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    不過，進入21世紀后，隨著改革開放的持續(xù)推進和國內外經(jīng)濟形勢的變化，“東莞制造”遭遇了資源、環(huán)境、成本、勞動力等瓶頸，處于價值鏈末端的加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)這一東莞主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益艱難，2007年，東莞市委、市政府響應轉變經(jīng)濟發(fā)展方式的政策號召，提出了經(jīng)濟社會雙轉型的中心任務。

    與政府號召并行的是，東莞一些企業(yè)經(jīng)過多年的摸爬滾打，資金、技術和管理實力也大為提升，也開始研發(fā)技術、自創(chuàng)品牌、介入營銷，產(chǎn)生了在寫字樓辦公的需求。

    寫字樓處于生產(chǎn)鏈條的頂端，一個三四百平方米的寫字樓空間所產(chǎn)生的收益甚至大過三四萬平方米的工廠效益。

    隨著城市化的推進，東莞產(chǎn)業(yè)邁入高級化進程，所以東莞的中央商務區(qū)不斷擴容，寫字樓熱潮也就應運而生。

    2007年，根據(jù)東莞推進社會經(jīng)濟雙轉型以及市委提出建設東莞大道總部經(jīng)濟的要求，南城謀劃在大道兩側建立南城總部基地。

    3年后，東莞官方認為東莞中心區(qū)居住功能偏大，商務功能不足，于是在2010年7月把原來規(guī)劃為“中央生活區(qū)”的地塊變更為“中央商務核心區(qū)”，也就是目前市、街道兩級聯(lián)手打造的南城國際商務區(qū)。

    短期內市場容量難以急劇擴充

    按照出讓公告規(guī)定，南城總部基地一期9宗地必須在2014年6月2日前竣工；日前出讓的南城總部地二期8宗地必須在2015年11月13日前竣工。

    這意味著，在未來3年又3個月時間內，南城總部基地將有102.3萬平方米的物業(yè)入市，并且大部分是寫字樓。

    另外，在東莞大道和鴻福路交匯處還有3個大項目，分別是正在銷售的建筑面積28萬平方米的環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心、建筑面積21.6萬平方米的海德廣場，以及正在籌建中并且按規(guī)定須在2016年2月11日前竣工的64.3萬平方米的環(huán)球金融中心。

    盡管上述項目除了寫字樓之外還有其它物業(yè)類型，但寫字樓是一個重要組成部分，單單統(tǒng)計這些項目，總建筑面積已經(jīng)高達216.2萬平方米，就算只有一半是寫字樓，那么，在未來3年半時間，按照規(guī)定，東莞市區(qū)也有超過100萬平方米的高級寫字樓將井噴入市。

    相比廣深等城市，東莞目前的寫字樓檔次較低，租金也較低，每平方米每月租金一般四五十元，管理費一般為3.8元。與住宅不同，寫字樓更新?lián)Q代十分明顯，拋開正在被淘汰的老舊項目，東莞的寫字樓整體使用率比較高。

    日前，記者探訪了勝和廣場、第一國際、鼎峰卡布斯A座、豐碩廣場、廣發(fā)金融大廈等五大主流寫字樓，這些寫字樓品質中檔，使用率均超過80%。

    盡管目前東莞的寫字樓市場供需平衡，但面對即將蜂擁而至的高級寫字樓，市場消化得了嗎？

    東莞知名企業(yè)康達機電工程有限公司董事長、廣東（東莞）湖南商會會長沈劍山說，企業(yè)由工廠搬到寫字樓辦公是一種趨勢，湖南商會也想拿一塊地建一座湘商大廈或聯(lián)合其它商會建一座異地商會大廈，讓會員企業(yè)一起辦公，方便交流，不用在各個工廠之間跑來跑去。

    不過，他也表示，涉及貿(mào)易的企業(yè)，應該比較樂于把辦公室搬到寫字樓，如果單純制造業(yè)的話，直接在工廠辦公，更加貼近生產(chǎn)一線會更好一些，搬寫字樓的動力沒有那么足。

    同樣身在實體經(jīng)濟一線的王國權分析，像高盛科技園這種孵化器類的寫字樓，租金低，產(chǎn)業(yè)服務完備，比較符合東莞正在成長的中小企業(yè)的需求，至于那種非產(chǎn)業(yè)型的純粹寫字樓估計會“比較凄涼”。

