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 　　限購(gòu)令下，住宅冷、商業(yè)熱，寫字樓更是熱中之熱。隨著天津城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高品質(zhì)、多功能寫字樓鱗次櫛比，寫字樓投資也逐漸受到廣大客戶的關(guān)注，在一波一波的調(diào)控下，人們由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)，繼而關(guān)注商務(wù)，大多寫字樓具備地段好、物業(yè)配套完善的特質(zhì)，所以保值、升值前景更被看好。

　　仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，由于強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求和有限的市場(chǎng)供應(yīng)使寫字樓空置率進(jìn)一步下降，截至到2011年上半年，創(chuàng)2009年以來(lái)的最低值14.3%，比去年同期下降了4.2%，平均租金為3.7元/平方米/天，比去年同期上漲了4.4%。高溫之下，寫字樓市場(chǎng)如何持續(xù)“保溫”，提升品質(zhì)才是必由之路。

　　業(yè)內(nèi)人士
　　熱度正常市場(chǎng)有空間未來(lái)路還長(zhǎng)

　　就當(dāng)下天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)升溫的話題，天津國(guó)際大廈市場(chǎng)部陸先生第一句話就說(shuō)：“我并沒(méi)有覺(jué)得寫字樓市場(chǎng)有多火爆，有數(shù)據(jù)嗎？”作為資深業(yè)內(nèi)人士，陸先生認(rèn)為，目前寫字樓租金普遍上漲一方面是需求量有所增加。另一方面也不能排除通貨膨脹帶來(lái)的漲價(jià)現(xiàn)象。他說(shuō)：“相比北京、上海、廣州等商業(yè)氛圍更成熟的城市，在寫字樓開(kāi)發(fā)方面天津還是比較薄弱的，主要表現(xiàn)為甲級(jí)寫字樓數(shù)量不多，缺少成熟的商務(wù)CBD區(qū)域。不過(guò)從去年開(kāi)始確實(shí)有幾個(gè)不錯(cuò)的產(chǎn)品出現(xiàn)，加上受現(xiàn)在商品房限購(gòu)令因素的影響，開(kāi)發(fā)商在住宅開(kāi)發(fā)方面遇到瓶頸，于是轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，寫字樓作為可租、可售的商業(yè)模式必然受到青睞，這些都是在情理之中的。”

　　從客觀審慎的角度來(lái)看，陸先生還是看好天津的大環(huán)境的，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境越來(lái)越好、更多知名企業(yè)的入駐，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)還是有不少空間的。“現(xiàn)在應(yīng)該進(jìn)一步完善區(qū)域建設(shè)，南京路及小白樓區(qū)域趨向平穩(wěn)，海河沿線、未來(lái)的南站CBD、友誼路區(qū)域等都需要‘養(yǎng)’幾年，同時(shí)軟件服務(wù)一定要跟上，企業(yè)租戶更看重持久的物業(yè)品質(zhì)。”

　　開(kāi)發(fā)商
　　以開(kāi)發(fā)住宅的態(tài)度開(kāi)發(fā)寫字樓

　　談到寫字樓市場(chǎng)升溫的原因，富力中心項(xiàng)目經(jīng)理黃東升說(shuō)：“從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，天津正處在上升階段，吸引著包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的不少國(guó)際級(jí)企業(yè)的進(jìn)駐，其中包括大型跨國(guó)公司、金融保險(xiǎn)類公司、物流運(yùn)輸類公司以及貿(mào)易公司等等，這些公司對(duì)辦公環(huán)境都很有要求，都是天津市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)的主要活躍客戶。”

　　“從2010年開(kāi)始，天津才開(kāi)始有真正的高品質(zhì)寫字樓出現(xiàn)，然后開(kāi)始向更專業(yè)、高品質(zhì)方向發(fā)展，再加上需求量的增加，未來(lái)市場(chǎng)當(dāng)然好，現(xiàn)在表現(xiàn)出來(lái)的火爆不過(guò)是冰山一角。”談到未來(lái)市場(chǎng)，黃東升說(shuō)：“寫字樓項(xiàng)目大都處于城市軸線位置，地理環(huán)境優(yōu)越，從投資角度看風(fēng)險(xiǎn)更低，買商鋪還有不少失敗的可能，然而對(duì)于寫字樓，尤其是大品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，投資失敗的幾率微乎其微，這一原因也吸引著本地、外地客戶。縱觀全國(guó)，現(xiàn)代化大都市的寫字樓項(xiàng)目都發(fā)展得很好，天津雖然起步晚了一點(diǎn)，但前景還是十分光明的。”

