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    最初的辦公樓往往是企業(yè)自成體系，它的管理是一種只對(duì)內(nèi)進(jìn)行行政管理的封閉式辦公方式。隨著多元化經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，與之相呼應(yīng)的各種產(chǎn)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。于是功能設(shè)施齊全的商務(wù)化寫字樓、具有特殊生存空間的商住樓迅速崛起，為各類公司提供了理想的辦公空間的同時(shí)也拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

    太原市場(chǎng)的“倒掛”現(xiàn)象

    2005年寫字樓的大批量面世造成了太原市場(chǎng)的供大于求，2006、2007年太原寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入第一個(gè)低谷期。市場(chǎng)上所謂的中高端寫字樓并不像宣傳的那樣，而只是單純的從形式上模仿大城市，并沒有考慮到太原市場(chǎng)的實(shí)際特性。

    那一時(shí)期寫字樓的低谷反而激發(fā)了住宅的暴漲，“造成了太原寫字樓市場(chǎng)一個(gè)很有意思的現(xiàn)象——‘倒掛’�！睍r(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目總監(jiān)馮寶元解釋道，住宅賣得比寫字樓還貴，這種現(xiàn)象目前依然存在。對(duì)任何一個(gè)城市來講，正常情況下寫字樓價(jià)格是普通住宅的1.5倍以上。

    2005、2006年盲目開發(fā)導(dǎo)致的倒掛現(xiàn)象在市場(chǎng)上持續(xù)了好幾年，現(xiàn)在市場(chǎng)上品質(zhì)好一點(diǎn)的寫字樓比如華德中心廣場(chǎng)、澳林百和目前價(jià)格約為一萬出頭，但是太原的住宅賣到一萬元以上的也已經(jīng)數(shù)不勝數(shù)。不過2005、2006年存量寫字樓已逐步消化得差不多了，而這期間市場(chǎng)上基本沒有再出現(xiàn)過寫字樓，太原的慢慢趨于平穩(wěn)狀態(tài)。

    2009年之后隨著大企業(yè)的進(jìn)入，人們逐漸認(rèn)識(shí)到了寫字樓給企業(yè)帶來的效益，不僅是形象價(jià)值，還有員工的尊榮感，企業(yè)的時(shí)代感和商務(wù)感，給城市市容市貌也帶來了好處。隨著大型項(xiàng)目如萬達(dá)、希爾頓的進(jìn)入，讓人們認(rèn)識(shí)到太原已經(jīng)能夠支撐起這樣的企業(yè)，太原需要這樣的產(chǎn)業(yè)存在。太原寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了第一個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期，“倒掛”現(xiàn)象在逐步縮減。

    部分市場(chǎng)依然空白

    對(duì)于“太原寫字樓市場(chǎng)過�！钡难哉�，馮寶元表示這是片面之詞，山西的市場(chǎng)還沒有很開放，屬于市場(chǎng)空白期。所謂的過剩只是某些個(gè)案，產(chǎn)品投入市場(chǎng)后消費(fèi)者不認(rèn)可，開發(fā)商沒有得到相應(yīng)的回報(bào)。

    人們對(duì)這個(gè)產(chǎn)品沒有渴望度沒有需求，對(duì)寫字樓的認(rèn)知不夠，信心不夠。太原有很多企業(yè)在沿街住宅里辦公，或者在自己的廠區(qū)辦公，這是不正�，F(xiàn)象。作為商務(wù)活動(dòng)，應(yīng)該在寫字樓里執(zhí)行。寫字樓的形象感很強(qiáng)，能夠給企業(yè)帶來很多的發(fā)展空間。人們還不知道怎么用寫字樓謀求自己的利潤空間，還沒有找到切入點(diǎn)。

    另外，太原市場(chǎng)上的寫字樓大多都滿足中高端以上的客戶，比例很重的中間人群對(duì)寫字樓有很大的需求，但是市場(chǎng)上卻沒有可以和他們相匹配的產(chǎn)品，沒有人提供給他們這樣的機(jī)會(huì)。塔尖的行業(yè)是有限的，塔尖消費(fèi)形式是有限的。

