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    東莞中心城區(qū)內(nèi)涉及商務(wù)規(guī)劃的有行政文化商務(wù)中心區(qū)、南城國際商務(wù)區(qū)、南城總部基地等三大片區(qū)，盡管官方?jīng)]有明示，但是這三個(gè)片區(qū)均承擔(dān)了中央商務(wù)區(qū)的功能。若看合計(jì)，總面積竟然接近6平方公里，大小堪比深圳在福田打造的CBD。

    規(guī)劃先行，推地跟進(jìn)，加之土地資源稀缺，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，受這種種城市化因素的綜合作用，東莞似乎掀起了一場寫字樓的狂歡派隊(duì)。

    但有觀點(diǎn)認(rèn)為，盡管長期發(fā)展看好，但在四五年之內(nèi)的短期，東莞的寫字樓將供過于求。這意味著中央商務(wù)區(qū)可以規(guī)劃，也可以打造，但步伐應(yīng)該穩(wěn)健，要跟市場需求同步，否則將產(chǎn)生大量的閑置用地或一座座空樓。

    中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃面積堪比深圳CBD

    上周一，南城總部基地二期8宗商務(wù)金融用地被激烈競拍，一眾買家鏖戰(zhàn)10個(gè)小時(shí)才分出高下。8宗地合計(jì)占地約6.4萬平方米，計(jì)容建筑面積約45.4萬平方米，成交總價(jià)約13.6億元，平均樓面地價(jià)約2995元/平方米，平均溢價(jià)高達(dá)131%。

    南城總部基地二期8宗地是近年東莞商務(wù)區(qū)建設(shè)、寫字樓熱潮的一個(gè)縮影。一般城市均有“中央商務(wù)區(qū)（CBD）”的這一概念，東莞曾經(jīng)有過，隨著規(guī)劃調(diào)整，已經(jīng)沒有了，接近的概念有“中央商務(wù)核心區(qū)”。但是除了“中央商務(wù)核心區(qū)”之外，另外的行政文化商務(wù)中心區(qū)、南城總部基地也承擔(dān)了中央商務(wù)區(qū)的功能，所以可以把三個(gè)片區(qū)堪稱一個(gè)整體的中央商務(wù)區(qū)。

    這三個(gè)片區(qū)是一脈相承的，這“一脈”便是東莞最高級的景觀大道——東莞大道。東莞大道是“十五”期間竣工的重點(diǎn)工程，北起旗峰公園大門，南至石鼓高速公路入口，全長約9.9公里，2001年9月建成通車，貫穿了東莞的中心區(qū)，是城市主干道。

    東莞市涉及商務(wù)的三個(gè)片區(qū)，從北至南散落在東莞大道沿線，合計(jì)占地5.89平方公里，加上周邊的商務(wù)樓宇項(xiàng)目，大約6平方公里（包括0.33平方公里的東莞中心廣場），大小堪比深圳在福田打造的CBD。

    處于北面的行政文化商務(wù)中心區(qū)，占地2.97平方米，以市行政辦事中心為核心，北至體育路-簪花路，南至四環(huán)路（三元路），東至東莞大道，并外延包含新世紀(jì)豪園、火煉樹住宅區(qū)西側(cè)空地、西至勝和路。

    這個(gè)片區(qū)，目前是全市最成熟的商務(wù)辦公區(qū)，擁有第一國際、中盛大廈、南峰中心等在用寫字樓，片區(qū)西側(cè)外圍還分布了勝和廣場、華凱大廈、華凱廣場、中環(huán)財(cái)富廣場等在用寫字樓。

    目前風(fēng)頭最勁的幾個(gè)大體量的寫字樓項(xiàng)目均分布在片區(qū)內(nèi)的東莞大道與鴻福路交匯處，包括在建的環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心（臺商大廈）、海德廣場、廣盈大廈，以及籌備中的環(huán)球金融中心（民盈大廈）等項(xiàng)目。

    東莞大道往南，越過四環(huán)路，在西側(cè)的便是南城國際商務(wù)區(qū)，也就是官方此前所提的“中央商務(wù)核心區(qū)”。2010年7月，官方把原來的“中央生活區(qū)”用地調(diào)整為“中央商務(wù)核心區(qū)”。

