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　　C 調(diào)查

    寫字樓對(duì)入駐企業(yè)也要挑一挑

　　市南商務(wù)樓宇入駐企業(yè)近2萬家

　　遠(yuǎn)雄國際廣場(chǎng)、海航萬邦中心，只是市南東部商務(wù)區(qū)的一個(gè)縮影。5月20日，記者從市南區(qū)商務(wù)局了解到，截至2012年底，市南區(qū)投入使用的5000平方米以上商務(wù)樓宇已達(dá)122座，總建筑面積達(dá)400萬平方米，其中，5A甲級(jí)商務(wù)樓宇達(dá)13座，稅收過億元樓宇19座，樓宇入駐企業(yè)1.7萬余家。市南區(qū)現(xiàn)有納入青島市統(tǒng)計(jì)口徑的大型總部企業(yè)129家，占全市總量的36.9%，居全市首位。其中，世界500強(qiáng)企業(yè)區(qū)域性總部41家，國家級(jí)企業(yè)總部9家。

　　而據(jù)某全球知名地產(chǎn)行的統(tǒng)計(jì)，全青島市已經(jīng)投入使用的高品質(zhì)甲級(jí)寫字樓達(dá)13棟，包括國際金融中心、海信大廈、頤和國際、數(shù)碼港大廈、招銀大廈、華歐英德隆大廈、香格里拉中心、遠(yuǎn)洋大廈、保時(shí)捷中心、遠(yuǎn)雄國際廣場(chǎng)、海航萬邦中心、凱悅中心和頤中皇冠假日酒店，全部位于市南區(qū)。

　　未來三年，青島中心、財(cái)富中心、華潤中心等一批高端城市綜合體項(xiàng)目將陸續(xù)投入使用，屆時(shí)會(huì)新增純商務(wù)樓宇面積超過80萬平方米。目前，市南區(qū)集中了青島市近90%的金融企業(yè)、外資銀行及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，已成為輻射山東半島的區(qū)域性金融中心。

　　還沒竣工，企業(yè)就排隊(duì)搶著入駐

　　記者采訪注意到，雖然目前市南區(qū)的樓宇數(shù)目眾多，但對(duì)很多企業(yè)而言，想入駐這里的高檔寫字樓仍有一定難度，遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)便是一個(gè)典型。在市南區(qū)公布的2013年高端樓宇項(xiàng)目中，遠(yuǎn)洋大廈二期將于今年正式竣工投入使用。讓人有點(diǎn)意外的是，這個(gè)尚沒有正式竣工的高端樓宇，已經(jīng)出現(xiàn)了排隊(duì)入駐的現(xiàn)象，有的企業(yè)心急地已擬好了租賃合同，只待竣工驗(yàn)收完成后，在上面簽個(gè)字。究竟是什么原因令諸多企業(yè)如此著迷于這個(gè)在建的寫字樓呢？

　　5月20日，記者在與負(fù)責(zé)遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)招商運(yùn)營的青島遠(yuǎn)洋酒店物業(yè)管理有限公司營銷總監(jiān)張亞舉的對(duì)話中找到了些許答案。“目前，遠(yuǎn)洋大廈一期的入駐率是100%，而根據(jù)我們的預(yù)計(jì)，遠(yuǎn)洋大廈二期可以承載50～60家的高端企業(yè)入駐，截至5月中旬，便有超過50家的企業(yè)表達(dá)了入駐意向，有的甚至已經(jīng)敲定了租賃合同細(xì)節(jié)，只差在上面簽字。”張亞舉告訴記者，前來咨詢、洽談的企業(yè)中，多數(shù)是規(guī)模大、知名度高的企業(yè)，涉及金融、保險(xiǎn)、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等行業(yè)。

　　“之所以這個(gè)樓宇受歡迎，我認(rèn)為有多個(gè)原因。首先是大廈的位置佳，周邊超市、酒吧、銀行、商場(chǎng)等配套好，而且交通便利；其次，物業(yè)管理水平有保障，特別是我們‘只租不售’的經(jīng)營模式，讓入駐企業(yè)有種安全感，至少我們不會(huì)在服務(wù)上打折扣。”張亞舉說，除此之外，租金也是吸引企業(yè)的重要因素。“雖然寫字樓位置好，但租金并不很高，像遠(yuǎn)洋大廈一期，包含物業(yè)費(fèi)在內(nèi)只有5.5元/平方米，而遠(yuǎn)洋大廈二期也會(huì)參照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。因此，企業(yè)會(huì)從性價(jià)比上作出選擇。”

　　寫字樓專“挑”有實(shí)力的企業(yè)入駐

　　記者采訪中了解到，之所以會(huì)出現(xiàn)企業(yè)排隊(duì)入駐市南高端樓宇的現(xiàn)象，背后其實(shí)有一個(gè)不容回避的因素，那就是樓宇也在“挑”有實(shí)力的企業(yè)。“雖然現(xiàn)在有入駐意向的企業(yè)很多，但并不意味著它們都能簽訂租賃合同，因?yàn)槲覀儠?huì)做出一定的篩選。”青島遠(yuǎn)洋酒店物業(yè)管理有限公司營銷總監(jiān)張亞舉告訴記者，近年來市南區(qū)一直倡導(dǎo)發(fā)展高端樓宇經(jīng)濟(jì)，對(duì)入駐企業(yè)的規(guī)模、檔次也有一定的要求，而從經(jīng)營層面上講，樓宇也希望知名度高的企業(yè)進(jìn)駐。

