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    為彌補(bǔ)北京南城的滯后發(fā)展，北京市政府2009年提出《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》(下稱“城南計(jì)劃”)。在這個(gè)總投資達(dá)到2900億元的計(jì)劃中，北京市明確提出，要提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展能級(jí)，發(fā)揮高端引領(lǐng)作用。對(duì)中關(guān)村科技園豐臺(tái)園提出的要求是強(qiáng)化園區(qū)高技術(shù)服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，加快東區(qū)三期建設(shè)，啟動(dòng)西區(qū)開發(fā)，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，提升豐臺(tái)科技園對(duì)城市南部地區(qū)發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用。

　　而在這個(gè)龐大的投資中，豐臺(tái)區(qū)大約占有1300億元。其中直接或間接與豐臺(tái)科技園總部經(jīng)濟(jì)區(qū)相關(guān)的投資總額就達(dá)600億元以上�？偛拷�(jīng)濟(jì)區(qū)成為了城南計(jì)劃的最大受益者。

　　豐臺(tái)區(qū)副區(qū)長孔令斌說：“十二五期間，豐臺(tái)計(jì)劃完善總部經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃，進(jìn)一步改善總部發(fā)展的環(huán)境，發(fā)展高技術(shù)服務(wù)業(yè)、配套服務(wù)業(yè)，特色產(chǎn)業(yè)組成的總部產(chǎn)業(yè)鏈，讓總部經(jīng)濟(jì)真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化。同時(shí)加快豐臺(tái)科技園東進(jìn)西擴(kuò)的建設(shè)，在豐臺(tái)科技園區(qū)取得現(xiàn)有基礎(chǔ)上拓展新空間，再上新臺(tái)階。”

　　借政策之力，北京總部經(jīng)濟(jì)區(qū)開始向東拓展新區(qū)。目前這里形成的“東區(qū)”總面積達(dá)1.75平方公里，是北京西南地區(qū)面積最大的一塊待開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地。“豐臺(tái)科技園正在加快實(shí)施東進(jìn)西擴(kuò)的戰(zhàn)略，正在建設(shè)總部基地升級(jí)版，打造全新的科技企業(yè)總部基地，實(shí)現(xiàn)豐臺(tái)科技園在總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)道路上新的提升。”豐臺(tái)科技園區(qū)管委會(huì)副主任段海波說。

　　公開資料顯示，目前北京總部經(jīng)濟(jì)區(qū)所有的總部企業(yè)和研發(fā)中心等企業(yè)已達(dá)到4000余家。而目前這個(gè)數(shù)字依舊在增加。

　　“擴(kuò)容”是商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)嗎？

　　無論是哪里的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，擴(kuò)容總是要大規(guī)模興建商業(yè)地產(chǎn)。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控不斷深化的當(dāng)下，住宅地產(chǎn)不斷受到打壓，商業(yè)地產(chǎn)卻一擁而上。在上海、廣州、武漢、成都等地，一大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”的名義迅速鋪開。而在住宅土地不斷降價(jià)、流拍的同時(shí)，商業(yè)金融用地卻依舊能夠持續(xù)成交。

　　11月3日，北京豐臺(tái)麗澤商務(wù)區(qū)兩宗商業(yè)地塊招標(biāo)分別以最高報(bào)價(jià)4.16億元和14.5億元，折合樓面價(jià)10400元/平方米和10107元/平方米的價(jià)格成交。市場人士認(rèn)為，在目前住宅用地普遍底價(jià)成交、住宅用地不斷流拍的情況下，商業(yè)用地依然被看好。這與當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)“當(dāng)?shù)?rdquo;的地產(chǎn)市場不可分割。

　　調(diào)控至今，包括萬科在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)企業(yè)都紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。而這也引起了市場對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場的擔(dān)憂。

　　中國人民大學(xué)財(cái)政與金融學(xué)院副院長趙錫軍在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)說：“房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是在調(diào)控高房價(jià)，更是在調(diào)結(jié)構(gòu)。比如建立保障性住房，滿足多層次的社會(huì)住房需求。商業(yè)地產(chǎn)是否還能像之前的住宅地產(chǎn)一樣出現(xiàn)高速發(fā)展呢？我覺得不會(huì)了。盡管我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在轉(zhuǎn)型，由出口主導(dǎo)轉(zhuǎn)為內(nèi)需主導(dǎo)。但這并不是讓商業(yè)地產(chǎn)像之前的住宅地產(chǎn)一樣瘋狂爆發(fā)的理由。而且國家應(yīng)該也不會(huì)允許未來商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫。”

　　不過，要求匿名的中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)高層人士認(rèn)為：“在全國很多城市的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，由于地價(jià)便宜，很多開發(fā)商都看中了其中的發(fā)展空間。很多商業(yè)地產(chǎn)商都擠進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)做寫字樓，做酒店�，F(xiàn)在總部經(jīng)濟(jì)擴(kuò)容，對(duì)于調(diào)控下的那些轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該是機(jī)遇。”

