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　　展望未來，受本地健康的經(jīng)濟基本面支撐，深圳甲級寫字樓市場將保持平穩(wěn)發(fā)展。2013年，預(yù)計深圳有包括福田科技廣場、SCC深長城金融中心、招商局廣場等約51.6萬平方米的新增項目落成入市，基本都位于福田區(qū)和南山區(qū)。租賃市場方面，未來新增供應(yīng)的持續(xù)增加將會使市場競爭更加激烈，使租戶主導(dǎo)性會更加明顯，在市場大環(huán)境影響下，高力國際預(yù)計未來短期之內(nèi)甲級寫字樓租金將面臨向下輕微調(diào)整壓力，而空置率會有所上升。受到抑制的投資需求影響，投資市場將繼續(xù)被看淡，預(yù)計2013年寫字樓平均售價會有小幅下滑。

　　戴德梁行華南區(qū)研究部張曉端：招租壓力將較大

　　深圳2012年的甲級寫字樓吸納量不足2011年的一半，低于2007年以來的年平均值。而2012年僅4.5萬平方米的新增供應(yīng)也是制約需求釋放的因素之一。隨著嘉里建設(shè)廣場3座、NEO企業(yè)大道A座、東海國際中心、京基100等存量物業(yè)被逐漸消化，深圳甲級寫字樓空置率進一步走低，從2011年年底的14.6%降至9.1%。從租戶的構(gòu)成來看，來自于深圳支柱產(chǎn)業(yè)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的客戶仍是甲級寫字樓的租賃主力，從新近入市的甲級寫字樓租戶構(gòu)成來看，科技類和金融類客戶比例約為56%；從2012年租賃成交的案例來看，新增需求也多來自這兩類客戶。

　　一方面需求增長減緩制約了租金上揚，而另一方面全年新供應(yīng)也相對稀少，在供需均不活躍的情況下，深圳甲級寫字樓租金在2012年保持相對穩(wěn)定水平，僅出現(xiàn)小幅的慣性上漲，漲幅明顯收窄。在不同樓宇之間，受季節(jié)性、產(chǎn)權(quán)屬性以及租賃策略等影響，租金變化出現(xiàn)一定程度分化：一些單一產(chǎn)權(quán)的新樓由于空置面積較多、招租壓力較大，通過適當(dāng)降低租金或是延長免租期等優(yōu)惠條件吸攬客戶；而一些占用情況較好的樓宇剩余的尾盤空間則被小幅上調(diào)租金。

　　到2013年，2012年底累積的租賃需求有望在春節(jié)后釋放，屆時年初供應(yīng)的不濟將促使租金出現(xiàn)小幅上漲，而企業(yè)經(jīng)營環(huán)境改善的不明顯將繼續(xù)影響2013年深圳寫字樓市場活躍度。

　　寫字樓需求與經(jīng)濟活躍度緊密相關(guān)，在2012年上半年經(jīng)濟增速減緩的同時寫字樓吸納量也降至較低水平。因此2013全年寫字樓市場表現(xiàn)仍取決于經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r――預(yù)計企業(yè)經(jīng)營環(huán)境若不出現(xiàn)明顯改善，深圳寫字樓市場活躍度還將繼續(xù)受到影響。

　　而在2014年之后，隨著新增供應(yīng)的放大，寫字樓市場也將面臨嚴(yán)峻的招租壓力，市場或?qū)�顯露風(fēng)險；但另一方面由于新供應(yīng)多為總部企業(yè)的自用物業(yè)，高昂的開發(fā)成本令業(yè)主期望值也更高，租金下調(diào)的可能性減小。

　　此外，深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將帶動研發(fā)辦公物業(yè)需求的增長，支撐近年來研發(fā)辦公物業(yè)市場保持較高的活躍度。而在中心城區(qū)研發(fā)物業(yè)供應(yīng)相對不足的情況下，需求的不斷擴大將支撐研發(fā)辦公物業(yè)租金繼續(xù)上升。

