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    日前，領(lǐng)域機(jī)構(gòu)發(fā)布《2012年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)及2013年預(yù)測(cè)》，其中，商業(yè)地產(chǎn)板塊既有購(gòu)物中心各區(qū)域全面開花，讓人眼前一亮，也有寫字樓市場(chǎng)遭遇史上頭次價(jià)格下挫、供需失衡。晨報(bào)地產(chǎn)記者特采訪多家機(jī)構(gòu)，為讀者解讀2013年商業(yè)新格局。

    寫字樓開發(fā)量已經(jīng)超前

    相比起集中型商業(yè)中心或者大規(guī)模社區(qū)型商業(yè)街的“前程似錦”，寫字樓市場(chǎng)可謂遭遇嚴(yán)寒。

    據(jù)領(lǐng)域機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2012年，重慶寫字樓市場(chǎng)遭遇史上第一個(gè)寒冬，頭次價(jià)格下挫。從2011年的建面13920元/平方米，下降到12545元/平方米，降幅達(dá)到9.88%。而成交量也僅占供應(yīng)量的1/3，兩者數(shù)量分別為78.4萬平方米、227萬平方米。

    2013年，寫字樓市場(chǎng)更加嚴(yán)峻，新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)322萬平方米，市場(chǎng)存量接近200萬平方米。在新增供應(yīng)中，領(lǐng)域統(tǒng)計(jì)的甲級(jí)寫字樓約占45%，達(dá)到145萬平方米。

    嚴(yán)峻的數(shù)據(jù)難免讓代理公司不寒而栗，不少代理公司已私下透露謹(jǐn)慎接寫字樓項(xiàng)目，即使接了，也往往只做前期就戛然而止，后期斷不敢碰。若非接不可，那也會(huì)選地段很好，或者是創(chuàng)新型寫字樓，如獨(dú)棟、花園、LOFT寫字樓，尚有潛力可挖。

    一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士指出，“重慶寫字樓的開發(fā)量，或許已超前了10年，10年后的企業(yè)發(fā)展量或能消化當(dāng)前的供應(yīng)量。2013年寫字樓以價(jià)換量不可避免”。

    當(dāng)然，沈光明并不如此悲觀。其認(rèn)為，壓力之下，重慶開發(fā)商將改變寫字樓一賣了之的銷售模式，轉(zhuǎn)為租售并舉，更與發(fā)達(dá)城市接軌。

    5年內(nèi)開業(yè)27個(gè)商業(yè)中心

    據(jù)領(lǐng)域機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部經(jīng)理張?chǎng)谓榻B，2013年主城預(yù)計(jì)將新開8個(gè)集中型購(gòu)物中心。渝中區(qū)包括化龍橋的瑞安嘉陵天地一期、大坪英利國(guó)際廣場(chǎng)、解放碑重慶國(guó)泰廣場(chǎng)；南岸區(qū)有南濱路上的東原1891購(gòu)物中心；沙坪壩區(qū)則有大學(xué)城的旭陽(yáng)·臺(tái)北城一期、龍湖U城天街、雙碑的九重錦；九龍坡區(qū)則是雙山的中交麗景商業(yè)。

    這些即將開業(yè)的商業(yè)中心，體量普遍在10萬平方米以上。而2013年僅僅是個(gè)開始，直到2017年都是商業(yè)中心在重慶開業(yè)爆發(fā)的黃金時(shí)期。領(lǐng)域機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，這些項(xiàng)目總計(jì)將達(dá)27個(gè)，體量共499萬平方米，將進(jìn)一步加大主城區(qū)大型商業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

    這些新商業(yè)中心大多分布在傳統(tǒng)五大商圈之外，在大學(xué)城、大坪-化龍橋、雙山等板塊，未來將逐步形成副商圈的態(tài)勢(shì)。對(duì)市民而言，“商業(yè)是生活水平的重要保障，市民人均商業(yè)面積大，是對(duì)生活水平的提升，因此商業(yè)中心的放量很正常，是好事，讓2013年的商業(yè)市場(chǎng)大有看頭”，立業(yè)董事副總經(jīng)理沈光明表示。