    該片區(qū)占地2.14平方公里，是四環(huán)路、宏圖路、環(huán)城西路及東莞大道所圍合形成的區(qū)域，規(guī)劃總建筑面積約500萬平方米。

    該商務(wù)區(qū)處于起步階段，目前除了海關(guān)、電視臺、工商局等公用辦公樓之外，尚無商用寫字樓。不過，這個(gè)商務(wù)區(qū)來頭最大，是由市政府及南城街道兩級共同打造的商務(wù)區(qū)，包括金融商務(wù)區(qū)、國際消費(fèi)區(qū)、科貿(mào)創(chuàng)新區(qū)等三部分。

    在南城國際商務(wù)區(qū)的南側(cè)是南城總部基地，兩者之間被環(huán)城西路以及凱旋國際住宅小區(qū)等小部分地塊所隔開。

    南城總部基地在東莞大道的兩側(cè)，分為西片區(qū)和東片區(qū)，合計(jì)約0.78平方公里，總建筑面積210萬平方米。

    西片區(qū)約0.30平方公里，是東莞大道、宏三路、隆溪路與南城科技路圍合成的用地內(nèi)。南城總部基地二期8宗地便在西片區(qū)。2010年9月，西片區(qū)的一期9宗商業(yè)金融用地分別被新世紀(jì)、元晨與中惠、萬科、宏遠(yuǎn)、上海華中與康華投資、建工、富盈、中天力通、光大等斬獲。一期9宗地合計(jì)占地6.7萬平方米，計(jì)容建筑面積約45.5萬平方米，目前正在建設(shè)或在做前期清場工作。

    城市化催生寫字樓建設(shè)熱潮

    為什么最近幾年，東莞的中央商務(wù)區(qū)越擴(kuò)越大呢？尤其是最近5年，連續(xù)增加了總量高達(dá)2.92平方公里，中央商務(wù)區(qū)范圍足足擴(kuò)大了一倍。謎底在于城市化的推進(jìn)。

    東莞市愛瑪數(shù)控科技有限公司是一家主產(chǎn)皮革行業(yè)的數(shù)控設(shè)備與軟件的高新技術(shù)企業(yè)，2002年在南城白馬工業(yè)區(qū)建廠投產(chǎn)，現(xiàn)在年產(chǎn)值為3000萬元。

    此前，公司在廠區(qū)內(nèi)辦公，不過去年1月份把辦公室從廠區(qū)搬到了南城總部基地的高盛科技園內(nèi)。

    “工廠位置不夠，并且環(huán)境不好，搬到寫字樓內(nèi)公司形象會好很多，對公司吸引人才、開拓市場有很大好處。”該公司CEO王國權(quán)說，隨著企業(yè)實(shí)力的增強(qiáng)，最近幾年，生意場上的不少朋友也把辦公室從工廠搬到了寫字樓里。

    正是看到這種城市產(chǎn)業(yè)升級產(chǎn)生的寫字樓市場需求，南城2007年提出了打造南城總部基地的計(jì)劃。

    今年3月下旬，南城街道黨委書記錢超說，東莞本地很多企業(yè)過去注重開拓市場、建設(shè)廠房，對自身辦公條件不太重視。企業(yè)發(fā)展到一定程度，需要有一個(gè)能展示企業(yè)形象的辦公場地，總部基地能解決本土企業(yè)的需求。

    據(jù)錢超設(shè)想，南城總部基地主要瞄準(zhǔn)三類企業(yè)：東莞本地企業(yè)、大型企業(yè)的區(qū)域性總部、港臺為代表的外資企業(yè)。

    改革開放以來，憑借區(qū)位、成本優(yōu)勢，東莞通過承接國際加工制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)由“農(nóng)業(yè)縣”向“世界工廠”的迅速蛻變。

    與此同時(shí)，“村村點(diǎn)火，戶戶冒煙”的遍地工廠也導(dǎo)致城市碎片化，使得東莞只見“城鎮(zhèn)”，而不見“城市”，缺乏城市的核心功能區(qū)。

    2001年5月，東莞喊出“一年一大步，五年見新城”的口號，拉開了“造城運(yùn)動”的序幕。五年間，新城區(qū)落成，行政文化商務(wù)中心區(qū)成熟，片區(qū)內(nèi)的一大批寫字樓也拔地而起，締造了一個(gè)對周邊鎮(zhèn)區(qū)具有影響力的“城市”。