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    盡管多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)都顯示成都寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率高出北京、上海等一線城市3～4個(gè)百分點(diǎn)，但在目前，寫(xiě)字樓整體銷(xiāo)售狀況仍然不是很樂(lè)觀。

    今年2月份開(kāi)始，成都寫(xiě)字樓呈現(xiàn)出一種獨(dú)特現(xiàn)象，一批高品質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓客戶群發(fā)生明顯變化，即自用客占到5成以上。戴德梁行、世邦魏理仕等機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人都認(rèn)為，從一線城市的寫(xiě)字樓發(fā)展軌跡來(lái)看，自用客數(shù)量多的寫(xiě)字樓，一定在地段、開(kāi)發(fā)商品牌、品質(zhì)、后期服務(wù)上更有優(yōu)勢(shì)，而事實(shí)上，由于自用需求大，整棟寫(xiě)字樓的使用周期也會(huì)顯著拉長(zhǎng)，業(yè)主的回報(bào)無(wú)論是租金水平還是收租時(shí)間，都更有保障。

    暢銷(xiāo)寫(xiě)字樓客群結(jié)構(gòu)明顯改變，自用客逾5成

    根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年，最值得關(guān)注的兩個(gè)項(xiàng)目是金牛區(qū)的首棟甲級(jí)寫(xiě)字樓信德·環(huán)球廣場(chǎng)和時(shí)代1號(hào)。兩者相似點(diǎn)都在于，開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)并持續(xù)暢銷(xiāo)，業(yè)主的構(gòu)成中，投資客的比例遠(yuǎn)低于自用客。

    信德實(shí)業(yè)是成都本土老牌開(kāi)發(fā)商，在成都已經(jīng)成功運(yùn)作了多個(gè)項(xiàng)目，寫(xiě)字樓方面更是擁有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，早有東大街的開(kāi)篇之作信德·東方廣場(chǎng)、市中心的信德·鼓樓國(guó)際等寫(xiě)字樓作品。“從2006年開(kāi)始，信德就開(kāi)始寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，直到今年，購(gòu)買(mǎi)客群發(fā)生了很大變化，投資客第一次遠(yuǎn)低于自用客。”李總說(shuō)：“目前環(huán)球廣場(chǎng)已銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓單元中，自用客的比例已經(jīng)超過(guò)60%！”她分析，在寫(xiě)字樓市場(chǎng)普遍降溫的大環(huán)境下，投資者謹(jǐn)慎入市，而自用客在后期使用方面的考慮因素更多，客觀上導(dǎo)致產(chǎn)品的去化速度放慢。事實(shí)上，“去化速度放慢”并不是絕大多數(shù)寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人能說(shuō)出來(lái)的話，他們更多的則是考慮如何用各種渠道找到目標(biāo)客戶。

    自用客下單，注重品牌品質(zhì)及后期服務(wù)

    王先生并不是第一次投資寫(xiě)字樓，他說(shuō)：“以前在城南一個(gè)樓盤(pán)買(mǎi)了400平方米，純屬投資，準(zhǔn)備收了樓后以合適的價(jià)格租出去。這次不一樣，公司想搬進(jìn)來(lái)自用，購(gòu)買(mǎi)面積更大了，考慮的因素也就更多，而且這個(gè)時(shí)候下手，會(huì)節(jié)省不少成本。”他介紹，公司自用，除了傳統(tǒng)的對(duì)寫(xiě)字樓地段、交通動(dòng)線、硬件配置的詳細(xì)了解之外，車(chē)位配比、分戶空調(diào)的安裝位置、裝修后辦公室的層高、窗外景觀、后期物業(yè)服務(wù)，甚至每一層洗手間的配置標(biāo)準(zhǔn)，他都要全方位考慮。“畢竟要長(zhǎng)期在這里工作，企業(yè)搬遷的目的就是提升形象，同樣的價(jià)格下，當(dāng)然要找一個(gè)品質(zhì)更高的項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)。”他同時(shí)也仔細(xì)去周邊開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目參觀考察，因?yàn)槌�了自用外，他還需要權(quán)衡五年十年后，物業(yè)是否可以保證寫(xiě)字樓品質(zhì)不打折，在二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)是否還能保持較高的水平。

    寫(xiě)字樓是否保值，單一業(yè)權(quán)和入駐企業(yè)很重要

    仲量聯(lián)行一位負(fù)責(zé)人曾經(jīng)在多個(gè)公眾場(chǎng)合闡明觀點(diǎn)，提醒并不專(zhuān)業(yè)的大多數(shù)投資者在把動(dòng)輒幾百萬(wàn)的資金投入寫(xiě)字樓市場(chǎng)時(shí)，一定要明白：?jiǎn)我粯I(yè)權(quán)的寫(xiě)字樓，以及自用客占絕大多數(shù)的寫(xiě)字樓在寫(xiě)字樓黃金前十年使用期結(jié)束后，往往能持續(xù)保持魅力。當(dāng)然，單一業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓由于是開(kāi)發(fā)商持有，“只租不售”，被排斥在寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)者的視線之外，那么，一棟可以投資的寫(xiě)字樓，自用客的數(shù)量，投資者一定要牢牢掌握。

    這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，自用客的數(shù)量之所以與寫(xiě)字樓的壽命緊密相連有兩方面原因。一是自用客的選擇更慎重，不僅要能自己使用，還很注重物業(yè)的保值增值性，他們的考慮涉及物業(yè)開(kāi)發(fā)前端和物業(yè)服務(wù)后端；二是自用客愿意與開(kāi)發(fā)商、物管方一起，投入更多資金和精力去完善大樓的方方面面，最大限度減少大樓的折舊度，從而延長(zhǎng)寫(xiě)字樓的使用周期。一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，租客不會(huì)愿意出錢(qián)和開(kāi)發(fā)商一起更換硬件設(shè)施、清洗外立面，自用客不一樣，為了自己使用更舒服，為了物業(yè)的租賃和出售，雙方會(huì)一起努力。