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     “遠(yuǎn)城區(qū)如何開發(fā)高檔寫字樓？”近日，在由武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)和新浪商業(yè)地產(chǎn)共同舉辦的“寫字樓巔峰論壇”上，有開發(fā)商在論壇最后的“話題討論”環(huán)節(jié)，向與會(huì)專家提出了上述問(wèn)題。

     業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高檔寫字樓一般都位于市中心繁華地帶，遠(yuǎn)郊區(qū)高檔寫字樓供應(yīng)和需求相對(duì)較少，一旦項(xiàng)目的定位、招商和管理不慎，很可能成為開發(fā)商的“碎鈔機(jī)”。

     供不應(yīng)求的小眾產(chǎn)品

     據(jù)武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)張恒哲介紹，歷年來(lái)武漢市寫字樓產(chǎn)品的新開工量，并不像住宅產(chǎn)品一樣呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)：

     2003年，寫字樓產(chǎn)品的新開工面積為22.7萬(wàn)平方米，從2003年至2008年則呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，2008年后才又呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，2009年的新開工面積為77.75萬(wàn)平方米，2010年前三季度為47.77萬(wàn)平方米。從寫字樓新開工量占整個(gè)商品房市場(chǎng)新開工量的比重來(lái)看，其年均比重僅為2.73%，其中甲級(jí)寫字樓近三年來(lái)幾乎沒(méi)有新增供應(yīng)。

     而這一局面將可能在2013年前后得到緩解，武漢克爾瑞項(xiàng)目經(jīng)理汪洋預(yù)測(cè)，2013年武漢高檔（甲級(jí)）寫字樓總量將達(dá)到80萬(wàn)平方米左右，有全面井噴之勢(shì)。

     據(jù)了解，目前不少開發(fā)商認(rèn)為開發(fā)高檔寫字樓不能賺快錢：多是自持物業(yè)，其開發(fā)與后期維護(hù)，對(duì)開發(fā)商的現(xiàn)金流、招商水平和管理能力要求更高，并且租金的短時(shí)回報(bào)增速緩慢。

     利好方面，武漢瑞安天地租務(wù)經(jīng)理張棟認(rèn)為，隨著武漢經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，來(lái)漢成立辦事機(jī)構(gòu)或分公司的企業(yè)，對(duì)寫字樓產(chǎn)品的需求日益擴(kuò)大，造成了供不應(yīng)求，也刺激了開發(fā)商增加相應(yīng)產(chǎn)品的供應(yīng)量。此外，寫字樓產(chǎn)品可以帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流、能提升周圍產(chǎn)品的價(jià)值等優(yōu)勢(shì)，也逐漸被一些開發(fā)商所重視。

     辦公型SOHO、LOFT會(huì)消失？

     從辦公物業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，目前的寫字樓產(chǎn)品開始呈現(xiàn)多樣化，有LOFT、SOHO以及獨(dú)棟寫字樓等等。那么，各類細(xì)分產(chǎn)品的市場(chǎng)前景會(huì)怎樣？

     世邦魏理仕代理服務(wù)部董事黃英波介紹，SOHO的原意有家庭式辦公的意思，但在國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)，跟辦公關(guān)系不大，因?yàn)樗�本身就是結(jié)合了辦公與住宅兩種功能的復(fù)合型產(chǎn)品。而LOFT產(chǎn)品定位為寫字樓產(chǎn)品有些牽強(qiáng)，其英文意思是大平層，商鋪、公寓性質(zhì)的用途更多些。

     張棟則認(rèn)為辦公型LOFT和SOHO一定會(huì)在市場(chǎng)上消失。“現(xiàn)在一般是兩種趨勢(shì)，一種是標(biāo)準(zhǔn)化辦公，一種是家庭辦公。SOHO是家庭式的戶型，都可以注冊(cè)公司，就是說(shuō)有一天可以在家里就可以辦公，這在中國(guó)市場(chǎng)中才會(huì)出現(xiàn)。”

     新世界地產(chǎn)武漢租賃副總監(jiān)夏光明表示，在市中心，CBD區(qū)域應(yīng)該以標(biāo)準(zhǔn)化寫字樓為主要產(chǎn)品，獨(dú)棟寫字樓由于容積率等用地因素的限制，一般在市中心外的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（比如光谷）的孵化器、產(chǎn)業(yè)園里存在，而且多半被入駐企業(yè)事先定制、整棟購(gòu)買。

