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    從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，深圳今年將迎來(lái)寫字樓供應(yīng)的洪峰，多家機(jī)構(gòu)提醒這將導(dǎo)致寫字樓空置率上升和寫字樓招租壓力增長(zhǎng)。

　　不過(guò)也有樂(lè)觀的聲音認(rèn)為，一方面，這些“天量”供應(yīng)寫字樓不會(huì)同時(shí)入市，將會(huì)分期分批入市，以稀釋實(shí)際供應(yīng)量；另一方面，這些新增供應(yīng)寫字樓中也有不少是企業(yè)自用辦公面積，企業(yè)將自身消化一部分；同時(shí)，內(nèi)資企業(yè)正代替外資企業(yè)成為深圳寫字樓的主力需求方，金融、消費(fèi)、法律、設(shè)計(jì)、電子等行業(yè)都將逐漸吸納和消化未來(lái)深圳新增寫字樓供應(yīng)量。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，預(yù)計(jì)短期之內(nèi)甲級(jí)寫字樓租金將面臨向下輕微調(diào)整的壓力，而空置率會(huì)有所上升，到時(shí)投資市場(chǎng)將被看淡，會(huì)導(dǎo)致寫字樓平均售價(jià)會(huì)有小幅下滑。由于租賃市場(chǎng)壓力加大，預(yù)計(jì)整棟物業(yè)出售機(jī)會(huì)也將增加。

　　今年新增甲級(jí)寫字樓為去年4-5倍
　　寫字樓供應(yīng)量壓力大

　　去年底，位于南山中心商圈的田廈國(guó)際中心寫字樓部分正式交付使用，新增約67800平方米的甲級(jí)辦公面積。記者了解到，這一項(xiàng)目較早前開始預(yù)租，目前已成功吸引如國(guó)內(nèi)外大型金融、房地產(chǎn)、通信電子等行業(yè)企業(yè)進(jìn)駐，但入駐率仍只達(dá)到近三成。而正是由于這一甲級(jí)寫字樓的入市，南山甲級(jí)寫字樓的空置率繼續(xù)攀升，達(dá)到15.38%。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳將在今明兩年迎來(lái)寫字樓的供應(yīng)洪峰，屆時(shí)深圳寫字樓的空置率或?qū)⑦M(jìn)一步推高。高力國(guó)際的報(bào)告顯示，2013年，預(yù)計(jì)深圳有包括福田科技廣場(chǎng)、SCC深長(zhǎng)城金融中心、招商局廣場(chǎng)等約51.6萬(wàn)平方米的新增項(xiàng)目落成入市，基本都位于福田區(qū)和南山區(qū)。

　　而來(lái)自仲量聯(lián)行的監(jiān)測(cè)則顯示，2013年深圳有7.2萬(wàn)平方米的中航中心、3.8萬(wàn)平方米的榮超大廈、16萬(wàn)平方米的深圳證券交易所大樓、7.9萬(wàn)平方米的世紀(jì)匯廣場(chǎng)以及10.7萬(wàn)平方米的招商局廣場(chǎng)等項(xiàng)目入市，但這些項(xiàng)目多是以單一產(chǎn)權(quán)為主，這就意味著這些項(xiàng)目除自用外將主要以租賃的方式面向市場(chǎng)。“2013年將有46萬(wàn)平方米新增甲級(jí)寫字樓供應(yīng)竣工，相當(dāng)于2012年的4—5倍，供應(yīng)量壓力逐步增加。”仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部主管夏春毅表示。

　　高力國(guó)際華南區(qū)董事總經(jīng)理林國(guó)東告訴記者，深圳新供應(yīng)的甲級(jí)寫字樓依然是以福田和南山為主。其中福田中心區(qū)仍是大面積租賃成交的集中區(qū)域，而羅湖的寫字樓空置率保持平穩(wěn)下降趨勢(shì)；南山區(qū)由于在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)仍處于起步階段，供應(yīng)體量大，因此空置率繼續(xù)保持在較高水平。

