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    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月北京商品房市場(chǎng)中，辦公單元交易套數(shù)達(dá)到了2542套，商業(yè)單元簽約也達(dá)到了805套，總簽約達(dá)到了3347套，總量創(chuàng)造了數(shù)月來(lái)的新高，更是數(shù)倍于去年同期。

    在目前住宅限購(gòu)而普通人很難進(jìn)入寫字樓市場(chǎng)的前提下，一些帶有租約合同的商鋪成為個(gè)體投資人的新選擇。買入即可有投資回報(bào)，這種帶租約式的商鋪銷售對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)吸引力十足。買房人楊女士近期就看中了某項(xiàng)目的一層底商，除較好的空間設(shè)計(jì)以及價(jià)格優(yōu)勢(shì)外，楊女士認(rèn)為開(kāi)發(fā)商承諾的售出后兩年租約也是最重要的購(gòu)買原因。有業(yè)內(nèi)人士指出，租約投資會(huì)是未來(lái)幾年內(nèi)投資者的機(jī)會(huì)，不過(guò)，專家也提醒到，帶租約的商鋪依舊存在風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買商鋪得綜合考慮整個(gè)商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展。

    ●帶租約商鋪成投資人新寵

    楊女士購(gòu)買的通州某項(xiàng)目底商，均價(jià)26000元/平方米，開(kāi)發(fā)商承諾購(gòu)買兩年內(nèi)保證投資回報(bào)。無(wú)獨(dú)有偶，買房人齊先生近期也在投資商鋪，只不過(guò)是在外地，他買商鋪?zhàn)钪匾�的一個(gè)原因是提前洽談好了承租方。齊先生說(shuō)，他長(zhǎng)期為某銀行門店做裝修，因此對(duì)銀行對(duì)商鋪的要求十分了解，而且之前已經(jīng)跟銀行方有了相關(guān)承諾，所以，他提前到銀行意向選址處買了商鋪，裝修好后直接長(zhǎng)期出租給銀行，投資立即見(jiàn)回報(bào)，而且由于租約的長(zhǎng)期穩(wěn)定性，齊先生表示，他的商鋪再出手時(shí)也比較容易，還能定個(gè)相對(duì)較高的價(jià)格。

    其實(shí)，最初，很多開(kāi)發(fā)商在出售商鋪時(shí)都做售后包租、返租的承諾，但由于其中存在各種問(wèn)題，建設(shè)部曾明令禁止開(kāi)發(fā)商售后包租。究竟帶租約銷售和售后包租有什么區(qū)別？

    對(duì)此，北京漢博商業(yè)投資管理有限公司副總裁李亞明解釋，規(guī)范地說(shuō)，帶租約銷售和售后包租的區(qū)別在于簽訂租約時(shí)商鋪產(chǎn)權(quán)有無(wú)發(fā)生轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商帶租約銷售會(huì)將首先自持商業(yè)物業(yè)，對(duì)整個(gè)街區(qū)的商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、管理、推廣和經(jīng)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后將商鋪連同其中包含的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租約一起銷售。而售后包租是商鋪產(chǎn)品先發(fā)生轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商承諾出售后幫助尋找承租方，但能否兌現(xiàn)這一承諾卻很難保證。

    ●購(gòu)買帶租約商鋪應(yīng)選好時(shí)間節(jié)點(diǎn)

    明確購(gòu)買時(shí)整個(gè)商業(yè)街區(qū)的銷售比例

    李亞明表示，很多商鋪投資者都是看中了租約能夠立即產(chǎn)生回報(bào)而選擇購(gòu)買商鋪的，但租約投資依然有風(fēng)險(xiǎn)，因此在選鋪時(shí)應(yīng)注意好時(shí)間節(jié)點(diǎn)，除了要看本身商鋪的租約簽訂情況和經(jīng)營(yíng)狀況外，還應(yīng)該考慮整個(gè)社區(qū)的商業(yè)面積和商業(yè)氛圍，看商鋪能否維持一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)，如果整體經(jīng)營(yíng)氛圍欠缺的話，即便買帶租約的商鋪，也很難保證長(zhǎng)期的投資回報(bào)。

    此外，李亞明提醒，一些開(kāi)發(fā)商在前期做商業(yè)物業(yè)銷售時(shí)，也會(huì)進(jìn)行整個(gè)商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃和招商，為待售商鋪尋求租約，吸引買房人。這種實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一規(guī)劃、先期統(tǒng)一管理的方式比較容易帶動(dòng)整個(gè)街區(qū)的商業(yè)氛圍，對(duì)于商鋪投資者來(lái)說(shuō)是好事，但選鋪時(shí)也一定要考慮其潛在的風(fēng)險(xiǎn)，如承租人的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是否適合該地區(qū)，會(huì)不會(huì)有短期經(jīng)營(yíng)不佳而撤店的危險(xiǎn)；整條商業(yè)街的銷售和租賃情況，如果整體出售情況不好，經(jīng)營(yíng)氛圍不佳，很少有單體店能實(shí)現(xiàn)盈利。所以，即便購(gòu)買了帶租約的商鋪，也會(huì)面臨承租方撤店等風(fēng)險(xiǎn)。