　　世聯(lián)地產(chǎn)集團工商寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理張栩哲：
　　金融業(yè)將消化相當(dāng)一部分新增供應(yīng)量

　　寫字樓供給量大的一個原因是對寫字樓統(tǒng)計以及預(yù)測等的統(tǒng)計口徑來源于寫字樓總體的體量，但并不是一棟寫字樓有100萬平方米就會在2013年變現(xiàn)成為100萬平方米的供應(yīng)量。統(tǒng)計學(xué)上統(tǒng)計的寫字樓供應(yīng)量它有分期、分批供應(yīng)的條件，還要看它當(dāng)期最后決定進入市場消化的供應(yīng)量。開發(fā)商也是聰明的，他也會根據(jù)市場的狀況調(diào)整市場策略，并不會一個綜合體一上市就把所有體量都拿到市場上來消化，一個綜合體的開發(fā)周期也比一個住宅的開發(fā)周期要長很多。

　　寫字樓一個很大的供應(yīng)量在自然的時間里會有拉伸的作用，其會被時間稀薄，真正入市的量不會像是統(tǒng)計的供應(yīng)量那么大，但是現(xiàn)在統(tǒng)計無法做到非常精準(zhǔn)，因為這涉及到開發(fā)商的策略。寫字樓的需求來源于當(dāng)?shù)爻鞘械漠a(chǎn)業(yè)格局和第三產(chǎn)業(yè)的比重以及繁榮程度，如果這幾個指標(biāo)不增長，也就無法談新入市寫字樓的需求正所謂是沒有企業(yè)需求，就沒有寫字樓的需求基礎(chǔ)，純粹的投資需求是不可持續(xù)的。所以供給不會刺激需求，而是要從需求看供給量合不合理�，F(xiàn)在看數(shù)據(jù)，但看供應(yīng)量的數(shù)值確實是很嚇人，但考慮到開發(fā)商的策略、供應(yīng)周期，以及開發(fā)商持有和銷售的運營模式的轉(zhuǎn)變、大宗交易的加入，實際供應(yīng)量并不會如數(shù)據(jù)般。

　　而從深圳的經(jīng)濟環(huán)境來看，2012年之后深圳經(jīng)濟進入飛速發(fā)展的階段，深圳產(chǎn)業(yè)格局的變數(shù)也不是前幾年可以想象的。前海規(guī)劃、前海新的企業(yè)的進入和實體政策的落地，都加速了很多國內(nèi)中小規(guī)模的銀行進入深圳，我們也可以感覺到深圳金融產(chǎn)業(yè)的比重越來越增強。在2011年對于寫字樓成交的行業(yè)類型統(tǒng)計中，我們發(fā)現(xiàn)需求量最大是貿(mào)易、電子、物流、實業(yè)等五個行業(yè)，這和深圳的產(chǎn)業(yè)格局相同。而2011年下半年到2012年，律師事務(wù)所、設(shè)計院、金融業(yè)對辦公寫字樓需求在急劇增加，甚至超過傳統(tǒng)所說的物流業(yè)。深圳未來的產(chǎn)業(yè)格局中，金融業(yè)以及這些行業(yè)將會消化深圳新增的寫字樓，金融業(yè)將會成為寫字樓購買主體當(dāng)中很重要的一個部分。一方面是中國只有兩個金融基地，另一方面就是前海人民幣結(jié)算的開口，這種開口將會吸引很多外資企業(yè)和銀行企業(yè)來進入深圳。這會給深圳帶來很多產(chǎn)業(yè)機會。這也是世聯(lián)地產(chǎn)看好深圳核心地段核心商務(wù)區(qū)的發(fā)展趨勢的原因。

　　另外，我們不能小看深圳的中小企業(yè)，這些企業(yè)的發(fā)展周期大概是三至五年，也就是說三到五年這些企業(yè)將會從小規(guī)模到大規(guī)模，這也構(gòu)建了一個很好的寫字樓需求的群體。因此，我們不擔(dān)心核心地段寫字樓供給量的市場消化，而在非核心區(qū)域，周邊配套不好或極不成熟的前置商務(wù)規(guī)劃則會有所擔(dān)心。