　　“在企業(yè)的篩選上，我們會(huì)設(shè)定一些門檻，比如通過租賃面積選出真正有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)。遠(yuǎn)洋大廈而且初定一次性租賃面積至少在300平方米以上才予以考慮，甚至考慮單層甚至幾層一次性出租，這樣便能過濾掉部分小型公司。”張亞舉告訴記者，在入駐企業(yè)的類別上，也會(huì)優(yōu)先考慮金融、保險(xiǎn)、總部企業(yè)等。“在簽訂租賃合同前，我們會(huì)讓企業(yè)提交一份介紹材料，以便我們把關(guān)、篩選，所以，在市南東部商務(wù)區(qū)，企業(yè)入駐高端樓宇門檻比較高。”

　　據(jù)記者調(diào)查，高端樓宇挑選入駐企業(yè)的并非個(gè)例，像國際金融中心，也在租賃面積上做了限定。“自從2002年投入使用以來，國際金融中心已連續(xù)多年保持了100%的入駐率，目前企業(yè)有68家，其中不乏瑞穗實(shí)業(yè)銀行、恒安標(biāo)準(zhǔn)人壽等世界500強(qiáng)企業(yè)。就目前看，這里騰不出閑置的空間對(duì)外出租。”劉秀香，是青島國際金融中心有限公司總經(jīng)理，她向記者介紹說，在出租的條件上也做了限定，要求不低于1600平方米。“這樣做的目的，就是想引入那些實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、知名度高的大企業(yè)，真正體現(xiàn)出高端樓宇經(jīng)濟(jì)的‘高’。”

　　D 規(guī)劃

    將引入連鎖餐飲公司緩解配餐難

　　作為一個(gè)相對(duì)成熟的樓宇經(jīng)濟(jì)區(qū)域，市南東部商務(wù)區(qū)在不斷發(fā)展的同時(shí)，政府部門也積極研究提升樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的配套環(huán)境。市南區(qū)商務(wù)局副局長望治國告訴記者，從今年開始，區(qū)商務(wù)局將聯(lián)合區(qū)物業(yè)辦等部門及相關(guān)街道辦事處，積極引導(dǎo)物業(yè)公司提高管理水平，擴(kuò)大具有國家一級(jí)、二級(jí)管理資質(zhì)物業(yè)公司的數(shù)量比重。

　　“而為了緩解部分樓宇配餐難，我們將聯(lián)合區(qū)食安辦、食藥市南分局等部門，幫助樓宇物業(yè)引入連鎖餐飲企業(yè)，初步以‘先行試點(diǎn)、逐步展開’的方式推進(jìn)，提高樓宇午餐服務(wù)水平和檔次。目前，有資質(zhì)的餐飲企業(yè)已經(jīng)選好，正在就餐飲地點(diǎn)進(jìn)行選址。”望治國說，在停車位建設(shè)方面，市南區(qū)也通過建設(shè)立體停車場(chǎng)等方式，不斷增加停車泊位，緩解停車難。“目前，新建的陽光鼎泰大廈、華銀大廈、書城等立體停車場(chǎng)已經(jīng)完工。未來，市南區(qū)還將結(jié)合調(diào)研情況，在條件成熟的區(qū)域及時(shí)啟動(dòng)新建停車場(chǎng)項(xiàng)目。”

　　市南區(qū)商務(wù)局副局長望治國介紹說，未來五年，市南區(qū)將再建成200萬平方米、新開工300萬平方米的高端商務(wù)樓宇，還將對(duì)100萬平方米的已建成樓宇實(shí)施改造提升，為總部經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造更加廣闊的發(fā)展空間。“因?yàn)槭心蠀^(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)起步較早，部分樓宇配套設(shè)施也面臨改造升級(jí)。對(duì)此，市南區(qū)專門出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展的意見》，鼓勵(lì)對(duì)商務(wù)樓宇進(jìn)行整體改造升級(jí)，經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)和評(píng)估認(rèn)定的，每平方米給予一定額度的扶持獎(jiǎng)勵(lì)。”

　　望治國說，下一步，市南區(qū)將重點(diǎn)依托萬邦中心、青島中心、遠(yuǎn)雄國際、華潤中心等一批大體量、多功能、智能化、地標(biāo)性的城市綜合體，充分發(fā)揮地鐵工程的連通輻射效應(yīng)，打造以香港中路為核心的精品商業(yè)圈和高檔商務(wù)區(qū)，使城區(qū)商業(yè)和商務(wù)環(huán)境更成熟，高端消費(fèi)群體更集中。“在大力發(fā)展東部商務(wù)區(qū)的同時(shí)，市南區(qū)還將打造西部商務(wù)區(qū)，實(shí)現(xiàn)東西兩翼齊飛的格局，像目前在建的金茂灣便會(huì)成為西部老城區(qū)的代表性高端樓宇。” 

　　中央商務(wù)區(qū)的幾大特征

　　中心性：CBD具有區(qū)域中最高的中心性，是各類精華最集中的所在，所從事的交易和交流都是最高檔次的。

　　可達(dá)性：CBD具有最高的可達(dá)性和擁擠程度。即CBD具有最發(fā)達(dá)的內(nèi)部交通和外部交通聯(lián)系，同時(shí)，擁擠程度(人流、車流、建筑)又是最高的。

　　另外，CBD具有最高的土地價(jià)格；具有最集中和最高檔的零售業(yè)，相應(yīng)設(shè)置有最多的交通管制；具有最高的服務(wù)集中性。