    一兩年內(nèi)市場(chǎng)將走高

    山西寫字樓消費(fèi)市場(chǎng)能力有限，山西中小型企業(yè)偏多，可中小型企業(yè)存活率低，它們無力支撐市場(chǎng)。而寫字樓開發(fā)比住宅開發(fā)有更高的要求，一般寫字樓會(huì)出現(xiàn)在沿主干道的地方，這樣的地段一般都地價(jià)不菲開發(fā)難度卻很大，寫字樓占地面積不大，開發(fā)周期是住宅的1.5倍。

    利潤空間和回款速度決定開發(fā)商的導(dǎo)向，寫字樓投入成本高，開發(fā)成本高，市場(chǎng)接受率卻不高。而山西是一個(gè)非常傳統(tǒng)的省份，消費(fèi)者對(duì)安家置業(yè)有很深的情愫。因此同樣的投入，開發(fā)商更愿意開發(fā)住宅。

    山西受政府導(dǎo)向較為嚴(yán)重，今年山西加入經(jīng)濟(jì)開發(fā)特區(qū)行列，很多招商引資的行業(yè)逐漸都會(huì)來山西。作為新特區(qū)，山西有好的政策，好的未來發(fā)展空間，很多方面決定山西經(jīng)濟(jì)將往前發(fā)展。“隨著更多行業(yè)的進(jìn)入，山西的寫字樓市場(chǎng)肯定會(huì)增長，大概也就一兩年的時(shí)間將走出持平現(xiàn)狀，逐步走高�！瘪T寶元信心百倍地說。

    2006、2007年的低谷就是因?yàn)槭袌?chǎng)上中高端的產(chǎn)品太多，檔次和品質(zhì)卻達(dá)不到需求�，F(xiàn)在很多人寧愿多花點(diǎn)錢，也愿意買外來大品牌的房子，那是因?yàn)橥鈦砥髽I(yè)的品質(zhì)做得好，他們給消費(fèi)者的承諾都可以兌現(xiàn)。
 
    地段決定價(jià)值

    國家住宅調(diào)控新政的出臺(tái)給寫字樓市場(chǎng)創(chuàng)造了極大的機(jī)會(huì)，但寫字樓市場(chǎng)是否真能如愿發(fā)展起來。

    寫字樓和住宅相比，有很多獨(dú)特的地方，作為商業(yè)地產(chǎn)，不論是投資者還是自用者需要考慮的因素都很多，對(duì)自身價(jià)值、區(qū)位、配套等的要求也更高。

    對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，寫字樓地段要好是公認(rèn)的金規(guī)鐵律。與住宅相比較，寫字樓對(duì)于地段的依賴性更強(qiáng)，地段的好壞直接影響著寫字樓的價(jià)值和發(fā)展。這里所說的地段并不是普通意義上的地理位置，而是指有足夠優(yōu)勢(shì)的資源，如金融、商業(yè)、政治以及其他一些商業(yè)洽談所需的附屬品。

    寫字樓的區(qū)位和地段很大程度上決定著它的價(jià)值，好的寫字樓一般都位于城市商務(wù)中心或商業(yè)聚集區(qū)，交通便利、商務(wù)氛圍濃厚、周邊金融配套齊全，這是寫字樓價(jià)值的重要支撐。

    就太原來講，人們公認(rèn)的好地段就是已經(jīng)發(fā)展起來的幾大商務(wù)區(qū)，而處在同一商務(wù)區(qū)內(nèi)的寫字樓也可以產(chǎn)生集群效應(yīng)，互相之間可以資源共享，使價(jià)格更加提升，而處于低端偏僻的寫字樓，就只能“獨(dú)唱空樓”。

    華德中心廣場(chǎng)銷售經(jīng)理任玉梅說：“國貿(mào)中心自建立以來一直有比較好的市場(chǎng)，如果把國貿(mào)中心放在一個(gè)不好的地段，肯定價(jià)值就不像現(xiàn)在那么高。同樣的建筑，同樣的管理，地段不好價(jià)值就會(huì)大打折扣。市場(chǎng)上有很多品質(zhì)不錯(cuò)的樓，價(jià)格就是上不去，為什么？就因?yàn)樗�的地段不�?duì)�！�

