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　　商鋪大幅放量、寫字樓出奇悲慘、酒店式公寓不好不壞，在2012年樓市從冰凍三尺到依靠?jī)r(jià)格艱難突圍狂飆突進(jìn)的上半年，杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)上演冰火兩重天的行情。

　　2012上半年，杭州主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一共成交房源4713套，環(huán)比去年上半年的4083套有所增長(zhǎng)；商業(yè)地產(chǎn)的整體行情走勢(shì)也跟住宅一致，在五、六月份出現(xiàn)了一個(gè)明顯的放量，價(jià)格上則同樣擺出了“裸奔”架勢(shì)，新盤、老盤莫不如是。整體而言，樓市困難行情下，商業(yè)項(xiàng)目雖然不限購(gòu)不限貸但也討不了好，所謂“一損俱損一榮俱榮”，而以價(jià)換量也成為了最有效的王道。

　　寫字樓：半年僅成交168套 供應(yīng)小年繼續(xù)“欲哭無淚”

　　總評(píng)：在2011年被確證了是杭州寫字樓的供應(yīng)小年后，本以為“三十年河?xùn)|三十年河西”，今年總該供應(yīng)成交雙爆發(fā)一下，沒成想上半年寫字樓簡(jiǎn)直淡出鳥來，成交量連去年上半年的三分之一都不到！月成交僅十余套、排名第十樓盤半年總成交量?jī)H為7套、幾乎沒有新盤上市，上半年的寫字樓市場(chǎng)分外“凄凄慘慘戚戚”。

　　今年上半年，杭州主城區(qū)一共成交寫字樓168套，相較于成交低迷的去年上半年的505套都落差十分明顯，行情之寡淡簡(jiǎn)直觸目驚心。

　　尤其是今年一開年的2月，杭州寫字樓出現(xiàn)了罕見的連續(xù)三周成交量為零的慘淡局面。整個(gè)上半年，每個(gè)月的月成交量都在50套以下，尤其是1月、2月，成交量分別只有12套和11套，月成交量最高的4月也不過成交了41套。同時(shí)，整體成交走勢(shì)也完全獨(dú)立于住宅市場(chǎng)之外，自顧自地走著自己的行情，5、6月份并無回暖，在市場(chǎng)集體走強(qiáng)的6月也只交出了26套的可憐成績(jī)單。

　　盤點(diǎn)寫字樓個(gè)盤十一強(qiáng)榜單可以發(fā)現(xiàn)，并無新盤供應(yīng)的錢江新城依然是主力成交板塊，一共上榜四個(gè)樓盤；濱江是第二主力成交板塊，而且全部集中在濱江區(qū)政府這一帶，一共上榜三個(gè)樓盤。供應(yīng)量偏少、尾盤去化為主、新增供應(yīng)量遲遲不入市，這些都是造成上半年杭州寫字樓市場(chǎng)無比慘淡乏善可陳的主要原因。

　　雖然住宅受控從理論上說給寫字樓創(chuàng)造了一些機(jī)會(huì)，但從今年上半年的行情來看影響不大，住宅資金的外溢情況并不明顯，寫字樓仍然是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的小眾市場(chǎng)。而原先預(yù)計(jì)中的今年將會(huì)面市的供應(yīng)量，比如城西、城北的多個(gè)新項(xiàng)目，目前來看如期入市的只有銀泰城、萬通中心等少數(shù)幾個(gè)樓盤，其余創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地、圣馬廣場(chǎng)、藍(lán)鉆天成、矩陣國(guó)際等新盤預(yù)計(jì)都可能會(huì)延后到明年開盤。如果供應(yīng)量遲遲不上來，那么即便有存款準(zhǔn)備金率下調(diào)以及下半年或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)的利好影響，對(duì)于寫字樓成交市場(chǎng)來說也是無濟(jì)于事，下半年市場(chǎng)很可能會(huì)繼續(xù)冷淡到底。

　　商鋪：上半年成交1506套 環(huán)比翻番逼近去年全年量

　　總評(píng)：較之于往年商鋪通常維持在3000套左右的存量，今年上半年的商鋪庫存繼續(xù)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，最終突破一萬套大關(guān)。一邊是如此巨量的存量重壓，一邊是住宅迅猛無比的發(fā)狠降價(jià)，商鋪要想好銷、快銷，以價(jià)換量幾乎也成了“華山一條路”。

