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　　美國《財富》雜志曾對麥當(dāng)勞公司做過一次深入的調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)這家傳統(tǒng)的快餐連鎖店其實更像一家房地產(chǎn)公司般在運作，由于擁有世界各地許多加盟店的土地或者房屋，租金收入成為麥當(dāng)勞絕大部分利潤的來源。這大概是所有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)夢寐以求的日子，站著，把錢給掙了，不僅把錢掙了，順便把名也掙了。

　　去年開始的宏觀調(diào)控，原本被視為不限購、不限貸的商業(yè)地產(chǎn)的春天，事實上，一些商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)的成交也一度表現(xiàn)亮眼，但從今年開始，因為住宅樓盤開始大規(guī)模降價，相比之下商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)就顯得缺乏亮點。我們一直在說，商業(yè)地產(chǎn)的花樣年華為期不遠，但到底什么時候才能到來？

　　地產(chǎn)投資資金流向商業(yè)地產(chǎn)

　　商業(yè)地產(chǎn)的前途似乎頗為各大地產(chǎn)商們看好。4月底，龍湖集團商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健就曾公開表示，龍湖正在大步加碼商業(yè)地產(chǎn)布局，除了在土地儲備中保證每年12%作為商業(yè)項目外，還會伺機進入華南，包括福建、珠三角地區(qū)等地方，從而完成其在全國版圖的布局。“預(yù)計到2026年，龍湖商業(yè)利潤將占集團總利潤的30%，這意味著龍湖每掙100元錢，其中有30元錢是來源于商業(yè)地產(chǎn)。”

　　相比龍湖的高調(diào)，萬科、保利的兩大地產(chǎn)商比較低調(diào)，但都清晰地表達了近期要發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的意圖。與萬科試探性的小幅度轉(zhuǎn)向不同的是，保利堅定地表示要穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資。

　　而從去年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。去年1~12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。今年1~4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。比如杭州市中心杭汽發(fā)地塊旁的一宗建筑面積超過2萬平方米的商業(yè)地塊，武林廣場邊上一宗建筑面積近15萬平方米的商業(yè)用地，以及三宗體量達20萬平方米的城東新城商業(yè)地塊。

　　為什么商業(yè)用地突然就成了土地市場上的“主角”？這恐怕和針對住宅類物業(yè)的調(diào)控政策一緊再緊不無關(guān)系，投資者不得不把原本伸向住宅的手收回來，但他們又有投資的需求，怎么辦，商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)是目前最適合選擇之一。對買方市場的這一轉(zhuǎn)變，開發(fā)商當(dāng)然會有所察覺，更有精明者早在兩三年前就已有了準備，所以對商業(yè)用地的關(guān)注自然就高了。

    做好營運，才能從商業(yè)地產(chǎn)淘到金

　　市場會不會如開發(fā)商們所期待的那樣，迎來商業(yè)地產(chǎn)的春天呢？

　　“商業(yè)地產(chǎn)永遠都是春天，但你不能指望每個商業(yè)地產(chǎn)項目都活在春天里。”建工集團副總經(jīng)理高賢林說，他并不贊同所謂“宏觀調(diào)控是商業(yè)地產(chǎn)的春天”的說法，在他看來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個業(yè)務(wù)鏈很長、資源整合很復(fù)雜的過程，做好了就是春天。

　　建工旗下EAC項目，2008年12月交付，內(nèi)有宏觀調(diào)控，外遇金融風(fēng)暴。“當(dāng)時我們非常擔(dān)心實體經(jīng)濟受金融風(fēng)暴的影響，高端寫字樓的入駐率不會很理想。”高賢林說，業(yè)內(nèi)一般認為寫字樓項目交付1年后入駐率要超過80%才算成功，考慮到金融風(fēng)暴，公司將第一年的入駐率目標定在70%，“最后實際入駐率達到73%，比我們預(yù)期的要好一些�，F(xiàn)在回過頭來看，我們最初對產(chǎn)品的目標設(shè)定是比較準確的，因為我們的客戶接受。”

