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　　近來，上海投資市場(chǎng)仍然活躍，盡管本地和國(guó)外買家均在市場(chǎng)上搜尋優(yōu)質(zhì)并購(gòu)機(jī)會(huì)，但相對(duì)于境外資金的小心謹(jǐn)慎，國(guó)內(nèi)買家在上海投資市場(chǎng)的表現(xiàn)顯然更加積極，紛紛斥資收購(gòu)了整棟寫字樓案例，且多以自用兼投資為目的。

　　此前，國(guó)內(nèi)一家房地產(chǎn)私募基金高和資本就以人民幣7.9億元的總價(jià)收購(gòu)了位于靜安寺的中華企業(yè)大廈，成交單價(jià)約32000元／平方米。據(jù)介紹，中華企業(yè)大廈是由中華企業(yè)股份有限公司投資建造的辦公樓，坐落于靜安區(qū)華山路2號(hào)，地處?kù)o安寺繁華商圈核心位置，毗鄰會(huì)德豐廣場(chǎng)、久光百貨、越洋廣場(chǎng)等，同時(shí)與希爾頓賓館、上海國(guó)際貴都大酒店、上海展覽中心等相近，大廈總高27層。此次，高和資本收購(gòu)的是中華企業(yè)大廈第5層至第27層，包括第5層至第27層的建筑物及其所占有的土地使用權(quán)，總建筑面積約為2.62萬平方米，其中，地上商業(yè)辦公面積2.46萬平方米，地下層機(jī)械停車庫(kù)536.02 平方米，地下車庫(kù)178.52 平方米，地下汽車庫(kù)818.02 平方米。

　　無獨(dú)有偶，黃浦區(qū)南外灘一棟較小體量的寫字樓綠恒大廈剛剛翻新完成，近期也被中國(guó)人保以人民幣11.8億元的總價(jià)收購(gòu)，建筑面積不過為1.58萬平方米，每平方米成交均價(jià)高達(dá)約75000元，中國(guó)人保整購(gòu)綠恒大廈之后，主要將用于自用；而華泰證券也以9.8億元的價(jià)格收購(gòu)了位于陸家嘴黃浦江畔的保利廣場(chǎng)，按照1.5萬平方米的建筑面積估算，收購(gòu)均價(jià)高達(dá)65600元／平方米，據(jù)悉，華泰證券同樣將用于自用。

　　高力國(guó)際方面指出，中華企業(yè)大廈的毛租金收益率約為4%到5%之間。綠恒大廈在交易時(shí)處于空置狀態(tài)，假設(shè)其市場(chǎng)租金為6.5元至7.5元每平方米每天以及穩(wěn)定出租率95%的情況下，測(cè)算出的毛租金收益率大致在3%到3.5%之間。

　　非核心商圈零售物業(yè)受關(guān)注

　　對(duì)于2013年的上海投資市場(chǎng)，第一太平戴維斯方面認(rèn)為，投資者將主要關(guān)注整體金額較�。ㄈ嗣駧�5億到10億元）、處于非核心位置的寫字樓項(xiàng)目。未來收益率將保持穩(wěn)定，考慮到減去目前融資成本后的凈收益已經(jīng)低至投資者的底線。而基于本土企業(yè)的資金實(shí)力、偏好、主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、更長(zhǎng)的持有期，和價(jià)值投資導(dǎo)向而非收益率導(dǎo)向，預(yù)計(jì)將在投資市場(chǎng)中扮演更加重要的角色。

