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　　2012廣州番禺萬達廣場經(jīng)濟論壇6月2日在番禺舉行，知名財經(jīng)評論家、財經(jīng)專欄作家葉檀做了關于商業(yè)地產(chǎn)投資的主題演講，她認為目前資產(chǎn)泡沫已經(jīng)從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，開始進入了高峰期。

    以下是葉檀的演講實錄：

　　大家都知道，5月份整個成交量已經(jīng)大幅度的回升和反彈，包括商業(yè)地產(chǎn)這塊，從樓面上來講，4月份的時候，杭州商業(yè)地產(chǎn)的樓面價最高只有6、7千元，但是現(xiàn)在已經(jīng)在1萬1千元左右，可以想象現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)這塊已經(jīng)高漲到什么程度。從2011年開始，有兩個東西特別有特色，第一個特色是投資性需求被剛性需求所替代，從住宅市場來看是這樣的。第二，商業(yè)地產(chǎn)取代了住宅代產(chǎn)的主導。最近5月份把杭州的商業(yè)地產(chǎn)樓面價一下子抬升了的，不是萬達，也不是綠地，是哪家？是中國平安，中國平安開始大舉進入商業(yè)地產(chǎn)領域，如果把100%的錢全部都投入商業(yè)地產(chǎn)，大概是6千億左右，在接下來還有哪些公司要進入商業(yè)地產(chǎn)呢？向樂購、宜家這樣的一些大賣場都進入了商業(yè)地產(chǎn)領域。

　　有一個城市，離北京3個小時，離上海2個小時，離成都2個小時，現(xiàn)在剛開始修地鐵，一個商業(yè)地產(chǎn)項目在市中心，商鋪的報價是3萬元/平方米。這說明了商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)大幅度溢價，租金也大漲。這四年以來大家可以看看商業(yè)地產(chǎn)漲了多少，上漲了4倍，平均價格上升55%，所以商業(yè)地產(chǎn)表面上來看，是一個很平穩(wěn)的增長過程，但是我要告訴大家，從這兩年的時間來看，在北京、上海這些城市，寫字樓的租金已經(jīng)開始超過紐約、倫敦、東京的增長增速。我們看到的一個情況是，住宅地產(chǎn)現(xiàn)在暫時熄火，我們以前說為什么商業(yè)地產(chǎn)比較冷靜，是因為做商業(yè)地產(chǎn)的人非常冷靜嗎？都是精英嗎？絕對不是這樣的，我要告訴你的是，現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)是因為它已經(jīng)有稅收了。第二，它整個煤氣、水電的價格已經(jīng)是比較高的商業(yè)價格了。在接下來，我們看到的是商業(yè)地產(chǎn)取代了住宅地產(chǎn)，做商業(yè)地產(chǎn)的人一般是買了這個商鋪是為了出租或者是做生意的，所以商業(yè)地產(chǎn)的泡沫一般是比較小的。

　　現(xiàn)在我要告訴你的是，你跑到商業(yè)地產(chǎn)去，以前這么幾平方米的商鋪，幾萬元到十幾萬，最高的時候上百萬，回過頭來看，深圳華強北的商鋪比較冷的時候，今年年初的時候商鋪空置了1/3。如果是這樣說的話，大家能不能夠理解一個情況，就是你買了商鋪到底是干嘛的，很多人買了商鋪就是為了去開小店或者是出租給別人。當我們在市場上看到商鋪、商業(yè)的出租情況并不好，但是商鋪的出售價格節(jié)節(jié)上升，這說明什么？這是一個很奇怪的現(xiàn)象，這說明我們的資產(chǎn)泡沫從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)到了商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在開始進入了商業(yè)地產(chǎn)領域的一個投資高峰，這個投資高峰就表現(xiàn)在所有的人，不管以前是賣鞋的，以前是做小商場、大賣場的，甚至以前是賣冰棍的，現(xiàn)在都想投資商業(yè)地產(chǎn)，這是一個商業(yè)地產(chǎn)的過熱增長。

　　那么，接下來會是誰在買商鋪，我要告訴你的是，并不是所有做生意的人要買商鋪，或者所有對商業(yè)地產(chǎn)了解的人要買商鋪，現(xiàn)在是所有想資產(chǎn)保值增值的人想買商鋪，所有的資產(chǎn)增值率想達到10%以上的人想買商鋪，最近我查了很多數(shù)據(jù)，包括住宅數(shù)據(jù)，包括存款的數(shù)據(jù)，包括土地交易價格的數(shù)據(jù)，今天告訴大家一個結(jié)果，商業(yè)地產(chǎn)的租金跟實際的商業(yè)零售額，包括商業(yè)的租金跟售價相比，做一個比較就會知道，現(xiàn)在的住宅租售比在逐漸下降，商業(yè)地產(chǎn)的租售比在逐漸上升，這兩者越靠越近，到最后整個商業(yè)地產(chǎn)的成交額就會跟住宅地產(chǎn)持平的情況。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)的投資已經(jīng)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資的熱點已經(jīng)變了，未來的房地產(chǎn)投資還會繼續(xù)會熱下去嗎？有可能，我想會繼續(xù)的熱下去，但是有一點是可以肯定的，一個城市就像一個人一樣，當你看到它的態(tài)商業(yè)銷售額越來越高，一個城市的消費能力越來越強，從以前買幾十塊錢的一件衣服，到現(xiàn)在買幾十、幾百甚至幾千元的衣服時，你就知道這個地方的商業(yè)地產(chǎn)是可以為繼的。從我掌握的數(shù)據(jù)來看，從珠三角這一塊來看，其他的地區(qū)泡沫相對要小一點，那么波動率最大，也就是風險比較高的，泡沫比較大的一個城市在珠三角的什么地方呢？那就是深圳。由于時間問題，今天就只講到這里，謝謝大家。