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    2月19日，最高人民法院下發(fā)通知，強調(diào)各級人民法院要妥善審理房地產(chǎn)糾紛，促進國家房地產(chǎn)調(diào)控政策貫徹落實，嚴格適用情事變更原則，正確認定變更的情事與正常的市場風險、交易風險之間的界限。業(yè)內(nèi)人士直言，這意味著最近很多人關(guān)注的以開發(fā)商大幅降價為由要求的退房將無法獲得法律支持。

    事實上，隨著樓市房價一路下跌，老業(yè)主和開發(fā)商就糾紛不斷，當中涉及的除了賠償外，最極端的要求就是“退房”。那么，究竟哪些情況的退房是有法律支持的，哪些情況下要求的退房又是無法實現(xiàn)的？最近，浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所發(fā)布了《2011-2012年杭州房地產(chǎn)年度法律報告--關(guān)于退房的專題研究》，從法律專業(yè)角度，對退房現(xiàn)象從原因、表現(xiàn)、后果等做了梳理。本期房產(chǎn)周刊特地挑選了一些讀者比較關(guān)注的問題咨詢了浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所律師。

    以降價為由退房，沒有法律依據(jù)

    “開發(fā)商一降價，我們資產(chǎn)瞬間損失幾十萬甚至上百萬。”最近杭州樓市價格戰(zhàn)打得酣，一眾老業(yè)主卻是叫苦連天，對于他們來說，樓盤降價直接導致資產(chǎn)縮水，之前買的房成了燙手山芋，退與不退都很尷尬。

    去年底買了一套小戶型房源的周先生就是一位左右為難的老業(yè)主。當時他以20000多元/平方米買下了一套89平方米的房子，總價超過200萬元，光首付就付了100多萬元，如今開發(fā)商一降就是降幾千元，周先生一算，大半年資產(chǎn)縮水了40多萬元。“雖然現(xiàn)在很多老業(yè)主主張讓開發(fā)商補差價或者是其他形式的賠償，但對我來說，房子是自住的，品質(zhì)更重要，房價跌了這么多，我很怕開發(fā)商因為降價導致工程質(zhì)量受影響，甚至最后爛尾，所以很想把房子退了，可是如果選擇單方面違約退房的話，要承擔違約金，差不多也是40多萬元，還是損失慘重。”

    律師解答

    在房屋交付時，買受人會因為房屋降價、房產(chǎn)總值縮水，或房產(chǎn)未有增值而拒絕接收房屋，甚至要求退房。該類情形下除非雙方合同約定可以退房，買受人是無權(quán)要求退房的。實踐中很多買受人會據(jù)此要求退房，在無法以該理由成功退房的情形下，買受人會轉(zhuǎn)而在交付過程中尋找房屋的各項問題以期達到退房的目的，如買受人會以交付條件、質(zhì)量等問題要求退房。

    記者點評

    顯然，像周先生這種情況如果單以降價為由要求退房，是沒有法律依據(jù)的，但金鷹律師也提到，如果房子交付后出現(xiàn)周先生之前擔憂的質(zhì)量問題，確實與合同中約定的內(nèi)容不符，到時仍然可提出退房。

    此外，金鷹律師也針對這種情況進一步解釋了上個月高院下發(fā)通知所提及的嚴格適用情事變更原則。情事變更是指，合同成立后，發(fā)生與雙方當事人無關(guān)的原因引起的社會環(huán)境的異常變動，造成當事人一方遭受重大損害，此時雙方當事人可重新協(xié)商，協(xié)商不成的，受損害的一方可以請求法院解除合同或者變更合同。情事變更不同于一般的商業(yè)風險，商業(yè)風險是商業(yè)活動中，由于各種不確定因素引起的，給商業(yè)主體帶來獲利或損失的機會或可能性的一種客觀經(jīng)濟現(xiàn)象。國家宏觀調(diào)控下，市場出現(xiàn)漲跌在買賣雙方正常的房價預期之中，是正常的商業(yè)風險。對于普通人來說，這也可以理解為，房子降價、資產(chǎn)縮水屬于商業(yè)風險，無法作為解除合同的理由，法律上并不支持以此為由要求的退房。

    以限購、限貸為由退房，還得看具體情況

    從去年開始的樓市大調(diào)控中，最具約束作用的恐怕是政府出臺的限購、限貸政策了。杭州市2011年2出臺的《杭州市人民政府關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實施意見》就規(guī)定，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策對商業(yè)貸款購買第二套住房的家庭，各金融機構(gòu)要嚴格執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的政策。對使用住房公積金貸款購買改善型第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

    這一系列政策的確嚴格控制了炒房、投機的行為，但也有一些購房者因為政策變化導致無法買房。去年初剛定下首套房的林先生就因為銀行突然提高的首付比例而無奈選擇退房；而家住城西、有改善性需求的方先生在已經(jīng)付完首付、定好房子的情況下被告知銀行房貸做不出，跟開發(fā)商商量退房卻遭拒……面對以限購、限貸為由提出的退房，司法機構(gòu)實際上是如何解決的？

    律師解答

    很多買受人會因為國家政策變化導致的市場環(huán)境變化、無力支付增加的首付款、不同意提高的利率等原因要求退房。在商品房買賣合同對此并無約定的情況下，我們就需要確認買受人是否有權(quán)退房。

    提出退房要求的買受人認為，受限貸、限購、禁購等調(diào)控政策的直接影響，合同確實無法履行的，屬于不可抗力，有權(quán)解除合同。也有認為限貸、限購、禁購等調(diào)控政策應是不可歸責于當事人雙方的事由，屬情勢變更，亦有權(quán)解除合同。

    陳月棋律師認為，司法實踐對此也意見不一，目前傾向性意見認為，如果純粹受到了限貸、限購、禁購等調(diào)控政策的直接影響，且因該影響導致合同確實無法履行的，雙方對此事先也未約定其他處理方式的，可以解除合同。如買受人因為調(diào)控政策影響導致首付款增加，其舉證能證明確實無法支付增加的首付款并不能辦理按揭貸款，雙方合同中也沒有約定其他處理方式，買受人可以解除合同。

    記者點評

    在采訪了律師和一些司法機構(gòu)的專業(yè)人士后，記者發(fā)現(xiàn)，其實現(xiàn)在因為限購、限貸等原因出現(xiàn)的退房問題，雖不能算“不可抗力”，但實際操作中也認定這是不可歸責于雙方當事人的原因，購房者可以退訂并要求開發(fā)商返還定金。

    不過，吳方榮律師也提及，隨著類似情況的增多，開發(fā)商也開始防范類似退房風險，開始在買賣合同中加入較為詳盡的約定條款，如雙方約定因國家政策影響導致無法辦理按揭或要求增加支付首付款等的，買受人確認一次性付款或同意增加支付首付款的類似約定，這樣一來，即便是按揭辦不出，購房者也要按照合同增加首付款或一次性付款。