　　與此同時(shí)，高力國(guó)際方面則表示，隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和新政策的生效，預(yù)計(jì)投資市場(chǎng)會(huì)變得更加活躍。這些新政策包括外匯管理局于去年11月份出臺(tái)的59號(hào)文，該文對(duì)跨境交易中涉及的外匯購(gòu)買給予更為寬松和簡(jiǎn)便的程序。保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的政策管制放松，也會(huì)使得現(xiàn)金充沛、追求穩(wěn)定收益和長(zhǎng)期投資的保險(xiǎn)資金更加活躍。由于穩(wěn)定的回報(bào)和相對(duì)較小的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，寫字樓在各物業(yè)類型中依然會(huì)受到機(jī)構(gòu)投資者的追捧。國(guó)內(nèi)買家，特別是來自金融行業(yè)和國(guó)有背景的公司，會(huì)繼續(xù)在投資市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。

　　而仲量聯(lián)行同樣認(rèn)為，隨著投資者回歸市場(chǎng)尋找核心區(qū)域有較強(qiáng)收入和現(xiàn)金流的成熟辦公樓和零售物業(yè)，預(yù)計(jì)2013年的投資市場(chǎng)將更為活躍，隨著融資成本繼續(xù)降低，預(yù)計(jì)境外機(jī)構(gòu)投資者的需求將上升。同時(shí)，在未來幾個(gè)季度，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金將在投資市場(chǎng)里占據(jù)更為重要的位置，尤其對(duì)在浦東陸家嘴地區(qū)的高品質(zhì)辦公樓需求會(huì)比較旺盛。投資者預(yù)期核心中央商務(wù)區(qū)的辦公樓資產(chǎn)雖然在短期內(nèi)會(huì)面臨租金趨平甚至下跌，但從2014年起的三四年內(nèi)租金依然會(huì)以每年5%－10%的幅度增長(zhǎng)，提升投資回報(bào)。目前的租金放緩被視為一個(gè)入市的好機(jī)會(huì)。同樣，對(duì)于零售物業(yè)的中長(zhǎng)期預(yù)期也較為樂觀，但由于核心商圈可供交易的資產(chǎn)較為有限，2013年投資者可能會(huì)更關(guān)注非核心商圈的高品質(zhì)零售物業(yè)。

    上海投資市場(chǎng)仍然最活躍

　　第一太平戴維斯在近期發(fā)布的市場(chǎng)報(bào)告中指出，上海投資市場(chǎng)在去年第四季度依然活躍，盡管成交金額較第三季度的人民幣102億元有所下降，至人民幣73億元。一些交易還未最終披露，而目前所知的交易中項(xiàng)目涉及金額達(dá)人民幣42億元。而2012年全年投資交易也較前一年平淡許多，全年成交總額為人民幣370億元，而2011年這一數(shù)字為840億元。但上海仍然是中國(guó)最活躍的投資市場(chǎng)，作為中國(guó)最成熟的物業(yè)市場(chǎng)，即使在形勢(shì)多變的環(huán)境下，仍然吸引著投資者。近期，上海投資市場(chǎng)上的投資交易仍集中于境內(nèi)資產(chǎn)交易，客戶自用較多，且買家大都是國(guó)內(nèi)私企、央企以及金融保險(xiǎn)類公司，以境內(nèi)資產(chǎn)形式收購(gòu)寫字樓項(xiàng)目。

　　“整個(gè)上海投資市場(chǎng)比較平穩(wěn)，資產(chǎn)價(jià)格也在平穩(wěn)區(qū)間波動(dòng)。近來的買家比較喜歡那些項(xiàng)目小一點(diǎn)、標(biāo)的小一點(diǎn)的項(xiàng)目，”第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)可告訴記者說，“過去幾年，上海寫字樓整購(gòu)交易中自用型交易比較普遍，國(guó)內(nèi)買家比國(guó)際性基金可以承受的價(jià)格更高。國(guó)際基金在尋找投資機(jī)會(huì)時(shí)，選擇項(xiàng)目更加謹(jǐn)慎，相比之下，國(guó)內(nèi)買家擁有更多的空間，因此，近年來，國(guó)內(nèi)買家買樓自用已經(jīng)逐漸成為上海投資市場(chǎng)的一種趨勢(shì)，這樣可以使得整個(gè)投資市場(chǎng)更加健康和完善。”