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    2010年以來(lái)，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，有分析指出，這或?qū)㈩A(yù)示著以住宅為主導(dǎo)的出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)黃金時(shí)代的終結(jié)。與此同時(shí)，投資商業(yè)地產(chǎn)成為抵御政策“寒流”的有效策略。

    商業(yè)物業(yè)投資成“避險(xiǎn)”良機(jī)

    近期，由于國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)欠穩(wěn)，曾一路上揚(yáng)的黃金價(jià)格出現(xiàn)連跌并持續(xù)低位震蕩，且國(guó)內(nèi)股市表現(xiàn)不佳，實(shí)業(yè)投資前景不明，住宅類地產(chǎn)價(jià)格承壓。國(guó)內(nèi)原本有限的投資渠道接連“折戟”，令投資資金開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向表現(xiàn)穩(wěn)定，且仍具“價(jià)值洼地”優(yōu)勢(shì)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

    “股市風(fēng)險(xiǎn)太大，而且容量有限，像我們這樣規(guī)模的資本在國(guó)內(nèi)A股中已經(jīng)難以有太大的作為了。而住宅市場(chǎng)在國(guó)家嚴(yán)令調(diào)控房?jī)r(jià)以及各地大建保障房與公租房后，價(jià)格下行已經(jīng)是個(gè)必然趨勢(shì)。從國(guó)內(nèi)的投資環(huán)境來(lái)看，唯有商業(yè)地產(chǎn)稱得上是一個(gè)尚未被充分發(fā)掘的價(jià)值洼地。”一位商業(yè)地產(chǎn)投資者表示。

    記者了解到，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)投資已成為眾多投資者優(yōu)先選擇的投資渠道。經(jīng)驗(yàn)表明，1997年的亞洲金融危機(jī)，香港的房地產(chǎn)業(yè)由于持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)而無(wú)一破產(chǎn)；而2008年的全球金融危機(jī)，更是使不少遭受資金鏈斷裂危機(jī)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)看到了商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，認(rèn)識(shí)到依靠穩(wěn)定的租金和物業(yè)升值能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

    中銀國(guó)際分析認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)處于景氣周期。而最近受住宅市場(chǎng)調(diào)控影響，商業(yè)地產(chǎn)成為投資避風(fēng)港；一、二線城市供需兩旺，租金價(jià)格有望進(jìn)一步提升。

    寫(xiě)字樓投資步入回報(bào)期

    由于北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)“晚熟”，長(zhǎng)期以來(lái)存在著“商住倒掛”現(xiàn)象，寫(xiě)字樓價(jià)值被低估，形成了極具潛在機(jī)會(huì)的投資“洼地”。

    不過(guò)從2009年開(kāi)始，上述投資機(jī)會(huì)的收益回報(bào)正成為現(xiàn)實(shí)。DTZ戴德梁行近期發(fā)布的研究報(bào)告顯示，自2009年下半年開(kāi)始，北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金與售價(jià)均保持著平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。但是從2010年底至今，這兩個(gè)價(jià)格指數(shù)的增幅陡增，顯示出快速攀升的狀態(tài)。

    根據(jù)該行預(yù)測(cè)，2011年至2015年，寫(xiě)字樓的出售價(jià)格與租金將保持2010年底至今的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

    中銀國(guó)際分析指出，最近商業(yè)地產(chǎn)的投資和銷售增速趕超住宅地產(chǎn)，使得部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了投資資金從住宅市場(chǎng)流入商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象。而這將有助于改變目前仍然存在的“商住倒掛”狀況。中長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租金和收益率水平將和國(guó)際接軌。

    供給量不足與需求增多，使北京寫(xiě)字樓租售價(jià)格雙雙不斷上漲。DTZ戴德梁行報(bào)告認(rèn)為，北京寫(xiě)字樓供應(yīng)有限，賣(mài)方主導(dǎo)市場(chǎng)是價(jià)格繼續(xù)攀升的主要原因。

    數(shù)據(jù)顯示，今年第二季北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)并無(wú)新增供應(yīng)。以甲級(jí)寫(xiě)字樓為例，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓目前的總存量為653萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，2009年至今，甲級(jí)寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)量持續(xù)下滑。由于供求矛盾，甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率自2009年開(kāi)始快速下降。

    分析人士認(rèn)為，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘u(mài)方市場(chǎng)，部分優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓面對(duì)大量租戶需求，在提高租金價(jià)格的同時(shí)，采取減少免租期，對(duì)租戶進(jìn)行行業(yè)設(shè)定等手段提高租戶進(jìn)駐要求，以達(dá)到篩選目的。預(yù)計(jì)在新增供應(yīng)體量萎縮的前提下，寫(xiě)字樓空置率將長(zhǎng)期在低位運(yùn)行。

    第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)(北京)有限公司北京研究及顧問(wèn)咨詢部董事王瓊表示，從目前北京的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)看，需求量大而供應(yīng)量少。下一輪商業(yè)地產(chǎn)集中供給將出現(xiàn)在2016年至2017年，這將導(dǎo)致寫(xiě)字樓租金快速平穩(wěn)地上漲。

    西三環(huán)區(qū)域被看好

    雖然商業(yè)地產(chǎn)前景看好，為投資者提供了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的港灣，但在投資目標(biāo)的選擇上，亦應(yīng)注重因項(xiàng)目差異帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

    “地段、剛性需求以及房產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力及后期運(yùn)營(yíng)能力，都是物業(yè)投資者需要考慮的指標(biāo)因素。”業(yè)內(nèi)人士分析。

    DTZ戴德梁行的研究報(bào)告指出，就區(qū)域租金而言，今年第二季度，北京西部的金融街地區(qū)平均租金繼續(xù)領(lǐng)先全市核心商業(yè)圈，至每月每平方米241.67元，比上季增長(zhǎng)7.03%。

    記者了解到，位于北京西三環(huán)內(nèi)的光耀東方中心寫(xiě)字樓，正是緊鄰這一區(qū)域。據(jù)悉，該項(xiàng)目是目前西三環(huán)內(nèi)唯一現(xiàn)樓發(fā)售的高端寫(xiě)字樓。與期房相比，可快速實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。

    該項(xiàng)目處于國(guó)家級(jí)政務(wù)區(qū)、金融區(qū)、商務(wù)區(qū)的中樞，緊鄰住建部、鐵道部、新華社、國(guó)家外匯管理局、國(guó)家航天局、中國(guó)核信息院、中央電視臺(tái)等核心機(jī)構(gòu)，同時(shí)毗鄰釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館、香格里拉大酒店等五星級(jí)賓館。

    由于市場(chǎng)差異，上海寫(xiě)字樓投資的接盤(pán)人多為投資基金，而北京市場(chǎng)則以有剛性需求的央企等大型實(shí)力企業(yè)居多。以西三環(huán)北區(qū)域?yàn)槔�，周邊高檔寫(xiě)字樓近乎滿租，且租賃者多為央企和國(guó)企。

    值得一提的是，該區(qū)域?qū)懽謽堑匿N售均價(jià)約在5萬(wàn)元至6萬(wàn)元/平方米，大大低于周邊高端住宅價(jià)格。據(jù)悉，區(qū)域附近的緣溪堂項(xiàng)目每平方米均價(jià)76000元，“釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院”每平方米均價(jià)則達(dá)11萬(wàn)元。