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    因?yàn)樾星閼K淡，導(dǎo)致高價(jià)地成為負(fù)擔(dān)的又何止綠城、濱江這樣的本地大公司，很多外來(lái)公司面臨著同樣的難題。

    早在今年6月，位于下沙金沙湖板塊的德信·中外公寓爆出首次開盤均價(jià)14800元/平方米，當(dāng)日去化八成，重塑了金沙湖板塊的價(jià)格體系；這個(gè)樓盤繼續(xù)向東，分別是以10281元/平方米拿地的寶龍以及樓面價(jià)為6196元/平方米的碧桂園項(xiàng)目，參考與寶龍、碧桂園最近的保利·江語(yǔ)海價(jià)格，目前也在14000元/平方米左右，不論是寶龍還是碧桂園，如何定價(jià)都需要斟酌。

    除了下沙板塊在價(jià)格戰(zhàn)與高地價(jià)的夾擊下變得水深火熱外，申花板塊同樣不能幸免。目前在售的保利·香檳國(guó)際、中順·尚上庭均價(jià)約23000元/平方米，而雅戈?duì)栐谌ツ?1月30日分別以18114元/平方米和17751元/平方米的樓面價(jià)拿下了該板塊兩宗地塊，如果按現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，虧本賣都未必賣得出。

    資金鏈緊張、行情差或成大鱷缺席重要原因

    對(duì)于地產(chǎn)大鱷的集體缺席，有人將原因歸咎于新實(shí)行的配建保障房制度與出讓地塊條件不合適等客觀原因。

    今年，杭州主城區(qū)土地市場(chǎng)首推配建保障房制度，到目前為止，出讓的47宗宅地只有3宗地塊未配建保障房。面對(duì)新政，很多本地大公司也不愿做“首個(gè)吃螃蟹的人”，更多的是采取觀望的態(tài)度。一位房產(chǎn)公司項(xiàng)目前期負(fù)責(zé)人就表示，對(duì)于商品房地塊配建保障房所涉及的今后小區(qū)配套、管理等對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)都是全新的問(wèn)題，購(gòu)房客戶能否接受這類項(xiàng)目住客類型不同，誰(shuí)也預(yù)見(jiàn)不了，所以目前還是“看看再說(shuō)”。

    同時(shí)，宅地體量比較小，最大的建筑面積也不過(guò)10萬(wàn)平方米左右，比較難入本地大公司的“法眼”，反而適合資金實(shí)力不太雄厚或是初涉杭州市場(chǎng)的小開發(fā)商、外地開發(fā)商。

    不過(guò)，根據(jù)目前杭州土地市場(chǎng)實(shí)行的勾地制度，這些并不能成為各大房企集體“隱身”的主要原因，目前市場(chǎng)整體行情及開發(fā)商本身的資金問(wèn)題才是關(guān)鍵。

    2011年，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，市場(chǎng)整體行情較為冷淡，在限購(gòu)、限貸政策的雙重夾擊下，又限制了一大部分人的購(gòu)房需求。而當(dāng)年高價(jià)拿地的地產(chǎn)大鱷，多數(shù)也面臨著定價(jià)難、出貨難的窘境。對(duì)于市場(chǎng)的研判，阻止了不少開發(fā)商拿地的步伐。沒(méi)有開發(fā)商會(huì)主動(dòng)承認(rèn)自己資金緊張，但是從今年開盤樓盤的去化程度來(lái)說(shuō)，大多數(shù)不是很理想。而在6月到8月這段時(shí)間，低價(jià)開盤似乎成為了現(xiàn)下撬動(dòng)剛需的唯一砝碼。人們?cè)絹?lái)越相信，隨著時(shí)間拉長(zhǎng)，限購(gòu)政策的影響將會(huì)更為深遠(yuǎn)。

    除了政策方面的原因，開發(fā)商本身的資金問(wèn)題或已成為其缺席今年土地市場(chǎng)最重要的原因。擺在眼前的事實(shí)是，開發(fā)商資金越來(lái)越緊張。經(jīng)歷了2009、2010年的頻繁拿地、擴(kuò)張，開發(fā)商本來(lái)就需要快速的資金回籠，但目前開發(fā)貸款已全面告停，銀監(jiān)部門要求信托公司嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，要求“規(guī)模要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降”；對(duì)于房地產(chǎn)信托新增規(guī)模較大的信托公司，要求“把握好節(jié)奏，嚴(yán)格控制增速”。同時(shí)，拿地門檻也不低，首付就要五成。“銷售局面打不開，資金調(diào)動(dòng)困難，首付又高，誰(shuí)還有能力拿地呢？”即便土地儲(chǔ)備越來(lái)越少，開發(fā)商還是無(wú)能為力。
 
    土地儲(chǔ)備減少
    不少大牌房企主城區(qū)市場(chǎng)份額將縮水

    到目前為止，2011年主城區(qū)的土地出讓金額創(chuàng)了5年新低，不少在杭大牌房企雖然在其他二、三線城市攻城略地，卻一年多沒(méi)在杭州主城區(qū)拿地了，隨著新項(xiàng)目開建、銷售，土地儲(chǔ)備越來(lái)越少，如果繼續(xù)不拿地，主城區(qū)的市場(chǎng)份額將大幅縮水。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，綠城、濱江等老牌本土企業(yè)由于前兩年發(fā)力拿地，目前手上待售以及未開發(fā)的土地項(xiàng)目還比較充足。綠城除了在售的翡翠城、西溪誠(chéng)園、蘭園、丁香公館、明月江南、藍(lán)色錢江等項(xiàng)目外，還有御園、杭汽發(fā)、慶春廣場(chǎng)、慧園等已經(jīng)定下案名卻還未面市的項(xiàng)目，此外，前兩年拿的新華地塊項(xiàng)目剛剛出了規(guī)劃公示，還沒(méi)有進(jìn)入動(dòng)工階段。濱江集團(tuán)目前在售的包括萬(wàn)家星城和城市之星兩個(gè)項(xiàng)目，但湘湖一號(hào)、金色黎明、曙光之城等大盤項(xiàng)目今年內(nèi)將陸續(xù)開工，還有去年拿的楊家牌樓、采荷兩宗地塊作儲(chǔ)備。

    相對(duì)而言，一些儲(chǔ)備不太充分的公司會(huì)緊張一些。像欣盛現(xiàn)階段在主城區(qū)只有一個(gè)東方福邸在售，暫時(shí)未在其他地方拿地布局；龍湖在主城區(qū)也只有一個(gè)滟瀾山項(xiàng)目，不過(guò)因?yàn)轫?xiàng)目由三宗地塊組成，包括了住宅和商業(yè)，目前滟瀾山只開發(fā)了一宗地塊的量；萬(wàn)科目前主城區(qū)在售的只有西溪蝶園和草莊兩個(gè)項(xiàng)目，不過(guò)另外還有未開發(fā)的草莊地塊，以及位于余杭境內(nèi)的良渚文化村有大量未開發(fā)的土地，也主要針對(duì)杭州主城區(qū)客戶。