　　不同的企業(yè)需求寫字樓的品牌也不一樣，越低端的產(chǎn)品對應(yīng)的客戶群也低端，這些地段客戶的承受力也有限，所以當(dāng)資產(chǎn)增值的時候這些企業(yè)會承載不起購買的門檻。所以，寫字樓供應(yīng)的區(qū)域，只要有和其對等的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)群體，那么它的消化就會好很多。

　　仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅：預(yù)計整棟物業(yè)出售機會增加

　　2012年，受全球及國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩等宏觀經(jīng)濟因素影響，企業(yè)的租賃策略持續(xù)審慎，因此深圳甲級寫字樓租賃市場出現(xiàn)兩極分化。一方面，受歐債危機、出口需求減弱、國內(nèi)經(jīng)濟增速放慢等宏觀經(jīng)濟因素持續(xù)影響，2012年寫字樓需求以成本節(jié)約型的續(xù)租或搬遷為主，特別是受經(jīng)濟周期影響較大的外貿(mào)、制造業(yè)及擔(dān)保類企業(yè)。租賃預(yù)算偏緊使企業(yè)更多選擇續(xù)租，或搬遷至租金低廉的其他甲級寫字樓、乙級寫字樓或工業(yè)用地寫字樓，部分項目空置率因此上升。另一方面，新入市的甲級及超甲級寫字樓繼續(xù)吸引承租能力較強的企業(yè)，來自金融和科技業(yè)的需求支撐了全年的甲級寫字樓租賃市場。租賃成交以內(nèi)資公司居多，外資企業(yè)需求則呈下降趨勢。2012年末，深圳甲級寫字樓空置率從2011年12.4%輕微上升至12.7%。

　　展望2013年，國內(nèi)經(jīng)濟雖漸趨穩(wěn)定，但短期內(nèi)不確定性因素仍然存在。按目前的發(fā)展形勢，經(jīng)濟恢復(fù)將經(jīng)歷一個緩慢的漸進過程，企業(yè)多持謹(jǐn)慎調(diào)整策略，因此我們預(yù)計萎縮的寫字樓需求將在短期內(nèi)持續(xù)，回暖的步伐會比較緩慢。

　　此外，供應(yīng)洪峰將推高空置率。2013年將有46萬平方米新增供應(yīng)竣工，相當(dāng)于2012年的4―5倍，供應(yīng)量壓力逐步增加。新增項目將以單一產(chǎn)權(quán)為主，主要集中在福田區(qū)，例如福田區(qū)華強北的中航中心和世紀(jì)匯廣場、福田中心區(qū)的榮超大廈和深圳證券交易所大樓，其他片區(qū)的項目還有南山區(qū)蛇口的招商局廣場。

　　供應(yīng)量的壓力加上租戶承租能力下降，將導(dǎo)致深圳甲級寫字樓，特別是中心區(qū)租金水平較高的甲級寫字樓空置率壓力加大，更多租戶將傾向于續(xù)租，或者遷至車公廟甚至龍崗等一些租金較低的寫字樓或高新科技園區(qū)。

　　此外，在租金方面，雖然2013年新增供應(yīng)中僅有約一半的面積用于出租，但從目前預(yù)租率一般的情況來看，開發(fā)商的租賃壓力將增加，整體市場租金增長能力受到限制。同時，新甲級寫字樓業(yè)主為吸引租戶，將在租金定價上更為靈活。因此，預(yù)計2013年甲級寫字樓租金面臨下調(diào)。

　　而在投資市場上，第四季度實施的新稅收政策使二手甲級寫字樓市場的投資活動停滯。受銷售壓力的影響，預(yù)期賣家會下調(diào)售價，使資本值將繼續(xù)下降。由于租賃市場壓力加大，預(yù)計整棟物業(yè)出售機會增加。