　　作為EAC的開發(fā)商，建工地產(chǎn)自身擁有的寫字樓、酒店式服務(wù)公寓和商業(yè)的建筑面積超過6萬平方米，總值超過20億元，而且交付后，它的持續(xù)回報率一直在上行中。“事實上，利潤產(chǎn)出比我們預(yù)期的快一些，最初EAC寫字樓部分的平均租金是4.5元/平方米/天，現(xiàn)在交付3年多了，目前我們的平均租金在7.8元/平方米·天左右。”高賢林說，只要找準定位，以租售結(jié)合的方式來操盤商業(yè)地產(chǎn)項目是一條適合大多數(shù)開發(fā)企業(yè)的路，不至于在銷售時“一哄而上”到了經(jīng)營階段又“一哄而散”。

　　高賢林說現(xiàn)在，EAC已經(jīng)是杭州租金水平最高、企業(yè)入駐率最高的商業(yè)地產(chǎn)項目之一，而這些入駐企業(yè)每年的納稅額超過2億元，由此產(chǎn)生的樓宇經(jīng)濟效益是非常驚人，“營運做得好，一個商業(yè)地產(chǎn)項目就是一臺‘造血機器’”。

　　杭州本土房企爭相涉足商業(yè)地產(chǎn)

　　圈內(nèi)有一句話，形容商業(yè)地產(chǎn)是“一手天堂一手地獄”，而從天堂到地獄的距離，只有一步之遙。因為它不像住宅，商業(yè)地產(chǎn)涉及多方資源的整合、利用，長線運營，即使是在住宅類物業(yè)上很有經(jīng)驗的開發(fā)商也未必能將商業(yè)地產(chǎn)做好。

　　百大綠城西子國際是百大集團與綠城集團聯(lián)合打造的一個城市綜合體項目，但其受人關(guān)注的更主要原因在于，這是綠城在杭州的第一個城市綜合體項目。在項目首次形象展示會上，綠城集團副總經(jīng)理袁笑雨說了一句讓人印象深刻的話，盡管綠城此前更專注于住宅開發(fā)，但對城市綜合體這樣的商業(yè)地產(chǎn)項目，“綠城是有興趣的”，對綠城來說，“這也是一個新的挑戰(zhàn)”。

　　這不僅對綠城來說是一個新的挑戰(zhàn)，對很多正涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)來說都是一個新的挑戰(zhàn)。每個商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)企業(yè)都在深入研究市場需求、研究他們的目標客群，同質(zhì)化競爭的問題正在改善，我們已經(jīng)能夠在杭州找到定位明確、適合不同市場需求的產(chǎn)品——為了活在“春天”里，在這點上，他們甚至比以開發(fā)住宅為主的企業(yè)更加專注、更加努力。

　　“商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中最尖端的產(chǎn)品，相當(dāng)于房地產(chǎn)開發(fā)中的大學(xué)水平，你說我們不努力怎么行？”杭州萬國投資、萬豪房產(chǎn)副總經(jīng)理王征說。他同時兼任杭州和達商業(yè)資產(chǎn)管理有限公司常務(wù)副總經(jīng)理，這是和達房產(chǎn)為了旗下各商業(yè)地產(chǎn)項目特別成立的新公司，為的就是能讓項目順利運營起來。王征說，對他而言，商業(yè)地產(chǎn)的整個開發(fā)過程就是一個不斷協(xié)調(diào)的過程，就是“我想要的，和想要我的，兩種力量之間的無數(shù)次拉扯”，從目標客群的定位到產(chǎn)品設(shè)計的優(yōu)化，到入駐商戶的約談，到后續(xù)與職能部門的溝通。“商業(yè)體是一個平臺，至少需要承載未來5~15年的若干次營運調(diào)整、適應(yīng)，反復(fù)協(xié)調(diào)都不一定能成功，不經(jīng)過反復(fù)協(xié)調(diào)肯定不成功。”

　　在采訪這些商業(yè)地產(chǎn)項目的時候我們發(fā)現(xiàn)，他們每一個都早早地開始做蓄客，項目還在規(guī)劃中就開始招商，所有目標客戶的意見都被拿到內(nèi)部會議中討論并成為修改設(shè)計方案的依據(jù)。在這個稍微有點錢就想通過房地產(chǎn)幾十倍上百倍地放大資產(chǎn)、擠進財富榜的時候，也許只有商業(yè)地產(chǎn)，能讓開發(fā)商有更多危機意識。

　　這是好事，因為已經(jīng)有太多人抱怨，杭州本土尚未出現(xiàn)真正優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)案例，而這至少讓我們有了看到更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目的可能。