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    中國(guó)寫(xiě)字樓是否已經(jīng)過(guò)剩是一個(gè)頗富爭(zhēng)議的熱點(diǎn)話題。據(jù)2013年4月24日世邦魏理仕發(fā)布的《全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體供應(yīng)情況喜憂參半。

    世邦魏理仕執(zhí)行董事、研究部中國(guó)區(qū)主管、特許金融分析師陳仲偉指出：若所有辦公樓項(xiàng)目均按時(shí)交付，預(yù)計(jì)2013年至2016年間中國(guó)的寫(xiě)字樓供應(yīng)量將激增4,080萬(wàn)平方米。成都在今后4年，將有約480萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量，供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)為中級(jí)。

    如何能在未來(lái)有效地避免寫(xiě)字樓供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，世邦報(bào)告在政府層面、開(kāi)發(fā)商層面都進(jìn)行了專業(yè)的建議。而對(duì)于寫(xiě)字樓投資者，認(rèn)為他們應(yīng)將目光更多地投向一線城市以及位于二線城市的藍(lán)籌物業(yè)。

    藍(lán)籌辦公樓有更強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力

    雖然寫(xiě)字樓品質(zhì)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，市場(chǎng)存量潛在的風(fēng)險(xiǎn)不一，但“藍(lán)籌”物業(yè)（按高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量建造，位于城市核心成熟商圈），并且擁有專業(yè)物業(yè)管理（單一產(chǎn)權(quán)，由有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)并運(yùn)營(yíng)管理，且僅用于租賃的寫(xiě)字樓），將在競(jìng)爭(zhēng)激烈的寫(xiě)字樓市場(chǎng)中有突出表現(xiàn)。

    在成都，藍(lán)籌寫(xiě)字樓有例如香格里拉、仁恒置地、來(lái)福士等“地標(biāo)性”寫(xiě)字樓。報(bào)告研究顯示，過(guò)去三年，藍(lán)籌物業(yè)在包括租金增長(zhǎng)、空置率和收入增長(zhǎng)等各項(xiàng)重要指標(biāo)中的表現(xiàn)，均優(yōu)于整體市場(chǎng)平均水平，在面臨未來(lái)供應(yīng)過(guò)量的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，藍(lán)籌項(xiàng)目將有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和更出色的表現(xiàn)。

    在世邦魏理仕研究的八個(gè)城市中（北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、武漢），過(guò)去三年中有五個(gè)城市“藍(lán)籌”辦公樓項(xiàng)目的租金增長(zhǎng)高于市場(chǎng)平均，七個(gè)城市中租金增長(zhǎng)高于市場(chǎng)平均，且七個(gè)城市空置率低于市場(chǎng)平均。“藍(lán)籌”物業(yè)只占世邦魏理仕跟蹤考察的14個(gè)主要城市寫(xiě)字樓存量的10.1%。而這種類型的寫(xiě)字樓在二線城市中更是稀缺，按面積來(lái)看只占到總體辦公樓存量的4.6%。

    《報(bào)告》指出：在租戶迫切需要升級(jí)辦公樓檔次，但優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓存量相對(duì)有限的城市，如成都和武漢，藍(lán)籌寫(xiě)字樓和整體市場(chǎng)之間空置率的差距更大。盡管藍(lán)籌寫(xiě)字樓的平均租金比整體市場(chǎng)高出17%-69%。但它們?nèi)匀焕^續(xù)表現(xiàn)出更好的租金及整體收入增長(zhǎng)，這也說(shuō)明了：藍(lán)籌寫(xiě)字樓在供大于求的市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì)將有很大可能會(huì)繼續(xù)保持。

    新中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目面臨更大壓力

    中國(guó)的主要城市幾乎都在開(kāi)發(fā)或正在規(guī)劃建設(shè)新中央商務(wù)區(qū)，這也成為推動(dòng)新開(kāi)發(fā)區(qū)土地價(jià)格上漲的關(guān)鍵因素，大量新商業(yè)更多的是集中在新興中央商務(wù)區(qū)。

    在未來(lái)四年的所有新增供應(yīng)當(dāng)中，約有52%是來(lái)自于城市的新興區(qū)域。此外，杭州、廣州、成都、寧波、南京、大連和重慶的新中央商務(wù)區(qū)在2013年至2016年之間將占到各自城市未來(lái)總供應(yīng)的30%至70%。從世邦魏理仕跟蹤的14個(gè)城市來(lái)看，約有53%的未來(lái)供應(yīng)將來(lái)自于新興辦公區(qū)域（主要是新中央商務(wù)區(qū)）。

    同時(shí)報(bào)告建議：如大力發(fā)展新興CBD的地方政府調(diào)整土地供應(yīng)，同時(shí)加速完善設(shè)施配套，鼓勵(lì)政策來(lái)吸引企業(yè)進(jìn)駐。開(kāi)發(fā)商要著力提供高水準(zhǔn)和更有競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓，提升知名度和差異化競(jìng)爭(zhēng)，而投資者更應(yīng)關(guān)注供給相對(duì)平衡的一線城市及二線城市的藍(lán)籌寫(xiě)字樓。