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    “寫字樓是一個載體，其實運用它的是公司。2009年，成都新增公司數(shù)是2.791萬家，2010年是3.2萬多家。”高力國際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤分析，假設每家公司都只需要一百平方米的寫字樓，那每年都有兩三百萬平方米的新增需求。但是，現(xiàn)在這些需求量很多都隱藏在民宅和商住復合樓，如果把這些量挖掘出來，那么現(xiàn)在的供應量還不夠。

    “2010年和2011年是成都的寫字樓市場到目前為止供給、銷售、去化最龐大的兩個年度，但是絕對不會是最后的兩個年度。”蔡孟頤表示，成都在整個西部大開發(fā)中扮演了非常重要的角色，所有的國際、國內(nèi)大型機構(gòu)不斷地涌入成都。這些對于成都寫字樓市場來說，都是利好，都是機遇。

    “未來幾年中寫字樓的發(fā)展將會有非常好的前景，但有好的前景也并不代表整個市場是一片看好。”萊蒙置業(yè)(成都)有限公司總經(jīng)理羅小華表示，從2010年1月份到今年的10月份成都寫字樓供給量為400多萬方，銷售量只有200多萬方，存量就有200多萬方，總體來說是供大于求，所以未來的形勢還不是特別樂觀。

    在這樣的市場情況下，寫字樓開發(fā)商都在尋求新的發(fā)展方向。羅小華說：“萊蒙國際借鑒國際上流行的最新辦公樓組合方式：服務式辦公和西禮式辦公，在成都做出新意來。”四川盛唐實業(yè)集團董事長唐聞就表示，在做寫字樓產(chǎn)品的時候有“三要”：“要做好定位；要沉住氣；要服好務。”

    商業(yè)地產(chǎn)隨零售業(yè)態(tài)的創(chuàng)新而更新?lián)Q代

    如今，在“淘寶”上購物早已不是新鮮事，在互聯(lián)網(wǎng)上“團購”也成為常見購物方式，甚至連“房子”這樣的大件也可以“團購”。京東商城成都分公司副總經(jīng)理張錦勇在論壇現(xiàn)場分享了一組數(shù)據(jù)：2010年，中國電子商務的整體交易規(guī)模為4.8萬億，同比增長33.5%，網(wǎng)絡購物占比達到10.4%，總額為5131億元，相當于沃爾瑪在中國零售額的12倍。由此可以充分看出，互聯(lián)網(wǎng)、電子商務已經(jīng)真正進入到尋常百姓的日常生活中，并且對傳統(tǒng)零售業(yè)產(chǎn)生了巨大沖擊，同樣也影響了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

    面對這樣的沖擊，成都伊藤洋華堂董事長、總經(jīng)理三枝富博表示：“已經(jīng)不能通過效仿的方式來創(chuàng)造價值了，必須要通過投資性的方式來創(chuàng)造價值。”“消費多元化了，也比較理性了，所以我們希望更多的是提供一種體驗，一種文化的感受。”人和商業(yè)控股有限公司成都分公司總經(jīng)理李向輝同樣表示，在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，零售業(yè)需要更注重體驗感的營造和文化的注入。

    商業(yè)地產(chǎn)在零售業(yè)的創(chuàng)新之下，當然也不可能巋然不動，只能是“見招拆招”。“規(guī)劃、招商、運營”，藍光和駿成都分公司吳桂平認為這三點是商業(yè)地產(chǎn)的主線，也是突破口。

    “項目的選址、物業(yè)功能的設計、業(yè)態(tài)配比、經(jīng)營定位、租售比的確定等，都屬于前期規(guī)劃的范疇。”吳桂平認為，針對零售行業(yè)消費模式的變化，把商業(yè)地產(chǎn)中的零售業(yè)類、辦公類、酒店公寓類等不同類別的產(chǎn)品比重合理配置，甚至有必要調(diào)整和壓縮受網(wǎng)購行業(yè)影響較大的產(chǎn)品。同時，在購物中心的功能設計上要強化體驗式消費功能的設計，在零售業(yè)態(tài)配比上要加大非零售業(yè)態(tài)的比重。“在前期規(guī)劃中，把握市場的脈搏，精準定位、科學規(guī)劃、合理設計，最大限度地滿足商業(yè)運營的需求，對后期招商和運營提供保障。”