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    但眾多經(jīng)濟學(xué)家和券商的分析師近來都對未來宏觀經(jīng)濟表示悲觀。

    中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學(xué)家、董事總經(jīng)理彭文生認(rèn)為，低迷的外部形勢會使2012年國內(nèi)經(jīng)濟增長有明顯下滑。中國銀行首席經(jīng)濟學(xué)家曹遠征也認(rèn)為，2012年中國GDP將告別兩位數(shù)增長，但由于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的存在，預(yù)測增速將在8.8%左右，CPI增幅仍然在4.2%至4.5%之間，而且這樣的態(tài)勢可能會維持相當(dāng)長的時間。

    多位商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者以及商業(yè)地產(chǎn)投資基金經(jīng)理認(rèn)為，由于商業(yè)地產(chǎn)項目供給大量增加，而宏觀經(jīng)濟環(huán)境或出現(xiàn)下滑，明年商業(yè)項目的租金回報水平或許只能同比增加5%。聞名則認(rèn)為，明年商業(yè)地產(chǎn)租金水平增幅同比不會超過3%。

    王景明認(rèn)為，“明年商業(yè)地產(chǎn)的租金回報率不會出現(xiàn)大規(guī)模減速。如果有項目出現(xiàn)租金降低的情況，那么肯定是因為自身的品質(zhì)問題，而不是行業(yè)原因。并不是每個開發(fā)商都能夠做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。”

    戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部中國區(qū)董事張家鵬向《中國經(jīng)濟周刊》表示：“明年全國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目會出現(xiàn)明顯的供應(yīng)增加。尤其像北京、上海等城市，不管是商鋪還是綜合購物中心或?qū)懽謽嵌紝⒊霈F(xiàn)繼續(xù)上漲。但是漲幅也不會像今年出現(xiàn)環(huán)比10個百分點的漲幅。”

    專訪中鐵華升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王景明：

    供應(yīng)量上升不影響明年行情

    《中國經(jīng)濟周刊》：目前，中國的宏觀經(jīng)濟是否還有足夠的動力促進商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)快速增長?

    王景明：我認(rèn)為，我國的宏觀經(jīng)濟有足夠的動力促進商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定增長。

    從“十二五”規(guī)劃中可以看出，“擴大內(nèi)需、消費方式轉(zhuǎn)變、加快發(fā)展服務(wù)業(yè)”等經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，都非常有利于商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定增長。以北京為例，確立了“建設(shè)有中國特色世界城市”的目標(biāo)，努力打造“國際活動之都、世界企業(yè)總部之都、高端人才之都，先進文化之都、和諧易 居之都”。為了促進南城發(fā)展，北京市政府還提出了《促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》，2900億政策投資大力發(fā)展南城�？梢哉f，以上一系列宏觀經(jīng)濟的發(fā)展戰(zhàn)略，都成為促進商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的動力。

    《中國經(jīng)濟周刊》：經(jīng)過一年的轉(zhuǎn)型，很多開發(fā)商都已正式投身商業(yè)地產(chǎn)。這是否意味著，未來一年，中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)將出現(xiàn)明顯提升?

    王景明：中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的確在明顯提升，不僅僅是因為很多開發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)，更重要的原因是中國城市化進程的發(fā)展需要。

    面對中國城市化發(fā)展的市場大蛋糕，很多開發(fā)商都希望投身商業(yè)地產(chǎn)，分一杯羹。但是，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)不同，它對于開發(fā)商的要求更為嚴(yán)格，從規(guī)劃、招商到后期運營，需要全程運籌。因此，并不是每個開發(fā)商都能夠做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。

    《中國經(jīng)濟周刊》：在供應(yīng)明顯上升的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的租金回報率或整體出售的價格是否會出現(xiàn)下行?

    王景明：我認(rèn)為，影響商業(yè)地產(chǎn)租金回報率和價格的因素不是在于供應(yīng)量的上升，而是在于市場需求和項目品質(zhì)兩大因素。

    市場需求是影響租金回報率和價格的外在因素。隨著我國城市化進程的加快，對商業(yè)地產(chǎn)的需求也必將大大提升，所以，即使商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)有所上升，租金回報以及價格也將會呈一種平穩(wěn)上升的趨勢。

    項目品質(zhì)是影響租金回報率和價格的內(nèi)在因素。很多開發(fā)商進入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，必然會出現(xiàn)一些濫竽充數(shù)的產(chǎn)品，他們的租金回報率和價格肯定會出現(xiàn)下行情況。

    商業(yè)地產(chǎn)的價格優(yōu)劣，永遠和市場需求及項目自身品質(zhì)密不可分。在任何時期，都會有價格下行的項目，也都會有價格上行的項目。當(dāng)然，從市場整體來看，隨著中國城市化進程的加快發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的未來前景總體還是被看好的。

    《中國經(jīng)濟周刊》：中鐵華升未來一年將在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域如何布局發(fā)展?是更傾向于城市綜合體還是純寫字樓、商鋪等業(yè)態(tài)?

    王景明：在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，我們更注重品牌的打造。目前我們正在傾力打造“諾德”品牌。我們曾經(jīng)投資開發(fā)并建設(shè)了深圳諾德中心、大連諾德大廈、青島諾德中心、包頭諾德國際花園等“諾德系列”項目，目前正在開發(fā)北京諾德中心，這是我們“立足北京，布局全國”的重要戰(zhàn)略。

    就業(yè)態(tài)而言，我們認(rèn)為“因地制宜”是關(guān)鍵。打造綜合體還是純寫字樓或者商鋪，不是由開發(fā)商傾向決定的，而是由項目所在城市和區(qū)域的發(fā)展需求決定的。