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    住宅限購愈加嚴(yán)厲的預(yù)期下，商業(yè)地產(chǎn)能否成為投資者新的避風(fēng)港？盡管前景并不明朗，但一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，涌向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資客正日益增多。

　　近日，蘇州吳地集團(tuán)在京主辦“特色商業(yè)地產(chǎn)懇談會(huì)”，希望憑借企業(yè)自身的餐飲品牌特色進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，同時(shí)吸引實(shí)力房企共同投資，做大做強(qiáng)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。而在由搜狐商業(yè)地產(chǎn)主辦的“2011中國商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”上，眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)企業(yè)、金融業(yè)代表及零售品牌商同樣在共議商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展大計(jì)。

　　一時(shí)之間，商業(yè)地產(chǎn)向何處去，成為眾人共同關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)≠商店地產(chǎn)

　　如今，商業(yè)地產(chǎn)似乎人人會(huì)建，但建好以后如何經(jīng)營，如何創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)健的現(xiàn)金流，卻并不是一個(gè)簡單的問題。在城市綜合體蜂擁而上的現(xiàn)實(shí)中，靠什么帶動(dòng)新建綜合體的運(yùn)營值得思考。

　　近日，在博鰲房地產(chǎn)論壇上，加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首席代表高志認(rèn)為，中國的很多商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)只是“商店地產(chǎn)”，他們對商業(yè)地產(chǎn)的理解并不夠深。

　　而在吳地集團(tuán)董事長段海飛看來，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要想成功運(yùn)營，只靠商業(yè)店鋪是很難在短時(shí)間內(nèi)集聚大量人流的。對一個(gè)新建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，餐飲業(yè)態(tài)、尤其是具有品牌的餐飲業(yè)態(tài)是聚攏人氣的最好方式。吳地集團(tuán)創(chuàng)業(yè)多年來，已形成7個(gè)不同檔次的餐飲品牌，其中昆曲主題餐廳吳地人家已在全國各地開設(shè)40多家連鎖店。而在進(jìn)駐各地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，段海飛發(fā)現(xiàn)打造一個(gè)以美食為中心的城市綜合體，既有助于城市商圈的快速形成，也容易跟政府進(jìn)行溝通，獲得更加理想的有價(jià)值的地塊。

　　基于這種考慮，目前吳地集團(tuán)已在昆山、蘇州、南通、泰州先后取得4個(gè)以餐飲美食為核心的綜合體項(xiàng)目，希望通過獨(dú)特的商業(yè)運(yùn)營思路給未來的商業(yè)地產(chǎn)帶來更大價(jià)值，而這個(gè)價(jià)值的利潤率可能是兩倍甚至三倍。當(dāng)然，其前提條件是堅(jiān)定不移地把企業(yè)目前的餐飲品牌打造好。

　　陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖則呼吁，業(yè)界切勿將商業(yè)理解成百貨。事實(shí)上，王健林曾表示，萬達(dá)購物中心就是餐飲購物中心。而在中國，餐飲店是一個(gè)最具人氣的地方。從開發(fā)商的角度講，陽光100集團(tuán)愿意和擁有眾多餐飲品牌的吳地集團(tuán)合作，成建制地?cái)U(kuò)大招商對象。

　　天鴻地產(chǎn)董事長柴志坤談到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)表示，商業(yè)地產(chǎn)第一個(gè)階段走過了從無到有的過程；第二個(gè)階段大家更多在關(guān)注品牌；而進(jìn)入第三個(gè)階段，商業(yè)地產(chǎn)不僅要有規(guī)模、有品牌，更要深入?yún)⑴c到與人的結(jié)合中，特色經(jīng)營、深度體驗(yàn)才能具有長久的生命力。

　　共商行業(yè)新發(fā)展

　　曾有人預(yù)言：“過去十年屬于住宅市場，未來十年則屬于商業(yè)地產(chǎn)”。當(dāng)單純以住宅為搏殺利器的房企，發(fā)現(xiàn)單一的企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品鏈已經(jīng)很難在未來地產(chǎn)界立足時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)于是成為眾多企業(yè)重建公司結(jié)構(gòu)的不二選擇。2011年商業(yè)地產(chǎn)也自然而然地成為地產(chǎn)企業(yè)的必修課，并從少數(shù)人的游戲演變?yōu)槿盒壑鹇沟膲延^局面。

　　在“2011中國商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇”上，香港恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗語出驚人，“如果破產(chǎn)沒有在住宅房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的話，未來一定會(huì)在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，最重要的不是賺不賺錢，而是企業(yè)的資金鏈和現(xiàn)金流，現(xiàn)金流不行就得破產(chǎn)。”

　　他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營也有難處，這是沒有做過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的人難以想象的。“通常，住宅開發(fā)以量取勝，資金回流比較快，房企之間的較量并不是質(zhì)的較量。而商業(yè)地產(chǎn)資金回流慢，能夠賣的商業(yè)房地產(chǎn)不乏垃圾產(chǎn)品，單純靠收取租金的話，房企完全有破產(chǎn)的可能。”

　　談到近期一家很大的商業(yè)房地產(chǎn)商宣稱，18個(gè)月就可以完成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從買地到交付使用的工作，陳啟宗直言，“這絕對是垃圾大樓的設(shè)計(jì)者。設(shè)計(jì)一個(gè)項(xiàng)目最少要花12~18個(gè)月，沒有18個(gè)月是設(shè)計(jì)不好的。”

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一面對商業(yè)地產(chǎn)來勢洶涌的發(fā)展，同樣表示，“商業(yè)地產(chǎn)既是一個(gè)發(fā)展的機(jī)遇，同時(shí)確實(shí)面臨著很多不確定的因素。”在此時(shí)期，房企關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)盡管完全合乎情理，但在業(yè)態(tài)的布局上既要考慮專業(yè)化，也要對商業(yè)地產(chǎn)、主流地產(chǎn)包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等多方面予以關(guān)注，因?yàn)檫@些業(yè)態(tài)也是需要關(guān)注的領(lǐng)域。

　　總之，從企業(yè)層面講，“商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)門檻要高，不光有人才的要求，同時(shí)也有資金的要求，占用資金長、規(guī)模大，融資相對難度大一些。另外，商業(yè)地產(chǎn)不僅是前期選址定點(diǎn)，在營銷、運(yùn)營、物業(yè)管理上與住宅地產(chǎn)也都有很大的不同。”同時(shí)，“從行業(yè)管理上看，商業(yè)地產(chǎn)不確定的因素也很多，還缺乏國家層面的系統(tǒng)性指導(dǎo)文件。”

　　為此，朱中一建議，“房企要關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，但不要盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。”