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樓市調(diào)控能否成就商業(yè)地產(chǎn)狂歡

  • 杭州寫字樓網(wǎng)
  • 2010/11/1 13:17:31
導讀:    受第三輪樓市調(diào)控的影響,國內(nèi)部分省份的住房交易市場似乎開始趨于平緩,但一批敏銳的投資客開始把投資視線轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),并稱此輪調(diào)控再振商業(yè)地產(chǎn)。     從理論上而言,商業(yè)地產(chǎn)的投資收益應當遠高于普通住宅

    受第三輪樓市調(diào)控的影響,國內(nèi)部分省份的住房交易市場似乎開始趨于平緩,但一批敏銳的投資客開始把投資視線轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),并稱此輪調(diào)控再振商業(yè)地產(chǎn)。

    從理論上而言,商業(yè)地產(chǎn)的投資收益應當遠高于普通住宅,但是由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴重及其商業(yè)氛圍的不濃厚,讓商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品與住宅類產(chǎn)品相比,優(yōu)勢一直并不那么明顯。

    因此,在政府調(diào)控的重點短期內(nèi)一定是對于住宅領域的投資和投機類需求的打壓趨勢下,投資住宅類產(chǎn)品的風險性無疑將伴隨調(diào)控的深化而不斷被放大。

    不能否認的是,早在年初的第一次調(diào)控中,就有不少商業(yè)類地產(chǎn)項目反映,調(diào)控反而讓其項目咨詢處門庭若市。

    而承接此種態(tài)勢,此后國內(nèi)商業(yè)類項目的投資和開發(fā)毫無疑問將風起云涌,目前集中體現(xiàn)的特點是國內(nèi)已掀起城市綜合體項目的投資開發(fā)建設熱潮,其規(guī)模和體量以及放量增長的速度都是此前商業(yè)地產(chǎn)史上絕無僅有的。

    這當然預示著強大的市場前景。但無可回避的一個問題是,如此眾多的商業(yè)地產(chǎn)項目,市場的消化力如何?

    目前中國的城市化進程正在加快,現(xiàn)在整個中國的城市化水平還保持在46%左右,我們國家的目標是要在十年的時間內(nèi)將城市化率提高到60%,這就意味著每年會有2000萬的人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市,這些人需要住房。因此,在城市化進程中扮演重要角色的三四線城市的住房市場會非常大。此外,隨著中國國際化地位的提高,一線城市如北京、上海逐漸向國際化都市邁進,會吸引越來越多的來自其他國家的人到這些城市。同時,聚集了全國最優(yōu)質(zhì)資源的一線城市的剛性需求一向非常強勁,雖然在目前國家調(diào)控政策的影響下市場清淡,但是這些政策是通過抑制需求來實施的。因此一旦政策退出,這些市場必定會出現(xiàn)反彈,中國的住宅市場還會有一個非常長的繁榮期。

    就商業(yè)物業(yè)而言,整個中國的商業(yè)物業(yè)都還處于一個初級水平。這其中的主要原因有開發(fā)商急功近利的因素,畢竟開發(fā)住宅資金回籠快,操作簡單。但是隨著市場的逐步成熟,隨著開發(fā)企業(yè)的逐步成熟,大家也看到了商業(yè)物業(yè)的前景。除了買賣的一次性收益,持續(xù)經(jīng)營,還將帶來租金收益、資產(chǎn)價格升值和土地升值的雙重利潤。此外,經(jīng)營好的品牌也會帶來溢價收益。但是我們也應該看到,經(jīng)營商業(yè)物業(yè)需要更多的資金投入,更專業(yè)的管理團隊,更多的經(jīng)驗積累,這些都是考驗開發(fā)商能否成功轉(zhuǎn)型的關鍵。在沒有足夠的資金支持,沒有強大的管理團隊的配合的情況下就盲目跟風進入商業(yè)物業(yè)市場,就意味著非常大的風險。

    此外,在9月初,保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》,允許保險資金投資未上市企業(yè)股權(quán)和不動產(chǎn),也是對保險資金投資商業(yè)地產(chǎn)的利好。

    不過,必須注意到的是,資金進入寫字樓、商業(yè)項目當然有部分原因是調(diào)控住宅市場引起,資金“金蟬脫殼”需找出路,但這不是事實的全部。

    而同樣不能過于樂觀的是,資金過度涌入商業(yè)地產(chǎn)同樣會讓政府繼續(xù)出臺新策,以穩(wěn)定市場。所謂“供應決定論”才是正宗的經(jīng)濟學。如果修建過多的商業(yè)大樓,就意味著投入了大量的土地、工程師、工人、商業(yè)信貸以及消費信貸資源以及吸引到源源不斷的投機資金,它必然又會壓抑其他方面的供應。當瓶頸變得無法用增長數(shù)字逾越時,就將出現(xiàn)危機。

關鍵詞:寫字樓,商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)投資,樓市調(diào)控
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  • 來源:中國商報
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