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    營(yíng)銷是一個(gè)大話題，涉及面廣，并關(guān)乎市民、開發(fā)商、代理機(jī)構(gòu)等多個(gè)行業(yè)參與者，乃至關(guān)乎到區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。3月2日黃金樓市焦點(diǎn)版報(bào)道的“樓盤營(yíng)銷星光璀璨，業(yè)界偏好務(wù)實(shí)營(yíng)銷”一文，獲得業(yè)界好評(píng)， 各房企在淡市之下邀請(qǐng)明星坐陣的新奇的營(yíng)銷手段獲得市場(chǎng)認(rèn)可，賺得市民眼球。

    不過，樓盤定位及企業(yè)的營(yíng)銷觀念參差不齊，正因?yàn)槿绱耍�我們的探討沒有局限于“樓盤營(yíng)稍主打明星牌”這一現(xiàn)象，而是更深入地探討昆明房地產(chǎn)營(yíng)銷需要哪些路子、房地產(chǎn)營(yíng)銷的出路在哪里等話題。本期黃金樓市，我們邀請(qǐng)多位樓市營(yíng)銷高手對(duì)2012年樓市營(yíng)銷之術(shù)展開新的探討。

    做客嘉賓

    云南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心研究員 王詠雪
    昆明中原地產(chǎn)策略中心總監(jiān) 林嵐
    至祥置業(yè)（昆明）有限公司（下稱至祥）
    中炬置地集團(tuán)副總裁 石云艷

    起源早 樓盤營(yíng)銷偏好明星代言

    云信黃金樓市：如何看待明星嫁接樓盤，比如樓盤冠名明星演唱會(huì)？這樣的營(yíng)銷方式，它起源于何時(shí)？

    至祥：關(guān)注明星代言的品牌疊加營(yíng)銷方式，說明開發(fā)商急了。類似多元化、多角度的營(yíng)銷嘗試，之前不多。但這種明星嫁接樓盤的營(yíng)銷方式并不是創(chuàng)新，在很早以前昆明就出現(xiàn)過。

    林嵐：這類營(yíng)銷手法起源很早，其中在一線城市早就開始，從影星、歌星、學(xué)者甚至到政壇要人等各種來頭的明星均有嫁接。

    看效果 樓盤與明星或雙贏？

    云信黃金樓市：這種營(yíng)銷方式的效果會(huì)怎樣？樓盤與明星是否都能各取所需？

    林嵐：要實(shí)現(xiàn)嫁接，要看明星的氣質(zhì)是否與樓盤的品質(zhì)相對(duì)應(yīng)，明星能否與樓盤的目標(biāo)客戶群體起到共鳴，有了這兩方面的契合，才能達(dá)到效果。

    明星嫁接樓盤其實(shí)只是營(yíng)銷方式的一種，并不代表全部。并且，對(duì)于樓盤而言，最重要的是產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)格、服務(wù)三方面。借著明星的光環(huán)，對(duì)樓盤起到的也只是錦上添花的作用。就效果而言，樓盤和明星如果任何一方出現(xiàn)狀況，雙方都不會(huì)受益。

    契合市場(chǎng) 能拉動(dòng)成交就是好招

    云信黃金樓市：昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)需不需要這種營(yíng)銷方式？

    石云艷：這是一個(gè)營(yíng)銷推廣話題。推廣策略有很多種，但表現(xiàn)類型無外乎名人代言、活動(dòng)營(yíng)銷、廣告營(yíng)銷、媒體運(yùn)作、精準(zhǔn)拓客等形式，根據(jù)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品類型、市場(chǎng)環(huán)境等的不同，推廣方式也隨之不同，沒有最好的方式，只有最適合的策略。最有效的招就是最好的招，但它不一定耳目一新。大家都在探索、總結(jié)。

    林嵐：沒有是否需要，只有適不適合的道理。營(yíng)銷方式最重要的是與市場(chǎng)契合。

    搶剛需 讓他們能買房又能買車？

    云信黃金樓市：除此以外，昆明樓市還需要怎樣的營(yíng)銷手段？已經(jīng)有消息顯示，首付一成、首付分期等方式已經(jīng)在不少城市出現(xiàn)。

    林嵐：昆明樓市的營(yíng)銷方式已經(jīng)很貼近一線城市，目前在市場(chǎng)上所出現(xiàn)的絕大部分方式，在2008年那一輪市場(chǎng)調(diào)整時(shí)一線城市運(yùn)用得比較多。需要注意的是，在引進(jìn)一線營(yíng)銷方式與嫁接昆明市場(chǎng)的過程之后，有一個(gè)本土的改良過程。

    任何營(yíng)銷手段都基于消費(fèi)者需求，并超越他們的期待�，F(xiàn)在的市場(chǎng)下，營(yíng)銷最需要的是關(guān)注剛需。近期在其他城市出現(xiàn)的首付優(yōu)惠方式就是在剛需這個(gè)群體尋找突破口。對(duì)該群體最大影響的，一是首付，二是月供。昆明的房?jī)r(jià)相對(duì)于這個(gè)群體而言，首付和月供能力的壓力偏大。另外，房產(chǎn)之外，該群體其他的消費(fèi)需求依舊較高，包括車、時(shí)尚消費(fèi)品等。昆明已經(jīng)有部分發(fā)展商在營(yíng)銷環(huán)節(jié)適當(dāng)考慮除了房產(chǎn)本身、客戶其他需求的一步到位。

    王詠雪：之前出現(xiàn)的網(wǎng)絡(luò)買房的方式我也覺得很可行。賣得好不好另說，但至少它是一種新的方式。