    臺企是東莞經(jīng)濟尤其是電子信息產(chǎn)業(yè)的支柱性力量。東莞市臺商投資企業(yè)協(xié)會秘書長 趙維南說，環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心（臺商大廈）大部分寫字樓面積由臺商股東自己持有，有的股東會自用，除此之外，沒有怎么聽說會員企業(yè)搬到寫字樓辦公。他說：“臺商在這里做事還是比較務實的，個人覺得，企業(yè)搬到寫字樓辦公應該不會形成趨勢”。

    長期研究東莞房地產(chǎn)市場的東莞中原策略研究中心總監(jiān)車德銳認為，東莞寫字樓長期發(fā)展是看好的，但是由于產(chǎn)業(yè)支撐力不足，四五年之內的短期，是不太樂觀的。

    受產(chǎn)業(yè)影響，現(xiàn)在，東莞的寫字樓用戶比較低端，以中小型企業(yè)為主，世界500強、中國500強等大型企業(yè)很少。東莞入駐寫字樓辦公的企業(yè)集中在保險、銀行等金融行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)、裝修設計、營銷顧問等房地產(chǎn)行業(yè)，以及會計、法律等兩類咨詢行業(yè)。

    隨著東莞產(chǎn)業(yè)轉型升級的推進，市場需求是否會急劇擴容？對此，車德銳說，短期內，需求難以擴容。需要寫字樓的企業(yè)主要是三類：一是品牌意識相當強的企業(yè)，二是上市企業(yè)，三是拓展內銷的企業(yè)。內銷企業(yè)，出于效果考慮，相比東莞，他們更會選擇廣州或武漢等戰(zhàn)略要地，而東莞的知名品牌企業(yè)并不多，上市企業(yè)也比較少，增加起來也并不那么容易，所以，市場需求短期內迅速增長是比較難的。

    CBD開發(fā)應注意節(jié)奏避免操之過急

    實際上，拿辦公用地的企業(yè)，更多是出于自身戰(zhàn)略考慮，并非真就看好短期的市場。

    東莞房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長、東莞市邦聯(lián)實業(yè)投資有限公司董事會秘書長陳駿良說：“政府推地了，比較好的位置，開發(fā)商肯定是會拿的，不拿就被別人搶先了。拿地只是作為一個長遠戰(zhàn)略，后續(xù)的開發(fā)只有慢慢來了。”

    兩年前在南城總部基地拿下“萬科大廈”地塊，已經(jīng)計劃在明年10月推出首批寫字樓，但寫字樓的運營的招商[簡介 最新動態(tài)]政策現(xiàn)在并沒有具體明確，對記者只表示，希望能夠吸引規(guī)模較大、實力較為雄厚的企業(yè)入駐。

    南城總部基地一期9宗地除萬科地塊之外的8宗地，由拿地企業(yè)組建的東莞市邦聯(lián)實業(yè)投資有限公司負責開發(fā)，該公司相關負責人表示，現(xiàn)在還沒有確定招商方案，目前集中精力搞好工程建設。

    按照規(guī)定，南城總部基地一二期地塊必須在三年又3個月之內竣工，不過，陳駿良估計，“南城總部基地的寫字樓入市，不少是五六年后的事情了。”

    深圳中熙集團前日拿下了南城總部基地二期一宗商務金融用地。其營銷中心總經(jīng)理朱麗娟說：“公司重點發(fā)展東莞的房地產(chǎn)業(yè)務，所以在南城總部基地占據(jù)一席之地，但是目前開發(fā)還不成熟，要先看一期的發(fā)展狀況再來決定項目的規(guī)劃建設。”

    由此可見，規(guī)劃建設中央商務區(qū)（CBD），是城市發(fā)展的戰(zhàn)略舉措，也是城市化的內在需求，但開發(fā)不宜操之過急，應該淡定處理，跟產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步推地，跟市場需求同步開發(fā)，否則，與市場脫節(jié)，有可能造成一大批的閑置用地或一座座“空樓”，造成資源浪費，也將積累執(zhí)法難題。