     他還說(shuō)，“我覺(jué)得標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和獨(dú)棟寫字樓在不同區(qū)域一定有不同的市場(chǎng)，真的把標(biāo)準(zhǔn)寫字樓建在偏遠(yuǎn)的地區(qū)，我想很少人會(huì)去做，而且租金也上不來(lái)。”

     近郊寫字樓應(yīng)謹(jǐn)慎開發(fā)

     與會(huì)專家普遍認(rèn)為，基于辦公型產(chǎn)品對(duì)于地段因素的要求，遠(yuǎn)城區(qū)不大適合建高檔的純寫字樓。但實(shí)際上，江夏等郊區(qū)已經(jīng)有開發(fā)商，根據(jù)政府規(guī)劃或是出于對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判，開發(fā)了一些純寫字樓產(chǎn)品。

     黃英波不贊成此舉，認(rèn)為對(duì)于郊區(qū)的高檔寫字樓來(lái)說(shuō)，如果用來(lái)持有的話，可能會(huì)成為開發(fā)商的“碎鈔機(jī)”。他介紹，雖然在國(guó)外有過(guò)成功的案例，例如英國(guó)倫敦金絲雀碼頭等區(qū)域，但它們是在特定的環(huán)境下，在汽車文化的背景下出現(xiàn)的，中國(guó)不可能復(fù)制。

     “武漢郊區(qū)的企業(yè)不大可能買本區(qū)域內(nèi)的寫字樓，因?yàn)檎�府給一塊地，自己蓋辦公樓，要多好有多好，沒(méi)有必要租寫字樓。”

     不過(guò)，瑞安房地產(chǎn)有過(guò)在郊區(qū)開發(fā)高檔寫字樓的成功經(jīng)驗(yàn)。他們的大連天地項(xiàng)目，離城區(qū)有30公里，在海邊建了一個(gè)軟件園。由于有政府政策的引導(dǎo)，加上軟件園的主題，結(jié)果最大的一個(gè)客戶一口氣拿了60%的面積。

     “對(duì)武漢郊區(qū)寫字樓可能有效的營(yíng)銷解決方案，一是做主題，打造成某一個(gè)領(lǐng)域的中心，吸引這個(gè)行業(yè)內(nèi)的企業(yè)進(jìn)來(lái)。二是和政府進(jìn)行充分互動(dòng)，利用稅收等扶持政策，去吸引對(duì)應(yīng)的公司入駐。”張拱建議說(shuō)。

     專家提醒，若再有開發(fā)商計(jì)劃在郊區(qū)做寫字樓，一定要做好市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位，找到需求才可以開發(fā)。

     郊區(qū)純寫字樓應(yīng)抓住周邊產(chǎn)業(yè)配套需求

     寫字樓的誕生就是為了承載第三產(chǎn)業(yè)，更確切的說(shuō)就是服務(wù)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

     對(duì)于這種產(chǎn)品在武漢遠(yuǎn)城區(qū)的發(fā)展，DTZ戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)（武漢）有限公司策略發(fā)展顧問(wèn)部助理董事彭博有自己的看法：借鑒本地及外地發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，無(wú)外乎兩條道路，除了做外向型主題園，第二條路就是專業(yè)配套，抓住周邊產(chǎn)業(yè)配套需求，走內(nèi)向型發(fā)展道路。“這條道路，就是填補(bǔ)區(qū)域空白，吸引本區(qū)域內(nèi)企業(yè)或企業(yè)的特定部門入駐。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證實(shí)，第二產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的區(qū)域，必定會(huì)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的興起，具有行業(yè)、產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)效應(yīng)的企業(yè)，必定會(huì)帶來(lái)更多配套企業(yè)的進(jìn)入與發(fā)展，這些都是專業(yè)配套型寫字樓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。”

     彭博還認(rèn)為，此類寫字樓重點(diǎn)在于性價(jià)比的提升，市場(chǎng)空白的填補(bǔ)、以及必要的規(guī)模測(cè)算與控制。