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    隨著國家對住宅地產市場調控力度不斷加大，成都寫字樓市場升溫、購物中心涌現。專家分析認為，在調控政策影響下，部分投機性需求轉向，由此催熱了商業(yè)地產市場。一方面房地產企業(yè)需要“避風港”，一方面地方政府需要資金彌補住宅用地的收入損失。

　　據成都10月份月市場數據顯示，10月主城區(qū)商業(yè)新增供應面積8.2萬平米，但成交面積只有3.9萬平米，比9月成交量下降高達53%。寫字樓方面，10月成都主城區(qū)寫字樓新增供應2266套，供應面積達33.6萬平米，但成交卻不足供應一半，只有1048套，實際成交面積則只有8.3萬平米，比9月下降了41.1%。然而，隨著調控的持續(xù)深入，消費者的觀望情緒逐漸蔓延，一度炙手可熱的商業(yè)地產也大有趨冷之勢，如何延續(xù)商業(yè)地產的“三分鐘熱度”，或將成為房企即將面對的難題。

　　“租”還是“售”開發(fā)商策略各不同

　　2011年10月18日，中海國際中心全球招租啟幕儀式在成都舉辦，中海在活動中多次強調了其商業(yè)地產“只租不售”的純租賃特色。這樣的現象在成都并非首例，已經成功運作的“仁恒置地廣場”，其商業(yè)配套就采用了以“出租”為主要合作意向的經營方式，純租賃模式的公司對承租對象的要求也非常高，其經營的商業(yè)業(yè)態(tài)一定要與項目的總體規(guī)劃相一致。如果不相吻合，公司則拒絕合作。

　　對于房地產開發(fā)商而言，將商鋪出手，可以快速回籠資金，獲得利潤，從而實現可持續(xù)發(fā)展，而“只租不售”卻需要一個長時間的市場培育期，才能夠逐漸收回成本。中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司高級商務經理鐘燕告訴記者：“目前，中海地產商業(yè)地產項目總規(guī)模已超過260萬平，產品線涵蓋“中海系”甲級寫字樓、“環(huán)宇城”購物中心及星級酒店三大系列。中海商業(yè)地產項目均采取“單一業(yè)權、統(tǒng)一經營”的管理模式，遍布香港、國內一線城市及重點二線城市。”她還表示成都的中海國際中心希望“以打造業(yè)權統(tǒng)一、品質化運營的平臺，給予商家信心，建立長期穩(wěn)定的合作關系”。

　　同樣是要打造國際甲級物業(yè)中心的成都中建投峰匯中心，卻是“只售不租”，成都中原地產張雷告訴記者：“租還是售，主要是看開發(fā)商擅長的部分在哪里，如果說開發(fā)商它沒有商業(yè)地產后期招商、租賃這塊的經驗，那么出售就是一個可以快速回籠資金的捷徑。如果開發(fā)商在后期的招商方面有自己的渠道和合作伙伴，租賃制將會給他帶來更長遠和穩(wěn)定的匯報。”他以萬達為例，為什么無論萬達的商業(yè)地產開在任何地方，即使在當時是很偏僻的，都可以吸引眾多大牌商家入駐，就是因為萬達有眾多長期合作的品牌伙伴，無論萬達開在哪里他們都會給予支持。

　　“供過于求”和“同質化”風險正在增加

　　據資料顯示，成都10月主城區(qū)商業(yè)新增供應面積8.2萬平米，寫字樓新增供應2266套，商業(yè)地產供應量的持續(xù)攀升。不可否認，一方面在限購限貸政策后出臺的一段時間，部分投機性需求轉向商業(yè)地產，還有一些被限購，但有明確購房需求的消費者轉而購買商住公寓等，一定程度上催熱了商業(yè)地產。然而另一方面，“供過于求”和“同質化”風險正在增加。

　　張雷告訴記者，當前成都的購物中心等商業(yè)地產發(fā)展過熱，卻存在同質化嚴重的風險。其產品結構亟待調整，必須錯位經營和類別化特色來提高產品附加值，商業(yè)地產升溫的同時也使得眾多購物中心存在盲目、無序、趨從發(fā)展的現象，差異性的不足則造成購物中心普遍千店一面的現象。

　　據了解，現在有些房地產商投資購物中心，由于對零售業(yè)本身需求并不了解，致使一味的追求大規(guī)模，有的購物中心甚至占地面積達上千畝；但由于其地理位置的原因，商戶資源不足、客戶資源不足，造成無人光顧的局面。另外，也有的是在同一商圈內擁有多個類似大型購物中心，商戶、客戶資源分流現象嚴重。“商業(yè)地產如何解決同質化是一方面，另一方面值得注意的是，如果商業(yè)地產的炒作盛行，商業(yè)地產的價格會被進一步推高，可能會導致商業(yè)地產泡沫的出現和膨脹。”張雷指出，當購買者的預期獲利不足以涵蓋包括商業(yè)地產為主所耗費的成本的時候，買賣鏈條就會由此斷裂，進而一系列問題就會相應出現。