    今年國家對(duì)住宅的政策調(diào)控，使得更多的投資者將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽�。在太原買房子的外地人所占比例偏重。有些外地人還喜歡和身邊一些相識(shí)的人住到同一單元甚至同一樓層。在華德中心廣場(chǎng)，記者見到一位來自呂梁得購房者，他買下了華德中心廣場(chǎng)整個(gè)一層樓做辦公。這位購房者告訴記者，長風(fēng)街商業(yè)氛圍夠濃厚，鄰街還有高檔酒店，休閑、健身配套設(shè)施也齊全，他看中的是長風(fēng)街的未來投資空間。

    隨著河西八大場(chǎng)館的落成，政府的南移也將真正落成。未來兩三年河西和南城的文化還有商業(yè)和住宅環(huán)境都會(huì)有一個(gè)大的改善，所以這一區(qū)域周圍的投資空間很大。

    目前，太原有很多中小型的企業(yè)還選擇在住宅里辦公，寫字間的辦公環(huán)境也很重要，有好的辦公環(huán)境才能有好的工作效率，寫字樓不能像住宅那樣嘈雜，一般一個(gè)商務(wù)區(qū)內(nèi)的寫字樓不會(huì)出現(xiàn)這種情況，這又回歸到了地段的問題。

    好的物業(yè)管理是“神仙水”

    無論是投資還是自用，地段、價(jià)格、品牌、開發(fā)商……人們?cè)谶x寫字樓時(shí)常常更重視這些條件。然而有些寫字樓往往在人們?nèi)腭v之后，才發(fā)現(xiàn)電梯數(shù)量不足造成了上下班的不便，自己公司的車位卻總是被別人占著，節(jié)假日加班卻沒有空調(diào)……很多人都曾經(jīng)遭受過這樣的煩惱，大家在入住寫字樓之后才意識(shí)到忽視了寫字樓的物業(yè)管理。

    現(xiàn)在，人們對(duì)于物業(yè)管理的意識(shí)還很淺薄，大多數(shù)人都認(rèn)為物業(yè)只是負(fù)責(zé)看家、打掃衛(wèi)生，其實(shí)好的物業(yè)可以不僅可以提升產(chǎn)品質(zhì)量，更可以使產(chǎn)品保值。國貿(mào)大廈雖然建成已經(jīng)好幾年了，但它依然是太原市寫字樓的標(biāo)榜。恒實(shí)物業(yè)客服部郝部長說：“物業(yè)管理是長期的，好的物業(yè)管理是‘神仙水’，可以讓寫字樓青春不老�！�

    現(xiàn)在太原市寫字樓普遍存在的問題是電梯，一是電梯數(shù)量太少，很多開發(fā)企業(yè)沒有認(rèn)識(shí)到電梯的數(shù)量對(duì)樓本身的價(jià)值起著至關(guān)重要的作用�，F(xiàn)在人們生活節(jié)奏和工作節(jié)奏都非常快，等電梯會(huì)耗費(fèi)掉人們很多時(shí)間；一些寫字樓沒有考慮安裝貨梯，每一棟寫字樓都會(huì)有一些大件的辦公用品甚至貨物搬進(jìn)搬出，客梯貨梯混用，勢(shì)必給寫字樓帶來很多管理方面的問題，而且客梯貨用也會(huì)減短電梯的使用壽命，這樣對(duì)電梯本身的運(yùn)行也有很大的損害。

    除了電梯這一硬件配套設(shè)施以外，寫字樓的軟環(huán)境也很重要，如停車位。近年來，隨著私家車的日益普及，開車上班已經(jīng)成為必然趨勢(shì)，而且寫字樓這種特殊場(chǎng)所難免會(huì)遇到客戶來訪的情況，而現(xiàn)在市面上的寫字樓普遍存在著停車位不足的問題，太原市大多寫字樓的停車位設(shè)置都是1∶1或者1∶1.5的比例。因此，停車位是否充足勢(shì)必會(huì)成為衡量一座寫字樓品質(zhì)的重要指標(biāo)。

    好的寫字樓在做好自身物管之外對(duì)大樓的成員也是有所選擇的，對(duì)入駐的公司要進(jìn)行多方面的考量，比如行業(yè)性質(zhì)、資產(chǎn)等等。