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    《成都市商務(wù)寫字樓等級劃分》標(biāo)準(zhǔn)中明文規(guī)定，超甲級寫字樓應(yīng)為單一業(yè)權(quán)。時代1號等眾多打著“超甲級寫字樓”旗號的寫字樓均分割業(yè)權(quán)銷售。這些“超甲寫”是否都符合標(biāo)準(zhǔn)？成都有哪些“超甲寫”是偽“超甲”？驗(yàn)明正身，成都“超甲寫”正迎來大考。

　　6月12日，位于天府大道中段的超甲級寫字樓項(xiàng)目希頓國際廣場連續(xù)幾天刊出廣告，C棟封頂并同步發(fā)售，此外九龍倉·時代1號、棕櫚泉國際中心等多個超甲級寫字樓也銷售正酣。而此時距離《成都市商務(wù)寫字樓等級劃分》標(biāo)準(zhǔn)（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》）正式施行，不過12天時間。

　　都說自己是“超甲寫”。比照《標(biāo)準(zhǔn)》里的量化指標(biāo)來看，這些“超甲寫”是否都符合標(biāo)準(zhǔn)？成都有哪些“超甲寫”是偽“超甲寫”？對于實(shí)施的寫字樓等級量化標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)人士及開發(fā)商有哪些不同觀點(diǎn)？驗(yàn)明正身，成都超甲級寫字樓正迎來大考。

    自稱“超甲寫”

　　比照《標(biāo)準(zhǔn)》中對“超甲寫”的要求，成都報道記者對成都寫字樓市場進(jìn)行了大調(diào)查。在東大街上，晶融匯、遠(yuǎn)洋太古項(xiàng)目、明宇金融廣場等多數(shù)項(xiàng)目都在對外宣傳的廣告牌上標(biāo)注為“甲級寫字樓”。而正在銷售的時代1號售樓部門前，“超甲級寫字樓”的宣傳字樣格外醒目。銷售人員表示，時代1號目前共推出370套房源，在售的寫字樓面積從180—460平方米不等均為散售型分割業(yè)權(quán)。

　　南延線是成都另一個高端寫字樓集中區(qū)域。成都報道記者在天府新城的世紀(jì)城會展中心附近看到，東方希望天祥廣場公交站牌廣告上均為“超甲級寫字樓”，記者從置業(yè)顧問處了解到，該項(xiàng)目寫字樓將于7月開盤，雖然寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層為2400平方米，不過寫字樓分高中低區(qū)進(jìn)行分割銷售，低層以小面積分割為主，中高區(qū)主要是大面積分割，最小單元分割面積只有100平方米左右。

　　同樣，正在銷售中的希頓國際廣場也是以“超甲級寫字樓”進(jìn)行銷售推廣。希頓國際廣場現(xiàn)有B、C兩棟寫字樓處于認(rèn)購階段。B棟為“超甲寫”定位，1800—2400平方米整層出售；C棟為甲級寫字樓，100—1300平方米分割出售。

　　成都報道記者在實(shí)際調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，類似于這樣打著“超甲寫”的產(chǎn)品定位，但實(shí)際上進(jìn)行面積分割銷售的“超甲寫”寫字樓還不少，包括棕櫚泉國際中心等項(xiàng)目。

　　“超甲寫”有規(guī)定

　　從某種意義上看，這次“超甲寫”大考的標(biāo)準(zhǔn)答案就在《成都市商務(wù)寫字樓等級劃分》里面�！稑�(biāo)準(zhǔn)》中明確指出，超甲級寫字樓其業(yè)權(quán)狀態(tài)應(yīng)為單一業(yè)權(quán)，只租不售。而此番考核最終的“成績單”，確實(shí)頗為尷尬：眾多成都知名的超甲級寫字樓因分散銷售，導(dǎo)致業(yè)權(quán)分散而不能成為真正的“超甲寫”。

　　“成都市商務(wù)局確定的《標(biāo)準(zhǔn)》中，超甲級寫字樓的首要條件就是達(dá)到單一業(yè)權(quán)這個要求。”高緯環(huán)球商務(wù)部董事王藝告訴成都報道記者，分散業(yè)權(quán)對于今后的運(yùn)營管理很不利，而單一業(yè)權(quán)在把控上就要好很多，今后的甲級寫字樓都應(yīng)該向著單一業(yè)權(quán)的模式來發(fā)展。