　　另外值得注意的是，不斷上升的租金成本正在催生一些租戶的觀望情緒，尤其是有大面積需求的租戶，他們的擴(kuò)租和遷址需求被暫緩并計(jì)劃向非中心區(qū)域分散。

　　市場(chǎng)活躍度下降不利消化新增供應(yīng)量
　　寫字樓租金上漲受阻

　　另一個(gè)不利于寫字樓新增供應(yīng)量消化的因素就是，目前深圳寫字樓的租金上漲受阻使得這一市場(chǎng)的活躍度也在降低。戴德梁行華南區(qū)研究部張曉端告訴記者，一些新樓空置面積較多、招租壓力較大，便適當(dāng)降低租金或是延長(zhǎng)免租期等優(yōu)惠條件吸攬客戶，而這使得寫字樓租金上漲受阻，降低了投資回報(bào)的預(yù)期，加上售價(jià)高企、占用資金大、商業(yè)樓宇貸款收緊等原因，導(dǎo)致2012年深圳寫字樓買賣市場(chǎng)活躍度較低，全年一二手成交面積同比減少39%，為近年來(lái)的最低點(diǎn)。而未來(lái)深圳寫字樓買賣市場(chǎng)仍將受制于租金上漲壓力與“評(píng)估價(jià)征稅”的政策影響。

　　根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2013年深圳二級(jí)市場(chǎng)銷售型寫字樓預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量超過(guò)100萬(wàn)平方米，主要集中于福田區(qū)與南山區(qū)；供應(yīng)量急劇增長(zhǎng)，超過(guò)過(guò)去3年市場(chǎng)供應(yīng)總量。而在租賃市場(chǎng)，2013年二級(jí)市場(chǎng)租賃型寫字樓預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量近200萬(wàn)平方米，主要集中于南山區(qū)，供應(yīng)量同比2012年上漲42.9%。

　　世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)工商寫字樓事業(yè)部總經(jīng)理張栩哲認(rèn)為，在寫字樓銷售市場(chǎng)，深圳將迎來(lái)綜合體、超高層寫字樓、工改工等多元化產(chǎn)品的集中入市，而銷售型寫字樓也將散點(diǎn)式分布于泛CBD的區(qū)域，使得非核心商務(wù)區(qū)快速崛起，而高端寫字樓物業(yè)供應(yīng)仍稀少，將成為市場(chǎng)追捧的對(duì)象。核心商務(wù)區(qū)將迎來(lái)大規(guī)模單一業(yè)權(quán)寫字樓項(xiàng)目的集中入市，加上存量物業(yè)，單一業(yè)權(quán)寫字樓將成為租賃市場(chǎng)主角，南山市場(chǎng)作為主戰(zhàn)場(chǎng)將釋放超過(guò)200萬(wàn)平方米的租賃物業(yè)供應(yīng)。

　　市場(chǎng)尚有空間深圳寫字樓總量為上海1/6

　　面對(duì)如此大的深圳寫字樓供應(yīng)量，最大的問(wèn)題就是新增的寫字樓供應(yīng)能否被市場(chǎng)消化？

　　林國(guó)東告訴記者，由于受外需疲軟和內(nèi)需收縮等不利因素影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，企業(yè)擴(kuò)張趨于謹(jǐn)慎，2012年下半年開始，只有IT電子、金融業(yè)等部分具備較強(qiáng)承租能力的優(yōu)質(zhì)客戶仍在中心城區(qū)積極尋找辦公物業(yè)。

