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    通常來講，在一個正常的房地產(chǎn)市場上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目要比住宅項目高出30%。以北京為例，據(jù)戴德梁行第二季度發(fā)布的報告，盡管北京市甲級寫字樓銷售價格環(huán)比降低0.82%，但每平方米仍達5.7萬元，SOHO中國年報中也曾披露2011年結(jié)算的建筑面積（不含車位面積）平均售價約為每平方米5.67萬元。而據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，北京5、6月住宅銷售均價約為2萬元每平米。

    盡管價格略有調(diào)整，但據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，第二季度北京寫字樓整體空置率進一步跌至3.4%的歷史新低，環(huán)比及同比分別下降0.6及2.5個百分點。相比住宅市場的初步回暖，寫字樓租售市場則一直可以用“堅挺”來形容。

    隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，資金出于避險和逐利的目的，選擇大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)，而北京寫字樓租金價格近三年來的“穩(wěn)漲”或許為這些資金找到了一個出口。“2012年上半年、2011年、2010年北京寫字樓租金同比漲幅分別達到19.2%、44.2%、27.8%”第一太平戴維斯華北區(qū)研究部相關(guān)人士向記者描述。

    一線城市空間阻塞

    “北京新的寫字樓較少。”北京萬通時尚置業(yè)（萬通集團旗下負(fù)責(zé)北京地區(qū)寫字樓運營的子公司，以下簡稱萬通時尚）總經(jīng)理許良飛對記者說，他認(rèn)為這是近期寫字樓行情比較理想的主要原因。

    萬通在北京CBD區(qū)域，以及上海、杭州、天津都有新的寫字樓項目，且均以持有為主，并“沒有銷售型的寫字樓”。

    據(jù)戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)，在今年第二季度有兩個新項目入市，北京甲級寫字樓市場新增可租賃空間10.44萬平方米，使總存量達到約665.7萬平方米。但報告中同時指出，新項目預(yù)租期表現(xiàn)良好，因而寫字樓供應(yīng)緊張壓力并未緩解。

    另一方面，戴德梁行華北區(qū)投資主管王宇濤表示，北京大型國有企業(yè)多，絕大多數(shù)都希望在核心地段擁有自己的獨棟總部辦公大樓，這些企業(yè)資金實力雄厚且對價格相對不敏感，購買后只有很小部分進入到公開市場進行租賃，而項目整體重新回到買賣市場的可能性幾乎為零，這也是北京可供交易的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)越來越少的原因。

    而在上海，由于其國際金融中心的定位，相當(dāng)多的優(yōu)質(zhì)寫字樓由外資私募地產(chǎn)基金持有。“通常對于寫字樓的收購方式表現(xiàn)為三種，資產(chǎn)收購、股權(quán)收購以及境外資金股權(quán)收購。”王宇濤介紹說。

    其中，境外機構(gòu)大多屬于機會型投資基金，其募集資金都是以外幣形勢存于境外賬戶且受到外匯管制和限制境外熱錢進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的政策約束，因此只能通過收購該境外特殊項目的公司，在境外完成交易來達到間接控制境內(nèi)項目公司，進而收購和控制境內(nèi)資產(chǎn)的目的。

    辦公室“突圍”

    截至二季度末，戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示北京寫字樓租金達到每月每平方米288.55元。在租金不斷上漲，且新項目稀少的情況下，核心辦公區(qū)域的吸引力面臨下降的趨勢。

    原有租戶為了尋求充足的租賃空間及相對較低的租金價格，開始向周邊區(qū)域突圍。上述報告中同時也指出，非核心商圈空置率較上季度降低了5.71個百分點至2.67%，平均租金則環(huán)比上漲了3.21%達到236.73元每月每平方米。

    “租金漲了之后，自然就會有一部分公司承受不了租金從CBD出去到便宜的地方。”在描述這一現(xiàn)象時，許良飛判斷，“并不是整體的趨勢，轉(zhuǎn)移只是租金上漲的原因。”也有業(yè)內(nèi)人士透露，在核心區(qū)域擴租空間有限的情況下，承租企業(yè)會轉(zhuǎn)移到非核心區(qū)域或者干脆選擇次甲級或乙級寫字樓。

    盡管當(dāng)下核心區(qū)域周邊寫字樓已開始走俏，但21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔則向記者表達了謹(jǐn)慎的態(tài)度：“寫字樓還是要看地段的。像住宅是按整體居住水平，只要你交通到了就可以，而寫字樓則比較‘扎堆’，如果一個寫字樓相對來說遠(yuǎn)一點，不在集中的寫字樓區(qū)域，投資價值相對不會很高。”

    除非核心區(qū)域?qū)懽謽巧郎刿E象明顯外，也有業(yè)內(nèi)人士提出了“郊區(qū)化辦公”的概念。