　　成都市商務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人對此也明確表示，隨著成都服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，作為服務(wù)業(yè)發(fā)展重要空間載體的商務(wù)寫字樓增長迅速。但一些開發(fā)商隨意打出“甲級”、“超甲級”、“頂級”等招牌和等級，名稱不一，硬件配置、軟件服務(wù)等方面存在差異，影響了成都市商務(wù)寫字樓行業(yè)的整體品牌形象，不利于商務(wù)樓宇健康發(fā)展。成都市商務(wù)局委托成都市標(biāo)準(zhǔn)化研究院修訂完善原有行業(yè)規(guī)范，編制成都市商務(wù)寫字樓等級劃分標(biāo)準(zhǔn)，就是希望通過標(biāo)準(zhǔn)制度和實(shí)施，逐步推進(jìn)等級名稱規(guī)范統(tǒng)一，軟硬件配備與服務(wù)規(guī)范統(tǒng)一。

　　“《標(biāo)準(zhǔn)》的出臺，在規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、保持市場的良性發(fā)展來看都非常必要。”成都仲量聯(lián)行商業(yè)部總監(jiān)張?jiān)ｙi對成都報道記者表示，“超甲級寫字樓若以出售物業(yè)為主，則對今后物業(yè)的后期運(yùn)營造成一定的影響。分散業(yè)權(quán)帶來的基礎(chǔ)服務(wù)不到位、物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)質(zhì)量低等都是不可回避的問題，這些都將極大地影響物業(yè)的品質(zhì)，“物業(yè)管理的水平將決定物業(yè)是否具有長期競爭力。”

　　運(yùn)營見真章

　　在成都報道記者連續(xù)一周的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在成都標(biāo)注了“超甲寫”的項(xiàng)目中，能夠統(tǒng)一自持的物業(yè)少之又少，雖然在體量、車位配比、層高、電梯時速、物業(yè)管理等標(biāo)準(zhǔn)中盡力做到完美，但只租不售的硬條件卻是難以逾越的一道坎。面對如此的“成績單”，開發(fā)商又如何回應(yīng)？

　　希頓國際廣場開發(fā)商、成都碩成實(shí)業(yè)營銷總監(jiān)李宗源則表達(dá)了另外的看法。他認(rèn)為，超甲級寫字樓的業(yè)權(quán)不一定就是單一業(yè)權(quán)，整層、半層銷售的寫字樓在品質(zhì)和管理上也能有保障。就像一些高端的酒店，雖然不是自持，但其品質(zhì)和運(yùn)營并沒有受到影響。

　　李宗源表示，《標(biāo)準(zhǔn)》不能搞“一刀切”，要滿足所有指標(biāo)并不科學(xué)。“如果用百分制的方法來打分，通過最終核定的分值來確定項(xiàng)目的級別，我認(rèn)為這種綜合考量可能會更科學(xué)。”

　　成都天來國際廣場策劃部經(jīng)理涂山很支持李宗源的觀點(diǎn)：超甲級寫字樓在業(yè)權(quán)模式上要求完全為單一業(yè)權(quán)，在某種程度上不太科學(xué)。如果一個項(xiàng)目能保證80%的業(yè)主是大業(yè)主，這對寫字樓的品質(zhì)影響也不會很大。

　　作為時代1號的銷售代理方，嘉聯(lián)地產(chǎn)事業(yè)三部營銷總監(jiān)馬凱表達(dá)更為直接。“《標(biāo)準(zhǔn)》中對寫字樓等級的劃分，更多是考量后期運(yùn)營能力。比如業(yè)權(quán)的統(tǒng)一，其實(shí)就是考量今后的管理運(yùn)營能力。”

　　在馬凱看來，出臺《標(biāo)準(zhǔn)》從長遠(yuǎn)的行業(yè)規(guī)劃來看肯定是利好，但是從目前看，“超甲級”還停留在概念階段，若按照標(biāo)準(zhǔn)中的內(nèi)容來核定，很多東西還沒有落到實(shí)處。今年寫字樓的放量比較大，對于開發(fā)商而言更多的則是以消化存貨量為主，這當(dāng)中逐利的成分比較多。而很多購買者其實(shí)對寫字樓的認(rèn)識還停留在區(qū)域、價格等硬性指標(biāo)上。

　　華潤置地（成都）商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理杜鵬表示了獨(dú)特觀點(diǎn)。他認(rèn)為，《寫字樓等級劃分》的制定，在提升整個市場準(zhǔn)入門檻的同時，對開發(fā)商提出了更高的要求。從長遠(yuǎn)來看，必將提升整體市場以及單個項(xiàng)目的品質(zhì)。“雖然《標(biāo)準(zhǔn)》對硬件有嚴(yán)格要求，但我認(rèn)為這都不是最關(guān)鍵，后期的管理應(yīng)該才是更重要的。”杜鵬表示，一個好的項(xiàng)目，只有其后期運(yùn)營管理得好，才會長青于市場。