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    投資誤區(qū)

    偏僻的地方就沒(méi)有投資價(jià)值

    不同的地段，也需要不同的商業(yè)來(lái)做匹配，每個(gè)地段都有適合那里的商業(yè)形態(tài)。

    黃金地段的商鋪，可以招租到高端品牌

    高端品牌，特別是奢侈品商家是非常精明的，他們會(huì)拿牌子壓你。

    小開(kāi)間、大進(jìn)深的商鋪不好

    如果招來(lái)的商家是做建材的，那就正好，長(zhǎng)條的建材就需要這樣的房間。

    本期嘉賓

    四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)

    冉立春：

    在商界中最懂地產(chǎn)，在地產(chǎn)圈中最懂商業(yè)。從事商業(yè)零售、商業(yè)地產(chǎn)研究十余年，是成都頗為資深的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專家。

    成都資深商業(yè)地產(chǎn)投資者

    周兵：

    從萬(wàn)州來(lái)蓉經(jīng)商多年，在成都多個(gè)區(qū)域成功投資商鋪，擁有豐富商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)。

    你看到，或者看不到，商鋪就在那里，不悲不喜；

    你買或者不買，機(jī)會(huì)就在那里，關(guān)鍵在你。

    2011，在外界環(huán)境的多重因素刺激下，成都樓市的投資主旋律已經(jīng)鎖定在商業(yè)地產(chǎn)。但什么樣的商業(yè)地產(chǎn)更具升值潛力？選項(xiàng)目、買商鋪都有哪些投資法則必須要遵守？成都還能不能淘到好鋪?zhàn)�？成都商�?bào)記者特邀四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)冉立春、成都萬(wàn)達(dá)副總經(jīng)理以及資深商業(yè)地產(chǎn)投資者周兵“現(xiàn)身說(shuō)法”，講述商業(yè)地產(chǎn)的投資、經(jīng)營(yíng)秘訣。

    好項(xiàng)目先得有個(gè)好出身

    第一條軍規(guī)：選好開(kāi)發(fā)商

    好項(xiàng)目先得有個(gè)好出身

    盡管當(dāng)前整體市場(chǎng)看好，但并不代表你把錢隨便扔到哪個(gè)地方，到了秋天就能收獲碩果。“當(dāng)機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)，并不是每個(gè)人都能把握住。尤其是商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)闋砍兜胶笃谏虡I(yè)的運(yùn)營(yíng)，對(duì)投資者的眼光有著更高要求，單憑感覺(jué)絕對(duì)不行。”作為本次“尋鋪大成都”合作伙伴四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)冉立春這樣說(shuō),“這有點(diǎn)像戰(zhàn)場(chǎng)搏殺，只有嚴(yán)格遵守‘軍規(guī)’的人，才有可能取得最后的勝利。”

    冉立春表示即便在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)一頭熱的大背景下，也只有同時(shí)具備超強(qiáng)資金實(shí)力、超強(qiáng)資源整合力以及超強(qiáng)專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)這三個(gè)基本條件的開(kāi)發(fā)商，他們所投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才有機(jī)會(huì)。

    資金實(shí)力：

    產(chǎn)權(quán)分割是經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的大忌

    “對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須要做好物業(yè)持有的準(zhǔn)備，而且是大量持有。產(chǎn)權(quán)分割是經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的大忌，商鋪分割出售以后再經(jīng)營(yíng)是很難統(tǒng)一,就算是反租，其成本也很高。”冉立春表示。

    對(duì)此，萬(wàn)達(dá)頗有發(fā)言權(quán)。今天成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)的商家和2007年開(kāi)業(yè)初相比有很大變化，如蘋果電腦專賣店是之后才引入，每年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都有商家被淘汰，新商家被引入。成都萬(wàn)達(dá)副總經(jīng)理就稱，萬(wàn)達(dá)一般只出售住宅及寫字樓部分，商業(yè)產(chǎn)權(quán)幾乎都是開(kāi)發(fā)商持有，這確保了統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，為后期業(yè)態(tài)調(diào)整、為商業(yè)帶來(lái)生命力提供先天條件。

    資源整合力：解決招商難題

    “對(duì)于一般開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，搞商業(yè)地產(chǎn)是有風(fēng)險(xiǎn)的，很可能會(huì)面臨招不進(jìn)來(lái)商的窘境。”冉立春認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的資源整合能力對(duì)于投資商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，至關(guān)重要。

    這方面萬(wàn)達(dá)體現(xiàn)出了優(yōu)勢(shì)，他們和很多大品牌建立了戰(zhàn)略合作。盡管如此，萬(wàn)達(dá)也開(kāi)始“制造”自己的商業(yè)品牌，今天萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)擁有萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)影城、大歌星KTV等諸多商業(yè)品牌。成都萬(wàn)達(dá)副總經(jīng)理表示：“幾年前萬(wàn)達(dá)就開(kāi)始培養(yǎng)自己的商業(yè)品牌，因此滿鋪開(kāi)業(yè)不是所有商業(yè)項(xiàng)目都學(xué)得來(lái)，要靠多年的商業(yè)資源積累。”

    專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)：

    規(guī)劃、招商、管理缺一不可

    “現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商普遍存在一個(gè)問(wèn)題，所謂的商業(yè)地產(chǎn)管理人員，基本上都是從住宅項(xiàng)目上轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，從商業(yè)到地產(chǎn)的很少。”冉立春認(rèn)為，一個(gè)專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，必須懂商業(yè)管理、懂招商、懂商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，“只有具備了這三個(gè)條件的開(kāi)發(fā)商，他們投資的商業(yè)地產(chǎn)才是機(jī)會(huì)。”

    而萬(wàn)達(dá)集團(tuán)早就成立“商業(yè)規(guī)劃研究院”，其規(guī)模比國(guó)內(nèi)不少專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院都還要強(qiáng)大。“萬(wàn)達(dá)商業(yè)開(kāi)發(fā)采用的是‘訂制模式’，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前我們的前期商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)部會(huì)與大商家充分溝通，以確保我們?cè)O(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)出最科學(xué)、最具生命力的商業(yè)地產(chǎn)。”成都萬(wàn)達(dá)副總經(jīng)理如是說(shuō)。