yáng)光新業(yè)在輕資產(chǎn)方面的做法，是公司專門有一塊業(yè)務(wù)是給合作伙伴投資的資產(chǎn)。比如某一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，如果投資者看重了可以直接投資，然后實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的控股，這樣做對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，可以擇優(yōu)選擇項(xiàng)目，未來(lái)收益有保障；而對(duì)房企來(lái)說(shuō)，因?yàn)轫?xiàng)目投資帶來(lái)的現(xiàn)金流可以緩解企業(yè)的資金難題。”

    現(xiàn)在，輕資產(chǎn)模式成為房企應(yīng)對(duì)“錢荒”的一個(gè)有效融資手段。

    記者了解到，從2004年開(kāi)始，房地產(chǎn)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式一再受到宏觀調(diào)控的挑戰(zhàn)。特別是伴隨著房企規(guī)模的擴(kuò)張，資金需求也越來(lái)越大。

    中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月份，萬(wàn)科、恒大、富力、華潤(rùn)等十大標(biāo)桿房企融資額度已達(dá)380億元，接近2012年全年413億元的融資額，與2012年下半年的融資額151.6億元相比上漲150%。

    “輕資產(chǎn)”合縱

    除了融資問(wèn)題，輕資產(chǎn)或在一定程度上解決商業(yè)地產(chǎn)退出難的問(wèn)題。

    “對(duì)陽(yáng)光新業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)闃I(yè)務(wù)板塊有3個(gè)，一是上市公司控股，二是和合作伙伴共同控股，三是合作伙伴投資的輕資產(chǎn)控股，因而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，這三部分可以相互轉(zhuǎn)化。”萬(wàn)林義告訴記者。

    他進(jìn)一步解釋說(shuō)：“如果我是管理方，那么有兩種方法獲利，一是包租方有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，二是投資率達(dá)到上市公司的要求的話，就可以變?yōu)樯鲜泄�司的股東，然后在股票市場(chǎng)退出�；蛘邩I(yè)主可以把現(xiàn)有資產(chǎn)放到合作的項(xiàng)目池中，以項(xiàng)目入股的方式進(jìn)行集體投資管理。”

    據(jù)悉，陽(yáng)光新業(yè)輕資產(chǎn)收入去年達(dá)2億元，未來(lái)輕資產(chǎn)部分的收入，在商業(yè)地產(chǎn)全部收入中的占比或達(dá)到30%。

    然而房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)變可能需要三五年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

    目前國(guó)內(nèi)很多房企已經(jīng)在向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型中做了一些嘗試，例如濱江和在調(diào)控下遭遇資金鏈危機(jī)的綠城都在開(kāi)始嘗試各種形式的代工業(yè)務(wù)。

    然而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這些嘗試目前還未顯現(xiàn)出成效，對(duì)企業(yè)而言，前面還有很長(zhǎng)的路要走。

    投資銀行家、地產(chǎn)投資人與融資顧問(wèn)滕威林認(rèn)為，房企首先要培養(yǎng)自己“輕資產(chǎn)”的能力。他建議房企通過(guò)加大管理和服務(wù)來(lái)增大盈利的空間，例如酒店和養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理等。

    作為輕資產(chǎn)化的重要一步。6月14日，花樣年集團(tuán)發(fā)布公告，建議分拆旗下主營(yíng)物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)的“彩生活集團(tuán)”在港交所上市，并預(yù)期在2013年底以前完成分拆。資料顯示，彩生活集團(tuán)在提供普通的物業(yè)服務(wù)以外，還提供酒店管理、樓宇智能、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、社區(qū)增值服務(wù)等社區(qū)綜合服務(wù)。

    然而，花樣年集團(tuán)將物業(yè)管理公司打造為增值服務(wù)平臺(tái)的想法似乎顯得過(guò)于簡(jiǎn)單。彩生活在其布局的其他城市不時(shí)遭遇投訴。

    “輕資產(chǎn)需要重視品牌傳播和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，目前商業(yè)團(tuán)隊(duì)的整體人員能力有待提高，包括市場(chǎng)研究策劃、設(shè)計(jì)、工程、招商、運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)。”北京一家房企市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人表示，在房企商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式中，往往會(huì)面臨花重金聘任人員最后卻不能勝任的局面。

    對(duì)此，萬(wàn)林義也坦言，輕資產(chǎn)面臨的問(wèn)題，是人們的理念要轉(zhuǎn)變。

    “在實(shí)際投資中，業(yè)主的思考和投資方的方向是否協(xié)調(diào)很重要，有時(shí)候業(yè)主準(zhǔn)備做輕資產(chǎn)，但是對(duì)專業(yè)方提供的方案有質(zhì)疑，往往會(huì)導(dǎo)致輕資產(chǎn)思路中斷。”萬(wàn)林義如此表示。