    “這些副商圈商業(yè)中心對(duì)傳統(tǒng)商圈的消費(fèi)力將有所分流，但對(duì)各個(gè)行政區(qū)而言，總量沒有影響，反而會(huì)因?yàn)殡x各個(gè)社區(qū)居民更近而刺激消費(fèi)欲望，提升潛在消費(fèi)力”，張?chǎng)我舱J(rèn)同副商圈大型商業(yè)中心的積極影響。

    這些大型商業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，普遍以開發(fā)商自持為主，而與主體商業(yè)互通、互連的沿街商鋪，則整體包裝、對(duì)外銷售，以回籠現(xiàn)金流。

    銘騰機(jī)構(gòu)總經(jīng)理吳小飛透露，此類運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)則起源于萬達(dá)模式，之后龍湖·時(shí)代天街將其發(fā)揚(yáng)光大。今年開年之初，已有華潤(rùn)·萬象街實(shí)現(xiàn)火熱銷售。

    “現(xiàn)有的天街模式、星光模式，未來的萬象城模式等，構(gòu)成了重慶特色集中型商業(yè)的豐富品類，正讓重慶商業(yè)的檔次與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的檔次、管理實(shí)現(xiàn)接軌”，沈光明如是評(píng)價(jià)。

    縱橫家談
    立業(yè)地產(chǎn)董事副總經(jīng)理 沈光明
    體驗(yàn)式商業(yè)是未來發(fā)展重點(diǎn)
    寫字樓最好錯(cuò)峰推出

    同一個(gè)項(xiàng)目中，涵蓋寫字樓產(chǎn)品的開發(fā)商，建議放緩寫字樓開發(fā)節(jié)奏，最好在2015年后再推寫字樓，當(dāng)前建議先推住宅，錯(cuò)峰供應(yīng)。當(dāng)前不得已再推寫字樓的開發(fā)商，建議從營(yíng)銷上，多挖掘區(qū)域板塊的特殊定位，與項(xiàng)目相結(jié)合，增加項(xiàng)目附加值。從產(chǎn)品而言，一是設(shè)計(jì)階段差異化，二是銷售階段高性價(jià)比跑贏市場(chǎng)。

    商務(wù)市場(chǎng)方面，2013年寫字樓供應(yīng)突破300萬平方米，增長(zhǎng)迅猛，問題一是量大，二是項(xiàng)目高端，普遍為板塊內(nèi)地標(biāo)桿項(xiàng)目。照理說其地理位置都相對(duì)優(yōu)越，但千軍萬馬沖擊市場(chǎng)，可能會(huì)帶來開發(fā)商運(yùn)營(yíng)觀念上的被動(dòng)轉(zhuǎn)型。從銷售變?yōu)榻榆壈l(fā)達(dá)城市的模式，租售并舉，改變運(yùn)營(yíng)模式。

    純商業(yè)市場(chǎng)方面，隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的到來，空中商鋪將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)展，為中小、微小企業(yè)提供辦公空間。開發(fā)商進(jìn)行此類開發(fā)，一則利益最大化，二則也是與時(shí)俱進(jìn)。

    電商發(fā)展對(duì)傳統(tǒng)購(gòu)物中心將形成一定挑戰(zhàn)，天貓上萬億的銷售額實(shí)為正常。傳統(tǒng)商業(yè)中心面對(duì)挑戰(zhàn)，也需要增加體驗(yàn)空間、體驗(yàn)式互動(dòng)設(shè)施。體驗(yàn)式商業(yè)，將是未來商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，否則很難立足。在此方面，重慶已有天�？死瓘V場(chǎng)規(guī)劃設(shè)置體驗(yàn)設(shè)施，走在了前列。