　　今年上半年，商鋪市場(chǎng)交出的成績(jī)單是一共成交1506套，這一數(shù)字相較去年上半年的754套整整翻了一番，甚至比之去年全年1769套的成交量都不遑多讓，上半年行情之火爆可見一斑。當(dāng)中，除了1月成交量?jī)H87套、2月為137套外，3－5月的成交量都維持在200套以上，最高月成交量出現(xiàn)在6月，為535套。從商鋪的供應(yīng)和銷售情況來看，今年上半年主要集中在丁橋、金沙湖、申花、九堡以及濱江區(qū)政府板塊等社區(qū)商業(yè)中，而從商鋪類型上來看，市場(chǎng)類商鋪、地鐵鋪和經(jīng)濟(jì)適用房商鋪是成交主力。

　　從價(jià)格來看，由于商鋪存量逐漸走高，開發(fā)商銷售壓力增加，另一方面住宅價(jià)格下行明顯，因此，上半年商鋪市場(chǎng)價(jià)格也在逐步走低。

　　此外，從去年開始的商鋪存量飆升態(tài)勢(shì)一直延續(xù)至今，甚至愈演愈烈。截至6月底，杭州主城區(qū)商鋪可售套數(shù)突破10000套，自去年底的8000多套存量后再創(chuàng)新高。這也意味著今年下半年，商鋪市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力將會(huì)比較大。

　　酒店式公寓：3000余套成交量和去年打平 效仿住宅以低價(jià)換放量

　　總評(píng)：比起去年上半年的近3000套，今年上半年的酒店式公寓行情并不輸它，但比起去年下半年狂飆突進(jìn)的近5000套來，差距就十分明顯了。有去年的巨量釋放珠玉在前，今年酒店式公寓市場(chǎng)的略微收縮也是意料中的事，可謂“輸人不輸陣”。以價(jià)換量仍是放量利器，排行榜上上榜個(gè)盤或是降價(jià)狂銷或是低價(jià)首開，紛紛奉行這一王道。而比之于商鋪和寫字樓市場(chǎng)的冷熱不均，酒店式公寓上半年顯得整體溫和。

　　今年上半年，杭城酒店式公寓市場(chǎng)一共成交3039套房源，比之于去年上半年的2824套略勝一籌，算是過得去。

　　作為跟住宅粘連性最大的商業(yè)類產(chǎn)品——酒店式公寓，上半年行情和住宅市場(chǎng)幾乎如出一轍，今年前四月成交量都沒有突破過500套，五月開始突圍，成交量漲至788套，六月淡季發(fā)飆，月成交量突破千套增至1032套，最終成就三千余套的半年報(bào)。

　　從酒店式公寓個(gè)盤成交前十強(qiáng)可以看出，下沙承襲去年的洶涌行情繼續(xù)發(fā)力領(lǐng)銜，共有三個(gè)樓盤上榜，個(gè)盤冠軍世茂廣場(chǎng)成交500余套，季軍財(cái)通中心同樣放量近300套，去年幾近清盤一戰(zhàn)成名的灣天地依然“瘦死的駱駝比馬大”，成交188套排名第七；其余上榜樓盤則分散在城東新城、市中心、申花、濱江等多個(gè)區(qū)塊，當(dāng)中不乏原筑壹號(hào)、西城紀(jì)、領(lǐng)駿世界這樣的老盤，也有現(xiàn)代中心、西溪誠(chéng)園這樣的新盤。

　　從價(jià)格來看，無論是世茂廣場(chǎng)的底價(jià)促銷、原筑壹號(hào)的直降四千、灣天地的低價(jià)清盤，還是財(cái)通中心的低價(jià)首開、西城紀(jì)的持續(xù)熱銷以及西溪誠(chéng)園推出的自住為主大戶型酒店式公寓，都和住宅一脈相承，一路行進(jìn)在下行通道中。由于酒店式公寓以前的定價(jià)一向靠比同板塊內(nèi)住宅便宜來打開市場(chǎng)，上半年又逢住宅無奈“吐血大甩賣”行情，酒店式公寓價(jià)格迅猛下挫也是沒有辦法的辦法。像綠城集團(tuán)，原有住宅產(chǎn)品價(jià)格體系難動(dòng)，憑借著財(cái)通中心、西溪誠(chéng)園以及蘭園酒店式公寓的低價(jià)首開，至少也在僵持局面中回籠了一部分資金。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前市場(chǎng)上酒店式公寓存量在10000套以上，加上不在少數(shù)的留用地項(xiàng)目，預(yù)計(jì)整體存量在15000套左右。這么多的庫存即便以去年7000多套的天量來計(jì)算，也足足還需要兩年時(shí)間。因此，即便是“禁酒令”后，杭城酒店式公寓要成為稀缺產(chǎn)品至少還需要兩三年。