　　以上述豐臺(tái)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)“東進(jìn)”擴(kuò)容為例。在擴(kuò)大過程中，目前正在建設(shè)的“諾德中心”便是一座綜合體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。中鐵建工集團(tuán)董事長劉榮耀在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》專訪時(shí)表示：“總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的擴(kuò)容肯定會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)帶來刺激作用�？偛拷�(jīng)濟(jì)區(qū)擴(kuò)容，說明外來的企業(yè)總部增加，原本的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)域已經(jīng)不能滿足企業(yè)總部的需要。這必然會(huì)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，比如需要增加寫字樓，需要增加高級(jí)酒店以及購物廣場等其他商業(yè)配套設(shè)施。而由于擴(kuò)容會(huì)遇到成本、面積等問題，我認(rèn)為，擴(kuò)容所需要的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該集中寫字樓、總部獨(dú)棟、商業(yè)中心、公寓、會(huì)議中心等多元業(yè)態(tài)的綜合體。我們開發(fā)的諾德中心也是從這個(gè)角度考慮的。”

　　不過，也有學(xué)者對(duì)總部經(jīng)濟(jì)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在擔(dān)憂。北京社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所副所長趙弘表示，總部經(jīng)濟(jì)雖然帶來了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，但同時(shí)要遏制投機(jī)資本過度進(jìn)入總部商業(yè)地產(chǎn)。“房地產(chǎn)打壓政策調(diào)控政策出臺(tái)以后，資本正在尋求新的領(lǐng)域和機(jī)會(huì)，很顯然，總部地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)也成為這些資本尋求的一個(gè)首選。一些開發(fā)商真心實(shí)意想搞總部經(jīng)濟(jì)，想開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，但沒有做很好的政策設(shè)計(jì)和內(nèi)部機(jī)制設(shè)計(jì)，項(xiàng)目開發(fā)出來后，只要你想買他就賣，也不看你是不是真正在這里辦公，結(jié)果層層轉(zhuǎn)手，最終造成價(jià)格很高，誰也入駐不起�？偛拷�(jīng)濟(jì)變成了地產(chǎn)泡沫。”

　　這位中國總部經(jīng)濟(jì)理論的創(chuàng)立者表示：“商業(yè)地產(chǎn)是總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種載體形式。需要進(jìn)行精心的制度設(shè)計(jì)特別是利益機(jī)制設(shè)計(jì)，對(duì)開發(fā)商進(jìn)行有效的引導(dǎo)和管控，達(dá)成政府發(fā)展產(chǎn)業(yè)的意愿和開發(fā)商獲取利益的意愿，形成共贏。”

　　嘉賓

　　汪玉凱 國家行政學(xué)院公共管理教研部教授

　　劉榮耀 中鐵建工集團(tuán)有限公司董事長

　　鐘偉 北京師范大學(xué)金融研究中心主任

　　鐘朋榮 北京視野咨詢中心主任

　　商業(yè)地產(chǎn)會(huì)否快速發(fā)展？

　　汪玉凱：我認(rèn)為，未來20到30年中國的宏觀經(jīng)濟(jì)依舊能保持高速增長。目前我們國家的城鎮(zhèn)化比例不到50%，因此我們有很大的內(nèi)需空間。盡管宏觀經(jīng)濟(jì)增速可能不會(huì)再長久出現(xiàn)兩位數(shù)的增長，但是長期保持8%的增速應(yīng)該是可以的。由于內(nèi)需強(qiáng)大而且國內(nèi)市場有待開發(fā)，這對(duì)于國際資本的吸引力也是肯定的。在這種情況下，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該還會(huì)出現(xiàn)一個(gè)快速的增長階段。但是商業(yè)地產(chǎn)的增速不會(huì)跟住宅一樣出現(xiàn)瘋長。

　　劉榮耀：我認(rèn)為，未來中國的宏觀經(jīng)濟(jì)可以支持商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)快速增長。因?yàn)槲覀儑�家的整體經(jīng)濟(jì)依舊能保持高速健康的發(fā)展。而且，由于今后我國的經(jīng)濟(jì)增長方式將逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橄�費(fèi)和投資主導(dǎo)，因此房地產(chǎn)業(yè)依舊可以保持快速發(fā)展。由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)主要依靠內(nèi)需拉動(dòng)，所以商業(yè)地產(chǎn)可以借此快速發(fā)展。這是市場的需要。此外，從國家十二五規(guī)劃來看，今后高新技術(shù)企業(yè)、大型工程企業(yè)將有機(jī)會(huì)快速發(fā)展。因此像總部經(jīng)濟(jì)區(qū)這樣的產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)也將得到高速發(fā)展。