　　“寫字樓的需求來(lái)源于當(dāng)?shù)爻鞘械漠a(chǎn)業(yè)格局和第三產(chǎn)業(yè)的比重以及繁榮程度，沒(méi)有企業(yè)需求就沒(méi)有寫字樓的需求基礎(chǔ)，純粹的投資需求是不可持續(xù)的。”張栩哲告訴記者，2012年之后深圳經(jīng)濟(jì)進(jìn)入飛速發(fā)展的階段，律師事務(wù)所、設(shè)計(jì)院、金融業(yè)的辦公寫字樓需求在急劇地增加，加上前海的利好，未來(lái)金融業(yè)將會(huì)成為寫字樓購(gòu)買主體當(dāng)中很重要的一個(gè)部分。

　　“深圳本身的資本市場(chǎng)也催生對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求。”林國(guó)東告訴記者，本地企業(yè)在擴(kuò)充，消費(fèi)、IT產(chǎn)業(yè)、金融企業(yè)在成長(zhǎng)，這些企業(yè)需要更大規(guī)模的辦公面積。

　　而來(lái)自仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)則顯示，2012年使用深圳甲級(jí)寫字樓的企業(yè)和2011年相比，行業(yè)變化并不大。在2012年的租賃市場(chǎng)中，電腦/IT/通信行業(yè)最為活躍，此外寫字樓需求趨向第三產(chǎn)業(yè)，電腦/IT/通信業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)合共占75%。

　　此外，夏春毅也向記者表示，2013年入市的寫字樓供應(yīng)鏈中用于自用的需求占整體需求的比重也在加大，將使得一部分甲級(jí)寫字樓被自用企業(yè)消化掉。林國(guó)東則表示，盡管供應(yīng)量大，但有很多企業(yè)自用掉1/4到1/3面積的寫字樓，另外，深圳GDP總量與上海差距不大，但寫字樓總量卻只是上海的1/6，未來(lái)寫字樓供應(yīng)將會(huì)配合市場(chǎng)的發(fā)展，追上上海。

　　“到2013年，深圳甲級(jí)寫字樓的總存量達(dá)到400萬(wàn)平方米。”夏春毅認(rèn)為，新供應(yīng)量洪峰增加將令空置率面臨上升壓力，租戶承租能力下降，特別是中心區(qū)租金較高但中等檔次的甲級(jí)寫字樓空置率將會(huì)加大，更多租戶將傾向于遷至車公廟甚至龍崗等一些租金較低的寫字樓或高新科技園區(qū)。

　　“我們不擔(dān)心核心地段寫字樓供給量的市場(chǎng)消化。”張栩哲向記者表示，而在非核心區(qū)域，周邊配套不好或極不成熟的前置的商務(wù)規(guī)劃區(qū)則會(huì)有所擔(dān)心。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
　　高力國(guó)際華南區(qū)董事總經(jīng)理林國(guó)東：短期空置率會(huì)上升

　　2012年下半年，深圳市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)比較平穩(wěn)。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩、國(guó)際經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，企業(yè)擴(kuò)張較謹(jǐn)慎，對(duì)于辦公樓的租賃需求相對(duì)平穩(wěn)，部分承租能力強(qiáng)的客戶仍然傾向于在配套成熟的中心城區(qū)尋找辦公物業(yè)。

　　得益于較低的樓宇空置率和現(xiàn)有客戶及潛在客戶的擴(kuò)租與續(xù)約需求，羅湖區(qū)甲級(jí)寫字樓租金基本保持平穩(wěn)。福田區(qū)是深圳目前高端甲級(jí)寫字樓集聚的區(qū)域，租賃表現(xiàn)活躍，由于年末眾多寫字樓租約到期與市場(chǎng)上新增項(xiàng)目的出現(xiàn)，市場(chǎng)轉(zhuǎn)入租戶主導(dǎo)階段，租戶在租賃項(xiàng)目選擇及租金談判上均占優(yōu)勢(shì)地位，福田區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金水平與上季度大致持平。南山區(qū)由于有多個(gè)新增項(xiàng)目對(duì)優(yōu)質(zhì)租戶提供較大的租金優(yōu)惠或延長(zhǎng)免租期，租金略有下調(diào)。