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　　如果把投資分段位，住宅投資由于接手者眾多，加上此前多年房價單邊上漲，只是賺多賺少的問題，于是被擺在技術(shù)含量最低的位置上；寫字樓投資由于信息透明，同一棟樓里租金和售價的差距不會太大，只不過受到宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域發(fā)展的影響，被擺在中檔技術(shù)含量的位置上；而商鋪投資，“一步一價”的現(xiàn)象常見，同一條街上不同鋪位的售價往往相去甚遠(yuǎn)，租給不同的行業(yè)、不同的租賃周期，都有可能帶來極為不同的收益，因此商鋪在房產(chǎn)投資中是只有高手或自認(rèn)高手的投資者才敢觸及的。

　　然而，高風(fēng)險高回報，是顛撲不破的道理，只要選對鋪，回報會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出住宅和寫字樓。中原曾經(jīng)多年的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，在一個新興區(qū)域，最初的5年間，商鋪溢價速度趕不上寫字樓，但是培育期過后，可能是寫字樓的2-3倍。

　　5-10分鐘步行區(qū)內(nèi)的消費(fèi)力決定社區(qū)商鋪租金

　　投資社區(qū)商鋪，選鋪也許是最容易的，但是這種方式要想有高的回報，卻是最難的。一般來說，商鋪投資的資深人士，或者是業(yè)內(nèi)的專家，對于社區(qū)商鋪都興趣不大，甚至認(rèn)為只有不太懂商鋪的入門選手，或者是貪圖每天能夠看到的住宅買家，才會順手買一間社區(qū)商鋪，而且不少就選擇在自己的家門口。

　　目前市場上，若要賣一手商鋪，超過99%都是社區(qū)商鋪。尤其是近一兩年來，住宅調(diào)控之下，越來越多的開發(fā)商希望通過持有商業(yè)物業(yè)來平衡住宅市場帶來的現(xiàn)金流風(fēng)險，前景穩(wěn)定可期的街鋪被開發(fā)商拿在手上，社區(qū)鋪成為新鋪市場絕對的主力。

　　覺得社區(qū)商鋪前景不夠光明，主要原因在于，社區(qū)商鋪的輻射范圍相當(dāng)有限，就是它所在的社區(qū)，最多輻射到周邊的幾個社區(qū)，即便將來整條街的社區(qū)商鋪有機(jī)會做大，又會面臨人流增多帶來的交通阻塞。除非，有人把一種產(chǎn)業(yè)引入進(jìn)去，能把它變成不光只做社區(qū)生意。之前關(guān)外一知名房企別墅樓盤外的社區(qū)商鋪，整棟賣給了炒家之后再分別轉(zhuǎn)手散賣出去，雖說未來這個樓盤還會有第二期、第三期，整個商業(yè)會攔截起來，但是這種產(chǎn)權(quán)一旦賣散，開發(fā)商再承諾未來能夠做成天花亂墜的模樣，也都很難讓人相信。

　　如果真的要投社區(qū)鋪，周邊的人口密度和消費(fèi)結(jié)構(gòu)是大的前提條件，除非你只是為圖打理方便，就很隨意地在自家門口買間鋪。請注意，不是人口數(shù)量，而是人口密度。在步行5-10分鐘的范圍內(nèi)，有多少居民能夠很方便地過來消費(fèi)，他們的日常消費(fèi)能力如何，往往決定了社區(qū)商鋪的租金天花板在哪里。

　　看慣了社區(qū)商鋪的開張和倒閉，怎樣選擇才能將空置的風(fēng)險降到最低？若從安全性來考慮，一個根本的原則是，寧可在最旺的地方選擇一個最冷清的鋪，也不要在一個最冷清的地方，選擇一個最旺的鋪。這一點(diǎn)和中國人習(xí)慣的“寧當(dāng)雞頭，不當(dāng)鳳尾”恰好相反，那就是寧選鳳尾鋪，不要雞頭鋪。解釋起來很簡單，商鋪最核心的價值，便在于人流，沒有人流，再好的位置又有什么用呢？選對了片區(qū)，一般來說，當(dāng)然是距離行人出入口越近的位置越值錢，能夠做的行業(yè)越多的社區(qū)鋪越好租。

　　社區(qū)商鋪也可能有奇跡，南山海印長城兩期之間的社區(qū)商鋪，如今已經(jīng)被改造成了步行街，不僅中間被做成廣場，并且西側(cè)一端連著南山茂業(yè)和海雅，東側(cè)一端通過一座行人過街天橋連著海岸城，曾經(jīng)的社區(qū)鋪，如今儼然一副地道街鋪的模樣，加上周邊社區(qū)人口密度超高，這條街上的店，倒閉的頻率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他社區(qū)商鋪。如果遇到有類似這樣規(guī)劃的社區(qū)商鋪，當(dāng)然不能輕易錯過。

　　買內(nèi)鋪則先看出售比例再看入口鋪面

　　買內(nèi)鋪最重要的當(dāng)然是看定位和運(yùn)營商的能力，然后就要關(guān)注整個商場里面出售物業(yè)的比例。產(chǎn)權(quán)分散的內(nèi)鋪很難整體提高檔次，因為每一個業(yè)主對于租金和空置的期望都不同，尤其是當(dāng)大量空鋪放租的時候，難免有業(yè)主只為了盡快租出去，選擇一些與定位不符的行業(yè)進(jìn)來。如今大型商業(yè)以南山海岸城為例，開發(fā)商自己持有了絕大部分，只有露天的一小塊拿出來散賣，所以整體的物業(yè)形態(tài)、招租情況，依然處于可控范圍，散賣的那部分即便租出去做些零星的小精品店，今天開了明天關(guān)了，也不會影響整個商場，所以幾年積淀后海岸城旺了起來。如果一個大型商業(yè)里面過七成的商鋪，都賣給了小業(yè)主，未來再想回收統(tǒng)一經(jīng)營，可能性已經(jīng)很小。

　　即便出售的比例很小，也要看賣掉的是哪些位置。如果大門入口處的鋪面已經(jīng)賣出去，并且引入一些不夠檔次的商業(yè)進(jìn)來，可能整個大型商業(yè)的定位都會受到影響，選擇這里的內(nèi)鋪，風(fēng)險相對便會更高一些。

　　投資內(nèi)鋪，很多人都非常重視引入的主力店是哪家。如果是吉之島、沃爾瑪、家樂福這種口碑人流皆佳的當(dāng)然不錯，但是主力店究竟能夠給其他內(nèi)鋪帶來多少人流，絕對不能看地圖想當(dāng)然。南山某大型商業(yè)引入的便是家樂福，并且還有天虹商場作支撐，但是從家樂福出來前往車庫和地鐵站的長長一段路上，不少商鋪都經(jīng)營得相當(dāng)痛苦，主力店的光芒顯然沒有灑在內(nèi)鋪上。(本期智慧支持：中原地產(chǎn)工商鋪部總經(jīng)理何世勝 世聯(lián)地產(chǎn)深圳商業(yè)部總監(jiān) 雷艷)