　　對(duì)于寫字樓品質(zhì)，天津九勝投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理龍飛說(shuō)：“寫字樓是白領(lǐng)們的另一個(gè)家，完善的辦公功能應(yīng)該是高品質(zhì)寫字樓應(yīng)具備的最基本條件，作為開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該以開(kāi)發(fā)住宅的態(tài)度開(kāi)發(fā)寫字樓，加大對(duì)綠化、外立面的建設(shè)，真正優(yōu)質(zhì)的寫字樓還應(yīng)該具備完善的配套服務(wù)體系，包括人性化互動(dòng)體系，如會(huì)展中心、會(huì)所、沙龍等，還應(yīng)該具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力、投資建設(shè)能力、招商引資能力，幫助入駐企業(yè)有更好的未來(lái)發(fā)展。”

　　客戶
　　提升進(jìn)步辦公地點(diǎn)關(guān)乎形象

　　張先生是一家大型物流公司的行政主管，他所在的公司今年剛剛搬了新辦公地點(diǎn)，離開(kāi)辦公多年的天信大廈，入駐津匯廣場(chǎng)。

　　“2005年底，我們公司并入美國(guó)一家大型物流公司，隨著公司業(yè)務(wù)范圍的開(kāi)拓、客戶的增加，我們亟待提升企業(yè)形象。原來(lái)的辦公地點(diǎn)處于大廈的中部，采光不好，而且電梯、車位等硬件設(shè)施也有所老化，逐漸不適應(yīng)公司發(fā)展。辦公地點(diǎn)是一個(gè)公司面子，是客戶對(duì)公司的第一印象，直接影響未來(lái)的發(fā)展，所以我們?cè)?010年底決定尋找更高端的辦公環(huán)境。”張先生介紹，“我認(rèn)識(shí)的好幾家公司近兩年都搬入了甲級(jí)寫字樓，可能也是受到一些國(guó)際大公司的影響，逐漸開(kāi)始重視企業(yè)文化、形象，對(duì)辦公地點(diǎn)的要求也越來(lái)越高。”

　　寫字樓硬件配套主要包括綜合布線系統(tǒng)、電梯品牌數(shù)量、停車位數(shù)量等。這些都是客戶對(duì)寫字樓的基本要求，雖然是辦公，很多人還是很在意朝向、層高、公攤、承重等問(wèn)題，所以要盡可能地人性化、實(shí)用。

    目前對(duì)于甲級(jí)寫字樓并無(wú)硬性標(biāo)準(zhǔn)，不過(guò)業(yè)內(nèi)也有以下不成文的硬件要求：

　　建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級(jí)地震以上；
　　辦公空間：能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間；
　　標(biāo)準(zhǔn)層高：室內(nèi)凈高2.6m以上；
　　標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在2.5KN/㎡以上；
　　供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/㎡以上；
　　空調(diào)系統(tǒng)：國(guó)際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)具有分區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米/人/小時(shí)以上。
　　電梯：國(guó)際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于3900平方米/噸·臺(tái)，候梯時(shí)間不超過(guò)30秒鐘。
　　停車位：每60~90平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理。
　　供水系統(tǒng)：24小時(shí)冷熱水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)；
　　智能化系統(tǒng)：達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；
　　辦公(OA)：預(yù)留OA電力負(fù)荷50VA/㎡以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽；
　　通信(CA)：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途語(yǔ)音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌。
　　樓宇(BA)：主要的機(jī)電設(shè)計(jì)由計(jì)算機(jī)管理，并監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實(shí)現(xiàn)管路的自動(dòng)控制；
　　消防(FA)：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴灑裝置；
　　保安(SA)：保安重點(diǎn)部位(門廳、電梯等)設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī)，自動(dòng)巡更。