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商業(yè)地產投資 嚴守”軍規(guī)”才有望取勝(2)

  • 杭州寫字樓網
  • 2011/3/22 13:07:31
導讀:    投資誤區(qū)     偏僻的地方就沒有投資價值     不同的地段,也需要不同的商業(yè)來做匹配,每個地段都有適合那里的商業(yè)形態(tài)。     黃金地段的商鋪,可以招租到高端品牌     高端品牌,特別是奢侈品商家是非常精明

    商業(yè)地產的“五看”理論

    第二條軍規(guī):選好項目

    商業(yè)地產的“五看”理論

    “尋鋪大成都”系列報道活動啟動以來,成都商報活動熱線接到的咨詢電話幾乎都指向一個問題:該如何選鋪?對大多數普通投資者來說,缺乏專業(yè)的投資眼光,或者跟風走,或者憑感覺,想到哪,買到哪。面對當前投資者現狀,冉立春為大家開出了一劑“五看”的“藥方”。

    看規(guī)劃,就是看未來

    “看規(guī)劃也可以叫做看未來。你所選擇的商鋪,或者投資產品,在未來的城市規(guī)劃中所處的區(qū)位,這對投資前景很重要。”冉立春表示,比如南延線屬于將來城市發(fā)展的重點區(qū)域,或者某個地方以后要建一個大型的專業(yè)市場,那么這些區(qū)位的投資就相當看好。

    看回報,用租金反推房價

    冉立春明確地提出:不贊成看地段。“這是很多投資者現在的誤區(qū)。有很多人認為,偏僻的地方就沒有投資價值,但是如果華西醫(yī)院建在那里呢?我是想說明,很多項目是不需要考慮地段好壞。同時,不同的地段,也需要不同的商業(yè)來做匹配,每個地段都有適合那里的商業(yè)形態(tài)。”

    不看地段,看回報。“很多人喜歡往市中心湊,花10萬元/平米買個商鋪,利潤空間在哪里?升值空間又在哪里?”冉立春說,按照合理的回報率8%反推,10萬元/平米的商鋪需要每平米月租金667元才夠,“什么樣的商業(yè)形態(tài)才能支付如此高額的租金?”同時,這個價位的商鋪升值潛力也很有限。

    有的投資者認為,買了黃金地段的商鋪,可以招租到高端品牌入駐,他們是可以承受高租金的。冉立春說:“恰恰相反,高端品牌,特別是奢侈品商家是非常精明的,他們會拿牌子壓你。仁和春天百貨引進LV花了多大代價嗎?不僅沒有收租金,還搭進去巨額的裝修費用。”

    看商業(yè),一個好商業(yè)帶活一大片

    看商業(yè),看所投資商鋪周邊的集中式商業(yè)運營商是誰,主力店是什么。冉立春說:“這些商業(yè)項目會帶來強大人流,也有強大的品牌影響力。比如伊藤洋華堂雙楠店進駐后,周邊商鋪一下就被帶動起來。”

    看結構,要明確商鋪將租給誰?

    冉立春認為,“要研究商鋪的建筑結構、物業(yè)結構,層高有多少,進深、開間、柱距,在購買之前就要想清楚,你所招租的對象會做什么樣的經營項目。”比如做餐飲,如果煙道、下水、衛(wèi)生間都沒有,還做什么?對于很多投資者來說,自己是不做運營的,所以必須考慮清楚這個問題。不同商家對鋪面要求不一樣,冉立春說:“很多人可能覺得小開間、大進深的商鋪不好,不利于經營,但是如果招來的商家是做建材的,那不是正好?長條的建材就需要這樣的房間。而做超市的話,就對柱距有不小的要求。”

    看運營,大品牌應該是首選

    簡單來說,看運營就是看開發(fā)商是誰。“萬達、龍湖、藍光這些大品牌,他們做的項目應該比一些小開發(fā)商好,因為他們對品質的要求和物業(yè)的管理會好一些。”“品牌開發(fā)商對投資者來說本身就是第一保障。”冉立春最后補充說,“不過,以上我所講到的幾點一定要結合起來看。”

    第三條軍規(guī):再過“心理關”

    成功,來自于良好的投資習慣

    “動輒數百上千萬元的商業(yè)地產投資,更要形成良好的投資習慣,養(yǎng)成良好的投資心理,這是規(guī)避投資風險最后的屏障。”資深投資者周兵表示,投資商業(yè)先要過“心理關”,成功的投資往往來自于良好的投資習慣。

    “這兩年伴隨著商業(yè)地產走紅,商鋪的投資門檻也是逐漸走高,連三環(huán)外的街鋪一平米都要3萬元以上了,租售比已經有些扭曲,一些投資者卻仍然在跟風,我覺得這是商業(yè)地產存在的泡沫之一。”周兵表示,投資者必須學會規(guī)避風險。

    就像巴菲特買股票,他在選定股票前一定深入企業(yè)最基層調研,投資其實就是調查研究過程。投資商鋪也一樣,在決定投資前,投資者應全面考察開發(fā)商的實力、誠信度、知名度等,尤其對于其在銷售時宣稱的租金收益率要實地考察,搞清該地段真實的租金價位,然后才決定是否投資。初次投資商鋪的中小投資者切忌貪大,相對來說面積較大的商鋪對業(yè)態(tài)的要求更窄。另外,很多投資者轉投新興區(qū)域,這更需要了解區(qū)域詳情,判斷該區(qū)域商業(yè)是否有成長性。

關鍵詞:高端商鋪,投資商業(yè)地產,商鋪租金,冉立春
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  • 來源:成都商報
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